保障性房屋建設項目財務風險管控策略

來源:用戶上傳      作者:夏華勇

　　 摘要：保障性房屋本質上是具有社會保障安置性的住房，是國家為解決社會中低收入群體住房難問題而開發的項目，其以低價銷售給中低收入家庭。保障性房屋建設，是關乎民生的重點工程，對于經濟社會發展具有重大推動作用，能夠有效提升民眾幸福感，滿足基本住房保障性要求。伴隨著國家政策的推動，保障性住房建設項目也不斷增多，在開發保障性房屋項目過程中，資金需求量大，項目質量要求高，因此在建設過程中需要多方籌集資金，由于保障性房屋項目建設的特殊性和資金來源多樣性，使得企業在項目建設過程中面臨財務風險。文章主要結合保障性房屋建設項目進行分析，探討加強財務風險管控的有效對策。
　　 關鍵詞：保障性房屋；建設項目；財務風險；管控策略；探究
　　 一、緒論
　　 （一）研究背景
　　 保障性房屋建設項目顧名思義是國家為緩解中低收入群體住房難問題，而推出的具有公益性質和社會保障性質的一類房屋建設項目。相較于普通的開發項目，保障性房屋由政府牽頭，統一建設、統一分配、統一管理。由于其非營利性特點，在項目建設過程中資金投入規模較大，這也就導致了項目建設資金來源多元化和建設周期復雜化，其中資金來源不僅有銀行和公積金貸款，還有債券或者信托，甚至部分房屋建設采用PPP模式合作開發項目，這無疑增加了建筑項目的財務風險，因此加強保障性房屋建設項目財務風險管控十分必要。
　　 （二）研究意義
　　 本文主要圍繞保障性房屋建設項目進行分析，探究在項目建設過程中各環節，如招投標環節、籌資環節、建造環節、移交環節等面臨的分析，并以此為切入點，分析如何化解和防范財務風險，保障建設項目順利施工。作為保障性房屋建設項目，加強財務風險管控，能夠確保項目保質保量完成，實現盈利目標，同時也有助于實現解決中低收入群體住房難問題，具有重要的現實意義。
　　 二、保障性房屋建設項目財務風險管控特點分析
　　 對保障性房屋建設項目財務風險管控特點進行分析，主要體現在以下方面。
　　 第一，風險管控難度大。伴隨著金融行業監管日趨嚴格，金融機構加大了對企業的審核力度，尤其是對于企業的風險評估，作為建筑施工企業融資難度無疑加大，雖然對于保障性房屋項目而言，其由政府出面擔保，但是由于該項目一般施工周期長，施工原材料價格受市場影響大，因此在項目建設過程中財務風險管控難度面臨更多挑戰。
　　 第二，內外部環境影響項目財務風險。保障性房屋建設項目具有特殊性，在項目建設過程中，政策變化，經濟波動，市場競爭形勢，建筑施工企業管理水平等，都會影響項目財務風險，如招標采購風險、價格審定風險、征地拆遷安置風險、工程施工風險、工程成本控制風險、移交財務風險等，由于風險復雜性和多樣性，在財務風險管控過程中需要分析和識別財務風險誘因，針對性制定風險管控方案。
　　 三、保障性房屋建設項目財務風險的影響因素
　　 （一）政策方面
　　 政策導向會影響市場不同參與主體的利益，也可能會誘發財政風險。針對保障性房屋建設項目，影響因素主要體現在以下方面： 其一，政策調控影響，為穩定房產市場秩序，避免放假過高過快增長，國家會對房產市場進行調控，或抑制或支持，但是不管采取何種措施，都會在一定程度上影響購房意向，當政策從嚴時，作為項目開發商，會面臨較大的壓力，此時為盡快實現資金回籠，擴大銷售規模，往往只能采取降價促銷的方式。近年，雖然國家多次出手穩定房價，但是房價仍然居于高位，因此保障性房屋就成為主要選擇。其二，金融政策影響，當前，金融市場監管力度加大，政府資金也嚴重緊缺，在保障性房屋項目建設過程中，僅僅依靠政府遠遠不夠，還需要社會資本參與，但就當前來看，保障性房屋建設項目實施過程中，主要以銀行貸款為主要融資方式，受政府債務不斷擴大，國家加大了對地方政府融資平臺的清理，@在一定程度上影響了保障性房屋建設項目的融資，阻礙項目建設。
　　 （二）經濟方面
　　 宏觀經濟環境會對保障性房屋建設行業產生一定影響，因此在保障性房屋建設過程中經濟因素可能會引發項目財務風險。要開展保障性房屋建設項目，需要以經濟總量為依仗，只有促使經濟發展水平不斷提升，才能實現從宏觀層面調控財富，保障性房屋建設項目也是宏觀調整的手段之一，目的是提升人民居住水平，可以說，地區經濟發展水平直接影響地方保障性房屋建設項目的實施。近年來，受城鎮化建設的影響，大量人口進入城鎮，在黨的十八中，也明顯提到要實現城鄉公共服務的均等化，其中就包含保障性房屋，這要求要不斷擴大保障性房屋建設規模，增加受益人群。然而，經濟環境瞬息萬變，原材料價格、人工成本等均具有不確定性和波動性，如果不能深入分析經濟環境，盲目開展保障性房屋建設項目，可能會增加財務風險。
　　 （三）市場方面
　　 市場因素影響保障性房屋建設，民眾的收入水平影響保障性房屋的購買意愿，如果可支配的收入較低，則更加傾向于選擇保障性房屋，需求就越大，可支配收入越高，則相對對于保障性房屋的需求會偏低。因此，在保障性房屋項目建設過程中，局面的購買能力和收入水平會影響保障性房屋市場供給。此外，就當前房地產市場來看，商品房的價格持續攀升，但房產市場需求已然較高，由此說明，居民的購房訴求較為強烈，在居民收入水平有限的前提下，要實現居住需求，往往只能選擇保障性房屋，由此可以明確的是保障性房屋建設項目依然具有較大的需求潛力。市場房價波動會影響居民購房需求，也會對保障性房屋建設產生影響，如何不能順應市場趨勢，也易加劇財務風險。
　　 四、保障性房屋建設項目財務風險分析
　　 （一）招投標環節財務風險
　　 在投標過程中，一些建筑施工企業為確保中標，惡意降低報價，不規范控制成本，甚至于接受招標方不合理的要求，如此給后期項目建設埋下諸多隱患，增加項目財務風險。在保障性房屋建設項目中，一些建筑施工企業為拿下項目，即使項目利潤較低甚至沒有利潤，也盲目投標，這無疑增加了財務風險。除此之外，在投標過程中，一些建筑施工企業缺乏專業人員，投標人員缺乏對標書的全面分析和解讀，對項目研究不透徹，忽視該類項目的高質量要求，也易引發財務風險。在項目中標之后，簽訂合同過程中，一些項目需要采用BT模式簽訂合同，要求項目建設完成后，以合同要求的總價移交，對于這種情況，建筑施工企業可能會面臨成本增加風險，主要是施工過程中可能會因材料成本、人工成本價格上漲，而需多增加成本投入。

　　 （二）籌資環節財務風險
　　 籌資風險主要是建筑施工企業經營過程中出現的資金短缺風險，可能是企業運營不當導致，也可能是金融政策緊縮導致，一旦出現籌資風險，意味著企業可能無法正常開展項目，甚至還會出現連鎖反應。就保障性房屋建設項目來看，該項目是高門檻、高投資，在項目建設過程中需要大規模資金投入，且建設周期長，不管是土地購置、項目規劃，還是圖紙設計、工程施工等都需要充足的資金保障，倘若某一環節資金鏈斷裂，則整個項目可能無法推進，因此籌資環節財務風險管控對于保障性房屋建設項目至關重要。分析當前保障性房屋建設項目籌資環節面臨的財務風險，主要是缺乏多元化的籌資渠道，項目建設資金更多依靠政府部門，銀行貸款是主要資金籌集方式，加之目前我國房屋金融體系出現結構性失衡，民眾儲蓄更多流向商品房市場，相較之下，商業性融資資金規模更大，而對比保障性房屋，其銀行貸款是以銷售型項目為主，租賃性方面，由于投資回收周期較長，高風險低收益，因此較難吸納社會資金。
　　 （三）建造環節財務風險
　　 建造環節主要有四類風險：第一，審價風險，就普通的商品房銷售而言，其售價主要由市場決定，而對于保障性房屋，其在確定銷售價格時，除了要考慮開發成本，還要考慮3%的利潤，因此銷售價格的確定應由成本和3%利潤組成，且銷售價格確定之后需要政府進行審定，由于保障性房屋的特殊性，其建設周期較長，且涉及成本類型較多，一旦某項成本上漲，則勢必會影響收益，如人工成本、材料成本等價格上漲，則意味著預期收益會被壓縮。第二，征地拆遷安置風險，在征地拆遷過程中，常常出現一些“釘子戶”，不愿配合拆遷安置工作，對于此情況，如果不能盡快協調處理，將會導致建設項目不斷延期，即使能談妥，也可能會面臨更高額的拆遷費，這勢必會增加拆遷安置成本，不僅如此，受銀行貸款利息不斷上調影響，建筑施工企業要進行項目融資，會同時面臨融資成本增加風險。第三，項目安全、質量和工期風險，在工程項目建設過程中，質量、安全、工期之間存在矛盾，要保障質量，就意味著延長工期，要保障效率，就意味著工期縮短，可能會引發質量問題。針對保障性房屋建設項目，其在建設過程中，政府部門較為重視，對于工期和質量要求高，加之價格政府主導，利潤空間較為有限，由此一些開發商為拓展利潤空間，只能壓縮成本，而壓縮成本導致的結果就是引發項目的質量和安全隱患。一旦出現嚴重的質量安全事故，項目將會因此停滯，這無疑會對企業持續運營產生較大影響。第四，成本管控風險，在工程項目建設過程中，難以預見的成本會增加項目成本風險，如對于保障性房屋建設項目，如果前期設計論證不足，造成設計不合理，在后期施工過程中臨時變更設計，這不僅會增加大量成本，還會使得工期延長。此外，在項目進度款支付過程中，如果缺乏完善的支付管控流程，也會引發財務風險。
　　 （四）移交環節財務風險
　　 移交環節主要是在項目竣工后按照合同質量要求移交項目的過程。第一，移交環節存在的風險主要是項目不符合政府方的標準要求，這時可能會被督促整改，如果與政府預期標準存在較大出入，可能會導致工程成本大幅增加。第二，在簽訂合同環節，并不能將項目移交環節面臨的所有問題均考慮到位，如此雙方在項目移交過程中，對于出現合同中未涉及的事項，可能會引發爭議。在實際操作時，一些地方政府利用其特殊地位優勢，不嚴格按照合同執行，而關于BT項目的相關法律法規尚不健全，處理方法尚不明確，因此一旦出現毀約情況，政府無法支付所有回購款，為盡快獲取部分款項，建筑施工企業將面臨妥協。第三，在保障性房屋項目開展過程中，如果政府部門財政收支失衡，資金短缺，這時建筑施工企業可能面臨無法全部收回項目款的風險。此外，在項目建設過程中，政府方突然面臨人事變動，建設項目尚未竣工移交，待項目竣工后，移交過程中，可能面臨之后的領導班子不認同項目的情況，如果其對回購金存在異議，則會嚴重影響回收款收回的效率，加劇企業財務風險。
　　 五、保障性房屋建設項目財務風險管控的有效策略
　　 （一）注重招投標環節財務風險管控
　　 1. 規范項目投標風險管理
　　 在投標環節，為強化財務風險管控，應重視規范招標財務管控。在建筑企業開展保障性房屋建設項目過程中，要先取得招標資料，通過全面準確解讀招標文件的相關信息，明確保障性房屋建設項目的施工技術要求、質量要求等關鍵信息，同時了解建設項目的內容和范圍，以明確企業的權利和義務。在當前新經濟背景下，作為建筑施工企業，要取得項目，就需要進行投標，投標是一種優勝劣汰的選擇，因此，企業在投標前，要重視科學合理編制標書，精準預測投標預算，不僅如此，對于甲方企業提供的相關資料，也要詳細分析解讀，一旦發現問題，既要及時咨詢招標企業準確掌握詳細情況，避免引發財務風險。為確保投標全過程規范、合理，可以考慮引入第三方機構，依托其專業優勢搜集招標方的資料信息，并歸納分析，開展對招標方盡可能全面評估，對于發現的問題，要求招標方通過書面形式進行及時答復。在投標預算編制環節，應確保工程計量準確無誤，避免影響預算編制準確性。針對保障性房屋建設項目，不僅要全面仔細研讀標書，還要做好實地考察，可以組建專業的考察小組對項目建設地區的綜合環境進行全面調研分析。在考察完成之后，要采用科學的核量方法，確定合理的工程造價，避免過高估測預算，亦或者嚴重壓低成本，對于無法準確估測的費用支出風險，要審慎考慮，防止過度壓價，增加企業的財務風險。
　　 2. 規范項目招標風險管理
　　 在招標過程中，招標采購風險是保障性房屋建設面臨的風險之一，該環節的風險主要是由于采購過程中面臨突發情況，最終導致實際采購情況偏離預期目標，因此在招標采購過程中要重視風險應對，以降低損失，確保項目順利推進，在損失發生前，要盡可能地防范和規避，在損失后，要及時制定應對方案，防止風險擴大化。在保障性房屋建設過程中，招標采購過程具有隱蔽性，因此應重視風險管控，防范徇私舞弊。在招標采購過程中，為有效防范風險，應重視事前預估風險，可建立風險分析模型，綜合估測風險誘因、風險危害、發生頻率、風險等級等內容，再據此制定風險應對方案，以防范風險。對于采購合同風險，應重視加強采購合同管理，在采購合同簽訂過程中，要確保條款清晰、責任明確，或通過購買保險或者擔保的方式來轉移合同風險。在開展保障性住房項目建設過程中，要采用公開招標的方式，嚴格按照規范的招標程序進行，確保招標流程合理，遵循無標底招標原則，合理低價中標，不設置投標價格有效幅度，投標企業以行業規范為基準，以基于施工圖紙的預算價為導向，在保障成本的前提下提出投標報價，在符合招標條件的同時最低價報價一方即為中標企業。加強項目招標管控，以防范不合理低價中標誘發風險，確保項目順利開展。

　　 （二）加強籌資環節財務風險管控
　　 首先，準確把握政策動向。在保障性房屋建設項目籌資過程中，建筑施工企業應充分利用國家出臺的優惠政策，盡可能爭取低息貸款，或者選擇公積金貸款等方式，以緩解融資壓力。作為建筑施工企業，應加強與政府部門的密切溝通，實時掌握最新政策動向，并要根據國家戰略、發展規劃、市場環境等信息，科學預測未來政策變化趨勢，以有效防范和規避籌資風險。此外，作為施工企業，還應加大對金融市場的關注度，科學選擇最佳籌資時機，盡量避免在金融緊縮時期籌集，以防止貸款利率上調增加籌資成本。其次，加快資金回籠。為促使資金快速回籠，一方面應提升工程建設效率，另一方面應盡快辦理完相關證件，以確保能夠盡早預售回購款。在籌資使用環節，企業應重視制定科學詳細的資金使用方案，在資金使用過程中嚴格審批和監督管控，確保資金合理調動使用，提升籌集資金使用效率。最后，應重視強化應收賬款管控，建筑施工企業可以結合本企業經營特點搭建完善的信用管理體系，規范落實客戶資信評估，對于逾期賬款，要及時催收，以避免壞賬損失。
　　 （三）加強建造環節財務風險管控
　　 在項目建造環節應重視從以下方面加強財務風險管控。首先，防范價格審定風險。為有效防范審價風險，應重視規范價格申報流程和審批程序，確保價格申報全過程規范，以規避風險；同時，應重視加強同政府方面的溝通協商，可以直接指派專人負責，確保雙方在價格方面達成一致性意見。對于價格審定的進度要注意合理把控，盡早爭取預售證，回收購房款，以減輕企業的資金壓力。除此之外，還可以采取風險轉移的方式，建筑施工企業可以尋找專業的外包企業或者擔保企業，通過拆遷外包，將部分人工成本、材料成本、拆遷安置成本轉移；或者通過與擔保企業合作，確定極限損失額，鎖定風險，將損失風險控制在合理可承受范圍內。其次，重視征地拆遷安置風險管控。在拆遷安置環節，應做好進度把控，確保將成本限定在合理范圍內，在開展可行性研究之前，對項目的拆遷安置投入成本情況進行估測，針對性采取應對方案進行風險轉移，如在拆遷過程中，為避免社會性因素，可以委托第三方拆遷企業，或者尋求當地居委會幫助解決拆遷安置問題，避免在拆遷安置過程中引發不必要矛盾；對于拆遷補償款的發放，建筑施工企業可以與當地居委會簽訂協議，由其負責補償款的足額工作，以避免處理不當，影響項目進度。最后，加強項目質量、安全、工期風險管理。在保障性房屋建設項目推進過程中，要重視與各方展開合作，為有效規避風險，在合作過程中應通過簽訂合同來明確各方權責，以實現財務風險的適當分擔。保障性房屋建設對于質量、安全、工期等要求較高，為防范風險，應定期組織專業人員對項目施工情況進行檢查好，確保施工安全、質量保證、風險可控，避免不穩定因素導致延期。此外，重視防范設計變更風險，為有效防范風險，應重視強化審查力度，及時發現設計中的疏漏。在保障性房屋建設項目開展過程中，如果因政策調整，面臨設計變更，可能會誘發財務風險，為有效防范風險，在建設施工過程中要嚴格把控進度，按照工期要求進行項目施工，避免拖延工期過程中，因政策變化，增加工程成本。為有效防范設計變更風險，在變更時，要全面完整搜集各方資料，包括甲方企業、設計機構及人員、監理機構等參與方的資料，并要求各方簽字蓋章確認才能生效，不僅如此，還應明確界定責任，實現風險的轉移，對于因把控不嚴誘發的風險，要求設計單位承擔損失。應重視加強成本管控，在資金預算階段，可考慮設立設計更改基金，盡可能減少設計更改引發的風險，在項目實施過程中要盡可能減少非必要性的變更，以達到防范財務風險的效果。
　　 （四）注重移交環節財務風險管控
　　 在保障性房屋建設項目移交環節，為有效管控項目財務風險。應重視從以下方面入手：其一，在項目建設之前，要做好對地方政府的綜合評估工作，如調查分析地方政府的財政情況，是否具備滿足項目款項支付的能力，同時要對地方發展情況評估，了解地方財政赤字情況，通過加強前期對政府的調查分析，了解其資信情況，避免項目建設過程中無法支付項目款項，如果調查發現地方政府連續多年財政赤字，存在較大回購風險，則應審慎評估是否繼續建設項目。倘若考慮繼續建設項目，需要進行抵押擔保，此時，需要評估抵押擔保物，確保其與投資相匹配。在確定投標之后，如果企業順利中標，應規范簽訂合同，明確界定政府方應承擔的責任，尤其是對于特殊經營項目，應在合同中進行明確說明，以切實保障企業利益。其二，在項目建設過程中，為有效防范財務風險，應確保保障性房屋建設項目的施工進度和施工質量，避免出現資金鏈斷裂或者施工安全等問題，阻礙項目進度，影響回收款收回。需要注意的是，在項目建設環節，應定期督促政府部門，確保其能夠及時將回購款項分解到年度財政預算中，為移交做好準備工作。其三，加強項目建設中的質量監管，在保障性房屋建設項目施工過程中，參與主體眾多，有分包商、原材料供應商、施工隊、施工設備供應方等，參與主體眾多，專業水平和職業素養參差不齊，一旦某一環節出現質量問題，可能會影響整個項目建設。因此，為保證項目建設質量，應強化全過程監管，確保項目保質保量完成項目移交政府，收回回購款。
　　 六、結語
　　 綜上所述，就保障性房屋建設項目而言，其是民生工程，與社會民眾切身利益息息相關，因此在項目建設過程中必須確保符合質量、安全要求、如期投入使用，這對于推動經濟社會發展，保障社會穩定具有重要意義。在保障性房屋建設過程中，內外部環境的復雜性使得項目建設面臨諸多風險，其中財務風險對項目建設的影響較大，為確保項目順利施工，應重視加強項目全周期財務風險管控，從以往的事后處理向事前識別、事中控制轉變，推動風險管控前移，從源頭規避財務風險。
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　　 （作者單位：黃山市住房租賃保障管理中心）


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