房地產開發企業稅務籌劃策略
來源:用戶上傳
作者:
摘要：在市場經濟運行不斷規范運行的背景下，各個企業為了規避納稅風險，降低納稅成本，獲得更高的經濟利潤，都非常關注稅務籌劃工作的開展，這實際上也是公民依法納稅意識增強的一種表現。面對激烈的市場競爭，企業要想獲得生存和發展的空間，加強稅務籌劃工作刻不容緩，必須要在熟悉國家稅收政策法規的基礎上，結合自身實際，根據稅種和經營活動進行籌劃，要加強內外稅務信息溝通，探索建立稅務風險防控機制，從而達到預期的目標。筆者在綜合研究當前稅法政策基礎上，針對房地產開發企業的稅務籌劃策略進行了研究，以供共同參考交流，希望能夠起到拋磚引玉的效果。
關鍵詞：房地產開發企業;稅務籌劃;意義;策略
這些年來，隨著我國稅務部門對稅法的不斷宣傳，“納稅光榮”的口號逐漸深入人心，使得企業的依法納稅意識不斷提升。由于稅收法律政策頻繁調整，稅收征管的手段日趨精細化，這從某種角度也導致企業的稅務管理工作面臨新的風險。如果稅務籌劃工作做得不到位、不徹底、不全面，企業很有可能面臨稅務部門的處罰，再加上媒體的曝光，不僅會遭受財產損失，而且還會造成聲譽、形象等方面的無法彌補的傷害，這直接可能會造成企業破產。房地產開發企業在納稅方面會涉及到很多內容，因而更應該注重探索科學的稅務籌劃策略，提高企業的經濟效益。
一、房地產企業稅務籌劃的現實意義
?。ㄒ唬p輕企業的稅負
房地產是近些年來我國比較火爆的一個行業，在拉動經濟增長方面發揮了積極作用，同時也刺激了房價的迅速攀高，對此，國家也非常注重運用稅收的杠桿作用進行宏觀調控，因而房地產行業涉及的稅種眾多，金額巨大，房地產企業的納稅負擔還是比較沉重的。除了一般企業都應該繳納的企業所得稅、城市維護建設稅和教育附加等稅種，還要包括房產稅、土地增值稅、土地使用稅、契稅等特殊稅種。面對如此大的稅負，房地產企業通過科學有效的稅務籌劃，能夠實現避稅、節稅、轉稅等目標，最終在一定程度上減輕企業的稅負。
?。ǘ椭髽I掌握財稅政策法規
面對近年來房地產行業持續火爆的局面，國家也針對性地陸續出臺了一系列的財稅政策法規，稅收機關的征稅管理措施越來越嚴格，再加上房地產企業自身的經營行為更為復雜，這都使房地產企業的納稅工作面臨各種不確定性因素，存在著很多風險。因此，為了降低企業的涉稅風險，就必須要通過稅務籌劃工作了解掌握各項相關的財稅政策法規，從而確保企業能夠正常穩定的經營。
?。ㄈ┯欣谄髽I長遠發展的需要
企業經營的根本目標就是盈利，就是追求利益最大化，在當前競爭日趨激烈的開放化市場經濟背景下，企業必須要盡最大努力降低經營成本，才能獲得生存發展的空間。稅收支出在企業經營成本中占據很大的比例，但是偷稅漏稅肯定是一種違法行為，會受到法律的懲處，通過稅務籌劃這種合法有效的手段，就能使企業在法律框架內獲得“額外”收益，這對企業的長遠發展是有著深遠的積極意義的[1]。
二、房地產開發企業稅務籌劃策略
?。ㄒ唬└鶕U納的稅種進行科學籌劃
上面已經敘述，房地產企業需要繳納的稅種有很多，不但包括一些基本稅種，還要包括行業特有的稅種，所以在稅務籌劃過程中，首先就要巧妙運用稅法條款中的選擇性、數量性、模糊性等方面規定進行籌劃，從稅率、稅基、稅額入手，力爭獲得減免稅收優惠。下面主要針對房地產企業的企業所得稅和土地增值稅談一談稅務籌劃方法：
1.企業所得稅的稅務籌劃。房地產主要從事房地產開發經營活動，這些所得收益就是企業所得稅的征稅對象，其他的還包括股息、租金、資產轉讓等等。在此要重點思考企業應納稅所得額的計算，做好對相關成本費用的扣除。例如企業為開發土地借入資金，按照會計準則進行歸集和分配，其中屬于財務費用的借款費用就可以在稅前扣除，從而有效減少了企業的所得稅繳納金額。
2.土地增值稅的稅務籌劃。房地產企業在經營活動中，需要涉及對土地使用權、地上建筑物及附著物的轉讓處理，由此獲得與土地權益相關的收益，所以應該依法繳納土地增值稅。對于土地增值稅的稅務籌劃，具體可以從以下三個方面入手：①征稅范圍，比如有些經營活動屬于代建房行為，也就是屬于勞務性質，不應納入土地增值稅里面，所以企業就可以在土地開發初期就明確最終用戶，這樣的定向開發避免了銷售環節，達到免稅目標。②起征點，企業在建造和銷售普通標準住宅時，若是土地增值額不高于扣除項目的20%，則可免征，這項規定是應該重點考慮到的。③扣除項目，增值率=增值額/扣除項目，企業應該盡量增加扣除項目，最大程度地進行稅前扣除，降低增值率，從而達到減稅的目標[2]。
（二）根據經營活動進行稅務籌劃
1.不同資金籌措方式的稅務籌劃。例如某房地產公司開發一個項目需要2000萬元資金，若是采用銀行融資方式，年利率6%，需要每年付給120萬元利息，這部分費用就可以稅前扣除，可以節稅120×25%=30萬元。如果采用債券融資方式，且債券年利率10%，這部分的債券利息能夠在稅前列支，可以產生200萬元的利潤影響，最終節稅120×25%=30萬元。但如果采用發行股票這種權益資金模式，這樣的資金籌措方式只能按稅后利潤分配，達不到減稅效果[3]。
2.不同投資方式的稅務籌劃。比如房地產公司A目前有500萬元的閑置資金，要想與房地產公司B進行合作，提出了三種合作方式：一是直接出資進行合作開發房產項目;二是借助金融機構將資金借給;三是進行投資入股。假設1年后A公司退出合作協議，并獲得100萬元收入。第一種合作方式下，此時相當于項目轉讓，轉讓價格600萬元，這里的轉讓收入就需要繳納企業所得稅、營業稅及附加，稅后收入100-33-16.75=50.25萬元。第二種合作方式下，同樣獲得100萬元，這就屬于利息收入，稅后收入為100-23.625-5.5=70.875萬元。第三種方式下，100萬元為股利，兩個都屬于房地產公司，無需補稅，則純收入100萬元。可見，第三種方式的稅負最少，但還要考慮到B公司的經營風險，這就需要A公司經營管理者結合自身實際情況進行綜合審視和選擇。
?。ㄈ┘訌妰韧舛悇招畔贤ǎ⒍悇诊L險防控機制
在房地產企業稅務工作中，離不開與內部相關部門的信息溝通，因此應該建立專門的稅務信息系統，對于采購、倉儲、建造、銷售等部門都應該進行系統的整合，各部門相互配合，要建立完善的稅務報告制度，還可以借助現代網絡技術建立可以共享的數據庫[4]。對于與主管稅務機關的信息溝通也是必不可少的，應該主動申請VIP服務，及時獲得稅法變動的情況，還要與城建、發改委、安監、工商等部門密切聯系，營造公平、有序的納稅環境。
為了從根本上規避稅務風險，房地產企業應該注重探索建立稅務風險防控機制，全面仔細的分析企業在籌資、融資、投資、生產、利益分配等業務方面的涉稅環節，做到全過程籌劃[5]。企業領導層要加強稅務風險意識，辦稅財務部門也要熟悉并運用稅收法律法規，堅持合法的進行稅務籌劃，必要的時候可以聘請專業的稅務師事務所等機構來協助轉移稅務風險，再就是還要制定應對風險的提前計劃方案，做到防患于未然。
三、結語
總之，稅務籌劃是企業依法合理避稅、減稅的一種方式，涉及到很多細節。在新時期背景下，房地產開發企業必須不斷加強稅務籌劃，盡量滿足稅法中規定的各種減免優惠條款，從而減輕稅負，提高企業利潤，提升市場競爭力。
參考文獻：
[1]卞慧娟，師藝宸，黃夢雪.房地產開發企業稅收籌劃策略研究[J].現代經濟信息，2015 （10）：52.
[2]楊丹，王艷紅.房地產開發企業土地增值稅的稅收籌劃研究[J].時代金融，2017 （11）：96.
[3]劉剛山.房地產開發企業稅務籌劃淺探[J].港澳經濟，2015 （04）：126.
[4]梁建濤.房地產開發企業稅務籌劃探究[J].全國流通經濟，2017 （10）：122-123.
[5]張立娟.房地產開發企業稅務籌劃策略研究[J].現代經濟信息，2017 （02）：46-47.
轉載注明來源:http://www.hailuomaifang.com/3/view-15097752.htm
