土地價格上漲如何改善城市土地利用效率？
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作者:陳卓 許彩彩 張耀宇 李秋明 龍開勝 陳利根
關鍵詞土地價格；城市土地利用效率；動態空間杜賓模型；策略互動
改革開放以來，工業化和城鎮化的快速推進使得中國城鎮建設用地總規模由1980年的6 720 km2增長到了2019年的58 308 km2［1］。與西方國家不同，政府主導是中國城鎮化進程中的突出特征與核心動力，長期的供應面積干預和出讓價格扭曲導致了土地無序蔓延且利用效率低下。高速發展奇跡的背后也加劇了土地“后備資源”的稀缺［2］。伴隨著中國城市化水平由快速擴張向高質量發展階段轉換，只有切實提高土地利用效率，加快土地與人口、產業等要素的協調發展才是實現高質量城市化的關鍵所在［3］。另一方面，隨著中國市場化出讓機制的完善，土地價值的合理回歸推動了土地價格的上漲。那么，作為土地市場化配置的核心，持續上漲的土地出讓價格是否優化了資源配置進而改善了土地利用效率？不同用途的土地價格對于不同規模城市的土地利用效率又會產生何種影響？這些問題的回答有助于為地方政府依靠地價調控手段促進土地的高效利用提供有益借鑒。
效率是經濟研究中永恒的話題之一。學術界針對城市土地利用效率的評價［4-5］及其與經濟增長［6-7］、土地財政［8-9］、產業集聚［10-11］、政府干預［12］等方面的關聯性展開了大量探討，研究尺度囊括了城市群［13］、?。?4］、市［15］多個層面。關于城市土地出讓價格，相關研究認為受到財政分權和政治集權體制的雙重影響，財權與事權的不匹配導致地方政府展開了“ 為經濟增長而競爭”的策略互動［16］。在貨幣政策外生給定以及市場決定勞動力配置的情況下［17］，土地作為最基本的生產要素，便成為了政府為數不多且能夠有效控制的重要資源［18］。商住和工業用地差別定價的“雙二手”供地策略集也由此形成［19］。此外，也有少數學者關注了土地利用價格和結構對于土地利用效率的影響，并采用省級面板或城市面板數據加以檢驗［20］。上述成果為該研究的開展提供了有益的借鑒，但也存在以下不足：①城市規模的不同會導致地方政府土地財政行為的差異化，因此商業、住宅和工業用地供應策略的目標函數也不盡相同，這對城市土地利用效率的作用方向和效果需分開考察。②城市并非獨立個體，地方政府為了在“三維”競爭中脫穎而出，會依據彼此間的行為進行策略的選擇與調整，這在勞動力、稅收以及新興產業等方面得到了證實［21-22］。而土地資源作為推動經濟增長的政策工具自然也不例外。已有學者基于土地利用類型與土地出讓方式，進一步印證了政府間的空間互動關系［23-24］。例如在“以地引資”中，地方政府存在增加土地供應面積并壓低出讓價格的底線競爭行為［25］，這種策略互動的間接影響易導致城市用地增長的分化［26］，進而可能會直接作用于城市土地利用效率。
綜上，文章將以土地用途與城市規模的雙重差異性為邏輯主線，通過引入空間計量模型探討土地價格與土地利用效率之間的關系。該研究可能的邊際貢獻在于：①由于差別定價的出讓方式存在，文章采用中國土地市場網的一手數據，將土地價格按用途劃分為商服、住宅和工業用地價格，以此充分保證研究數據的完整性與準確性。②將中國280個地級及以上城市按規模進行劃分，通過構建動態空間杜賓模型，從總體和分用途-規模兩大層面系統刻畫土地價格對于城市土地利用效率改善的短期和長期效應。③規模相近的城市在資源稟賦及用地準入門檻等方面更加趨同。該研究試圖廓清同等規模城市的地方政府在面對不同價格變動時究竟會產生“逐頂競賽”還是“競相爭底”，以及這種互動對于城市土地利用效率的作用方向。
1 理論分析與工作假說
1. 1 總體層面：土地價格升高對城市土地利用效率影響的理論分析
首先，城市發展空間的有限性與土地的不可再生性，決定了當產業聚集到一定規模時會造成城市土地的稀缺，進而引發行業競爭［27］。一方面，土地價格的上漲會直接倒逼投資者提高土地利用效率，進而減緩城市蔓延速度，實現土地利用方式由粗放型向集約型轉變［28］；另一方面，土地價格的上漲將會傳導至房價、工資，進而影響企業成本。這種由生產要素供給端所引起的成本壓力將會極大擠壓企業利潤，由此倒逼企業自我革新，推動產業轉型升級，形成波特效應［29］。此時，企業生產者會以最小化的土地投入換取最大化的經濟產出。需要注意的是，當部分企業的外部性收益不能彌補成本上漲時，本地區高地價的成本“推力”加上周邊地區比較優勢所形成的低成本“拉力”，將共同推動產業轉移梯度力的形成。這種“優勝劣汰”模式會加速本地區行業重新洗牌，促進土地高效利用。
土地價格的波動也會對周邊地區的城市土地利用效率產生影響，這種政府間的策略互動可以分為“示范效應”和“虹吸效應”?！笆痉缎笔侵府數胤秸ㄟ^提高土地價格改善效率并緩解土地要素稀缺時，鄰近地區也會隨之模仿和學習，從而形成土地價格提高行為在區域間的“示范-模仿”擴散機制。“虹吸效應”則是指當某一地區土地價格提高引起產業轉移時，鄰近地區會通過稅收等優惠政策吸引企業入駐，進而對本地區城市土地利用效率造成影響。若周邊城市所承接的產業屬于“夕陽產業”，則會強化低端產業的存活和集聚，高投入低產出的發展模式將顯著降低城市土地利用效率。綜上，該研究提出工作假說1。
假說1：從總體層面看，隨著城市土地價格的升高，產業升級和轉移會促使本地區城市土地利用效率的提升，而對周邊城市的土地利用效率則會產生抑制作用。
1. 2 分用途-規模層面：土地價格升高對城市土地利用效率影響的理論分析
1. 2. 1 商住用地價格升高對城市土地利用效率影響的理論分析
地方政府通過對土地一級市場的壟斷，采用非飽和模式供給并抬高商住用地出價格，以此來“橫向補貼”工業用地低價出讓所帶來的財政損失并推動城市發展［19］。從宏觀政策角度分析，1998年的國有土地使用權改革與住房分配貨幣化不僅強化了政府的征收能力，還催生了房地產市場的繁榮。隨后的“招拍掛”與土地儲備等制度完善，使得“以地謀發展”模式的核心運行機制得以確立。政府的出讓偏好疊加政策傾斜加劇了商住用地價格的上漲?？傮w來看，商住用地價格升高影響城市土地利用效率途徑有三。
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其一，有別于工業用地，商住用地出讓機制的核心是“價高者得”，而“招拍掛”則是“價高者得”的實現方式。高昂的建設用地取得成本會倒逼開發商實現土地資源配置效率的最優化，高容積率、高建筑密度的社區、寫字樓便是最好的佐證。
其二，地價的變動不僅影響了地方的土地財政收入，還影響了留存的土地價值。土地價格的持續上漲，勢必會為地方政府帶來高昂的賣地收入與土地抵押融資收入。此外，不能忽視地方政府的生產性支出偏好，即土地財政收入的增長會顯著提高例如基A設施等公共性服務供給比例［30］。良好的營商環境會吸引大量的人口和企業集聚，進而增加土地的單位產出［8］。由此來看，商住用地價格是這一系列傳導機制的起點與核心變量，通過維持一定高位的出讓價格，便可將獲得的土地紅利投入到城市發展，從而促進土地要素利用效率的改善。
其三，在獨特的“以地謀發展”模式下，持續升高的商住用地價格本質上也是對合理價格的偏離與扭曲。勞動力成本是企業布局重點考慮的因素之一，高昂的房價一方面會提高勞動者的工資預期以維持效用水平，另一方面則會引發企業所需勞動力短缺進而提高用工成本［31］。盡管已有研究表明，高昂的商住用地價格可能會加速去工業化并削弱產業的集聚效應。但總體來講，在商住用地價格的間接傳導下，企業面對成本壓力所引發的產業轉移和結構升級會促使土地的高效利用［7］。
商住用地價格波動會對周邊地區的城市土地利用效率產生影響，這種政府間的策略互動可以分為“示范效應”和“虹吸效應”。在短期內，住房成本的壓力可能會加快本地區的產業轉移，強化周邊地區低端產業的集聚規模。在長期內，周邊地區因“虹吸效應”形成的產業集聚會加速城市土地資源的稀缺，影響土地出讓價格。此外，商住用地價格上漲可為地方政府帶來高昂的土地財政收入，“示范-模仿”擴散機制逐漸強化，政府間策略互動的“示范效應”可能會逐漸取代“虹吸效應”。綜上，該研究提出工作假說2a和2b。
假說2a：隨著商住用地價格的提高，本地區城市土地利用效率也會隨之改善。
假說2b：面對商住用地價格上漲帶來的土地財政收入，無論是大城市還是中小城市，其政府間的策略互動會逐漸由“虹吸效應”轉為“示范效應”。
1. 2. 2 工業用地價格升高對城市土地利用效率影響的理論分析
面對晉升壓力與引資壓力，兼具“政治人”和“經濟人”雙重屬性的地方政府會將工業用地作為實現經濟發展目標的政策工具。因此，工業用地價格并非市場決定，大多是政府定價［32］。這也能夠解釋為什么工業用地常常會被冠以“低價出讓、政府干預”等非市場化標簽。然而，相關的研究表明［33］：在經濟發展后期，出于競爭目標和發展策略的轉變，地方政府會通過抬升工業用地價格以加強對產業類型的甄別與篩選，“無差別供地”行為逐漸向“選擇性供地”轉變。由圖1所示，工業用地每畝（1畝=666 m2）均價確實呈現上漲態勢，但相比于商住用地的上漲幅度卻顯得微不足道。總體來看，工業用地價格升高影響城市土地利用效率的途徑有二。
其一，要素價格變動是微觀企業調整決策行為的重要信號。相比于商住用地，工業用地具有更高的區位流動性，對特定區位的依賴度較小。面對工業用地取得成本上漲所引發的“擋板效應”，企業可以在更廣泛的地域內進行區位選擇［34］。用地門檻的提高會促使低端產業轉移梯度力的形成，進而優化本地區城市土地利用效率。
其二，價格誘致性技術進步假說認為，要素相對價格的變動在短期內會優化企業要素投入結構，長期內則會加速企業技術創新［35］。此外，由于沉沒成本、地緣聯系與制度安排等原因，即便面對工業用地成本的上漲，企業長期以來所形成的“路徑依賴”也會阻礙產業轉移梯度力的形成［36］。在此情況下，部分優質企業會通過生產轉型、組織創新來彌補要素成本提高所帶來的損失，產業鏈逐步向中高端技術行業升級，創新要素的投入會帶來更高質量的經濟產出。
工業用地價格波動會對周邊地區的城市土地利用效率產生影響，這種政府間的策略互動可以分為“示范效應”和“虹吸效應”。在短期內，本地區工業用地準入門檻的提高會強化周邊地區低端產業的集聚規模，“虹吸效應”的存在會降低城市土地利用效率。然而隨著經濟發展階段的轉換，不同規模城市資源稟賦差異也逐漸顯現。大城市基礎設施的完善與產業結構的優化調整，使得地方政府對于工業地價上漲會有更高的寬容度，工業用地出讓可能更傾向于“賣方市場”。而中小城市出于經濟發展的迫切需求，地方政府可能會繼續采用降低工業用地價格與質量的方式進行無差別供地，從而獲取最大化的固定資產投資（理論框架見圖2）。綜上，該研究提出工作假說3a和3b。
假說3a：隨著工業用地價格的提高，本地區城市土地利用效率也會隨之改善。
假說3b：短期內地方政府間的策略互動會呈現明顯“虹吸效應”。在長期內，大城市地方政府間的策略互動會逐漸由“虹吸效應”轉為“示范效應”。而中小城市仍然會呈現明顯的“虹吸效應”。
2 模型構建與數據來源
2. 1 城市土地利用效率測度方法
該研究以要素投入理論為基礎，將城市土地利用效率定義為通過最大化利用土地從而獲得的最高經濟產出。即在其余投入要素保持不變的前提下，城市土地投入與獲得最大化綜合產出時城市土地投入水平的比值［10］。
20世紀90年代，生產力經濟學突破性地引入了距離函數解決了隨機前沿法中無法計算多指標產出的問題。相比于多投入單產出，多投入多產出的測算方式使得研究結果更加精確可靠［37］，也更能體現最大化利用土地而獲得的最優經濟產出。基于此，該研究將距離函數與隨機前沿法相結合，構建具有靈活性和包容性的超越對數生產函數來測算城市土地利用效率。其中，投入變量中的資本投入、勞動力投入和土地投入分別采用固定資本存量、二三產業就業人口數和城市建設用地面積表征，期望產出變量中的經濟產出、社會產出和環境產出分別采用二三產業增加值之和、職工平均工資和綠化覆蓋率表征，非期望產出變量則采用工業二氧化硫排放量表征。參考陳詩一［38］的做法，對模型形式加以變換，即將非期望產出視為投入變量引入模型，以此來反映該地區通過消耗生態環境等自然要素所增加的社會經濟效益（表1）。具體模型的對數形式設定為［39］：
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2. 2 城市規模劃分
2014年10月，國務院頒布的《關于調整城市規模劃分標準的通知》（國發〔2014〕51號）將城市按照常住人口數量劃分為五類七檔。但囿于數據的可獲取性，城區常住人口數量難以獲得，如果僅以戶籍人口數量代替，可能會導致部分外來人口流入較多的城市的人口總規模被低估，進而影響城市劃分標準的準確性。因此，該研究將《中國城市統計年鑒》中的國民生產總值指標除以人均國民生產總值指標，進而求得城市常住人口數，這在一定程度上能蠣植故據中無外來人口統計的缺失且精準度更高［40］。
基于此，按照上述劃分規則和方法可將280個地級及以上城市劃分為8個超大城市、15個特大城市、140個大城市、91個中等城市、26個小城市。此外，考慮到超大城市和特大城市的樣本量較少，為了便于后文研究對比，該研究將超大城市、特大城市和大城市統一合并為大城市，數量共計163個。將中等城市和小城市統一合并為中小城市，數量共計117個。
2. 3 模型設計
2. 3. 1 空間相關性檢驗
首先采用Moran’s I 進行全域空間自相關檢驗，為后續開展的空間計量模型測算提供依據。全局Moran’s I 公式為：
2. 3. 2 動態空間杜賓模型構建
鑒于城市土地利用效率自身存在空間和時間的相關性，又考慮到土地要素價格對城市土地利用效率的影響是一個長期的過程，因此該研究將滯后一期的城市土地利用效率數據納入到空間計量分析，構成動態空間杜賓模型（Dynamic Spatial Durbin Model，SDM）并開展實證研究。具體形式為：
其中：LUEit 表示第i 個城市t 時期的土地利用效率，包括了全部城市、大城市和中小城市；LUEi，t - 1 表示第i 個城市t -1時期的土地利用效率；X 代表核心解釋變量，包括土地價格以及商服、住宅和工業用地各自價格；Wij 為空間權重矩陣。αi 代表個體效應。controls 代表一組控制變量；μi 代表空間固定效應，υt 代表時間固定效應，εit 代表隨機誤差項。ρ 代表空間回歸系數，如該系數通過顯著性檢驗，表明周邊城市的土地利用效率變動會對本地區產生影響，否則表明地區間不存在互動關系。
此外，合理的空間權重矩陣構建對于研究結果十分重要。盡管該研究將城市按照規模大小歸并為兩類，但可以明顯發現同等規模城市內部之間的經濟差距仍然較大。為了更加精準體現地方政府間的策略互動，該研究將構建經濟-地理嵌套矩陣來進行分析。這意味著在同等規模城市中，若經濟發展水平趨同且地理位置相對接近，則它們之間的互動更為明顯。
2. 4 數據預處理與數據來源
2. 4. 1 因變量：城市土地利用效率
因變量：城市土地利用效率考慮到統計口徑和數據可獲得性等原因，研究對象未涉及港澳臺、西藏和新疆等地的城市，由此將城市樣本調整為280個。數據處理有三點需要說明：其一，市轄區代表了城市主體，其人口規模巨大，經濟活動頻繁，因此效率測度的指標口徑均為市轄區范圍。其二，固定資本存量采用永續盤存法［41］進行測算，即本期資本存量=上期資本存量×（1-9. 6%）+本期固定資產投資額。然而《中國城市統計年鑒》自2017年開始便不再統計城市固定資產投資，因此采用趨勢法并依據歷年統計年鑒及相關發展公報對數據進行補充與調整。其三，工業二氧化硫排放量并無市轄區統計口徑，參考相關研究將全市二氧化硫排放量按照市轄區生產總值與全市生產總值總量的比值進行同比例折算，進而得到市轄區工業二氧化硫排放量［42］。相關數據均源自2008―2020 年的《中國城市統計年鑒》，對涉及的經濟數據以2007年為基期進行不變價處理，GDP指數和固定資產投資價格指數則源自《中國統計年鑒》。
2. 4. 2 核心自變量：土地出讓價格
土地出讓價格數據源自中國土地市場網（www. landchina.com）中的土地出讓信息。不同出讓方式所形成的土地價格對效率的作用方向可能不盡相同。一方面考慮到協議出讓價格不能真實反映土地市場化水平，另一方面則是2007年之后協議出讓比例大幅下降。因此該研究采用以“招拍掛”出讓方式所形成的土地價格。在對遺漏數據和存在的異常值進行處理后，最終獲得2007―2019年280個地級及以上城市的土地總體均價以及商服、住宅和工業用地各自均價。
2. 4. 3 控制變量
、除了核心解釋變量之外，經濟發展水平、居民生活環境水平、財政收支壓力、產業結構等因素同樣會影響城市土地利用效率。參考已有成果［14，20，39］，該研究的控制變量分別選取人均GDP、人均公園綠地面積、預算內財政支出與預算內財政收入差值占預算內財政收入比重、第二三產業增加值占GDP比重來進行表征。以上指標口徑均為市轄區范圍，模型構建的詳細數據見表2。
3 實證研究
首先采用Moran’s I 對2007―2019年全國280個城市的土地利用效率進行全域空間自相關檢驗。由分析結果看，全局Moran’s I 平均值為0. 623且均在1%的置信水平上顯著。這表明中國各城市的土地利用效率存在穩健的正向空間依賴性，因此有必要在后文的實證研究中引入空間因素。
進一步，繼續采用LM檢驗、Robust LM檢驗和LR聯合顯著性檢驗方法分別對全部城市、大城市和中小城市進行檢驗。從結果來看，盡管部分城市的Robust LM檢驗結果并不顯著，但其LM檢驗結果均在1%的置信水平上顯著，由此表明空間杜賓模型（Spatial Durbin Model，SDM）要明顯優于空間誤差模型（Spatial Errors Model，SEM）和空間滯后模型（Spatial Autoregressive，SAR）。最后，LR聯合顯著性檢驗結果均在全部城市、大城市和中小城市中1%的置信水平上顯著，說明時間和空間雙固定形式的空間杜賓模型更適用于后文研究（空間自相關與各檢驗結果省略，備索）。
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3. 1 總體層面：土地價格對城市土地利用效率影響的計量分析
由表3的列（1）看，滯后一期的城市土地利用效率值LUEt - 1，其回歸系數為正且均在1%置信水平上通過了顯著性檢驗，表明前期的社會經濟變動對當期城市土地利用效率存在明顯影響。此外，空間滯后項ρ 顯著為正，表明城市土地利用效率呈現明顯的正向空間溢出，即鄰近地區的效率提升1%，本地區城市土地利用效率提升0. 91%。
為準確判斷各變量對城市土地利用效率的動態影響，采用LESAGE 偏微分效應分解方法，將各變量分解為直接效應和間接效應并進行回歸分析。從表4的直接效應看，城市土地價格的升高顯著地改善了本地區城市土地利用效率。伴隨著城市土地稀缺度加劇，土地價格的提高直接影響了土地所有者的決策行為，以低投入換取高產出的發展模式將會抑制城市“攤大餅”式快速擴張。另一方面，土地價格的升高會傳導至房價、工資，進而加速對低端產業的擠出與升級，從而優化本地區土地利用結構。從間接效應看，短期內土地價格的升高降低了周邊地區城市土地利用效率，這種影響在長期內逐漸為正。面臨要素取得成本的提高，周邊地區因低廉的成本優勢所產生的“虹吸效應”會加速本地區產業轉移，從而促進低端產業的存活和集聚?？傮w效應表明，依靠價格調控手段來促進城市土地內涵、集約化發展是顯著且有效的。
從控制變量來看，城市土地利用效率隨著經濟發展水平的提高而改善，且在長期范圍內愈發明顯；財政收入壓力的影響系數由負變正，可能原因是經濟發展方式的轉變以及用地政策的收緊，地方政府逐漸通過“內涵挖潛”方式以獲取存量用地的財政收入，集約化地利用土地也逐漸促使了效率的提高；產業結構的影響系數始終為正且顯著，表明伴隨著中國產業結構的優化和升級，低能耗、高附加值企業所帶來的創新要素投入勢必會逐漸取代土地要素。
3. 2 分用途-規模層面：土地價格升高對城市土地利用效率影響的計量分析
3. 2. 1 商住用地價格升高對城市土地利用效率影響的計量分析
從表5的行（1）、行（3）和表6行（1）、行（3）看，短期內商住用地價格的提高改善了本地區的城市土地利用效率。由于商住用地始終遵循“價高者得”的市場化出讓機制，開發商不得不提高建筑容積率與建筑密度以獲得最大化的經濟產出，這直接促進了城市土地高效集約利用。此外，高昂的商住用地出讓金疊加政府特有的支出偏好，使得中國城市基礎設施建設突飛猛進。為了吸引企業入駐，地方政府會以“五通一平”甚至“七通一平”的完備條件進行“凈地”出讓。營商環境的優化使得產業集聚規模擴大，土地經濟產出效率持續提高。產業的多樣化集聚所帶來的人氣又進一步加劇了商住用地需求，刺激用地價格的不斷攀升。最后，商住用地價格的上漲也會間接傳遞至勞動力成本，促使勞動密集型企業轉移或者升級，從而優化城市土地結構。需要注意的是，商住用地價格的升高在長期內對于城市土地利用效率改善的顯著性卻有所降低。可能原因是，在中國獨特的“以地謀發展”模式下，地方政府往往會依靠土地融資來緩解捉襟見肘的土地財政。因此，商住用地出讓收入可能并不會完全用于城市建設，反而要償還將要到期的巨額債務。國民經濟流動性的降低與基礎設施投入的減少，會抑制城市化發展和經濟增長［43］。另一方面，高昂的商住用地價格也加劇了政府擴張土地的沖動。城市擴張在短期內可以滿足地方政府對財政的需求，促進城市發展。然而在長期尤其是“土地城市化”與“人口城市化”錯位的地區，這種無序擴張可能會損害效率［39］。
進一步，繼續考察同等規模城市的地方政府，在面對商住用地價格提高時所產生的策略互動。從表5 行（1）、行（3）、表6行（1）、行（3）短期效應來看，本地區商住用地價格升高明顯地抑制了周邊地區的城市土地利用效率，即更多地體現為“虹吸效應”。從表5行（2）、行（4）大城市的長期間接效應來看，本地區商住用地價格的升高改善了周邊地區的城市土地利用效率，即更多地體現為“ 示范效應”。城市土地稀缺性具有強烈的空間溢出［44］，例如伴隨著上海城市土地日漸稀少及價格走高，一些企業逐漸向資源稟賦相近的蘇州、昆山等城市轉移，由此形成了土地價格提高行為在大城市之間的“示范-模仿”擴散機制。此外，因商住用地價格上漲所產生的“以地生財”行為也進一步推動政府間“示范效應”的產生。即隨著大城市商住地價的提高，長期內可能會改善周邊同等規模城市的土地利用效率。從表6行（2）、行（4）中小城市的長期間接效應來看，“虹吸效應”仍然存在，但系數顯著性卻出現明顯下降，表明中小城市地方政府間的策略互動也同樣存在著向“示范效應”轉變的傾向。
3. 2. 2 工業用地價格升高對城市土地利用效率影響的計量分析
從表5 行（5）和表6 行（5）看，短期內工業用地價格的提高降低了本地區的城市土地利用效率，這對于中小城市的抑制作用更強?？赡茉蛴卸浩湟唬叵鄬r格的變動在短期內會優化企業要素投入結構。然而，面對工業用地取得成本的提高，企業在短期內無法實現對其他要素投入來化解成本壓力，反而會加劇對土地要素的需求以獲取更高的外部性收益。其二，盡管目前工業用地已全面實行“招拍掛”出讓制度，但由于長期以來地方政府行政干預，使得工業用地價格在短期內的提升對于城市整體土地利用效率改善幅度并不明顯。從表5行（6）和表6行（6）長期效應看，工業用地價格的提高對于城市土地利用效率起到了推動作用。面對工業用地價格的提高，企業在長期內會通過技術進步逐漸取代要素積累，技術創新與產業升級將加速推動城市土地的高質量經濟產出。另一方面，價格的提升也會使得低附加值企業進行轉移，從而優化本地區城市土地利用結構。最后，由于中小城市工業用地出讓價格的扭曲程度要遠高于大城市。因此，工I地價的上漲更是對中小城市市場價格的合理回歸，這對于城市土地利用效率的改善程度也更為強烈。
進一步，繼續考察同等規模城市的地方政府，在面對工業用地價格提高時所產生的策略互動。從表5 行（5）和表6行（5）短期內的間接效應看，本地區工業用地價格的提高顯著降低了周邊鄰近地區的城市土地利用效率。由于工業企業具有較高的區位流動性，面對要素價格的提高，企業可以在廣泛的區域內進行區位選擇。此時，當競爭對手抬高工業地價，為了在引資競爭中取勝，鄰近城市的地方政府更多是采取壓低工業價格或保障資源優先配給等手段來誘使企業入駐，從而形成對某種低附加值企業的“虹吸效應”。然而從長期效應來看，地方政府間的策略互動卻產生了鮮明對比。從表5 行（6）大城市的間接效應看，本地區通過提升工業地價改善城市土地利用效率，盡管間接效應系數未通過顯著性檢驗，但卻為正向影響，即更多體現的是一種“示范效應”。從表6行（6）中小城市的間接效應看，本地區通過提升工業地價改善城市土地利用效率，其鄰近地區反而會選擇壓低工業地價來吸引企業，即更多體現的是一種“虹吸效應”?？赡芙忉屖?，大城市具備來源更加寬泛的財政收入渠道，這也意味著有更多的財政資金可用于改善城市建設。優越的區位稟賦疊加完備的基礎設施，使得大城市對于工業用地價格有著更為理性的選擇，在某種程度上并不會由于同等規模城市地價變動而壓低價格。比較優勢的形成強化了地方政府依靠價格手段篩選和甄別自身所需產業，企業與區位特質間的雙向選擇關系愈發明顯，“為高質量增長而競爭”的策略博弈逐漸取代“為經濟增長而競爭”。優質企業的集聚會帶來知識和技術的外溢，促進創新要素不斷投入。反觀中小城市，在創新要素和勞動力要素匱乏的情況下，廉價的土地供應便成為拉動經濟發展的重要手段。因經濟發展滯后所形成“不平等厭惡”的心理，會刺激地方政府展開降低工業出讓價格與質量的底線競爭行為，畢竟每一筆工業用地出讓不僅可以帶來新的固定資產投資，就業崗位增加吸引的人口集聚也會促使商住用地價格的抬升，進而帶動相關稅收收入的持續增長。即隨著本地中小城市工業地價的提高，可能會導致周邊同等規模城市更為嚴重的效率損耗。
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3. 3 穩健性檢驗
土地出讓價格上漲在影響城市土地利用效率的過程中，極有可能會導致反向因果的產生，即土地利效率的提升也會影響土地價格的生成，兩者之間具有顯著的內生性關系。此外，在市場機制下，政府出讓策略、企業拍地策略等，均會對土地出讓價格造成極大影響，由此產生的遺漏變量問題也不容忽視。已有研究表明，坡度小于15°的土地占比面積越大，地方政府更易采用非市場化手段方式供應土地。換言之，坡度大于15°的土地占比面積越大，地方政府出讓的土地價格就越高［45］。此外，地理稟賦越好，地方政府面對財政壓力時也更易于采取市場化出讓方式獲取最大化土地財政收入［46］。因此，采用城市地形坡度大于15°的占比面積與經濟增長壓力的交互項作為土地價格的工具變量（tnt）。首先以基準回歸方式進行檢驗，而后采用2SLS進行兩階段回歸（表7）。從回歸結果來看，模型（23）第一階段的F 值為21. 595要大于臨界值，弱工具變量的問題并不存在。模型（24）土地價格的估計系數顯著為正，且要大于模型（22）的基準回歸結果，由此表明內生性問題的存在低估了土地出讓價格對于城市土地利用效率改善的作用效果。
最后，通過構建反距離權重矩陣重新評估土地價格對于城市土地利用效率影響的空間關系，所得結果與前文基本一致，印證了該研究具有較高的穩健性。
4 結論與建議
4. 1 結論及不足
該研究采用2007―2019 年280 個地級市的面板數據，運用動態空間杜賓模型，從總體和分用途-規模兩大層面系統刻畫了土地價格對于城市土地利用效率改善的短期和長期效應，考察了同等規模城市的地方政府在面對價格變動時所產生的策略互動。研究結果表明，總體層面：城市土地價格的升高改善了本地區城市土地利用效率，但對周邊地區的效率卻產生了抑制作用，這種抑制性在長期范圍內逐漸減弱。分用途-規模層面：①商住用地價格的升高在短期內促進了效率的改善，在長期內的影響逐漸減弱。此外，短期內政府間的策略互動主要體現為“虹吸吸應”。長期來看，同等規模的大城市之間主要體現為“示范效應”，中小城市之間則主要體現為“虹吸效應”。②工業用地價格在短期內對于效率的改善并不顯著，而在長期則起到了較為明顯的推動作用。短期內政府間的策略互動主要體現為“虹吸效應”。長期來看，同等規模的大城市之間主要體現的是“示范效應”，中小城市之間則體現為“虹吸效應”。囿于篇幅，該研究未對土地價格影響城市土地利用效率的機制途徑進行檢驗，這有待于進一步完善。
4. 2 建議
?。?）優化商住用地出讓機制，避免唯“價高者得”。不可否認，商住用地的市場化出讓機制促進了城市土地配置效率的最優化。然而從研究結果來看，長期內高昂的商住用地出讓價格可能會導致效率的損失。此外，地價與房價相連，高昂的房價也廣為人們所詬病。就此該研究提出三點建議：①深化商住用地“招拍掛”出讓制度改革，探索“綜合評標”“雙向競價”“物化對價”等多樣化建設用地使用權取得衡量標準，避免“唯價是舉”的負面影響。②合理控制城市土地開發強度，注重土地適度集約利用。避免因高價出讓帶來的超過控制性規劃的極高容積率與建筑密度所導致的城市空間擁擠、生活舒適度降低等問題。③推進財稅制度改革，逐步以多用途土地稅收替代土地出讓金收入，以長期穩定的稅收代替一次性收入，從經濟基礎上緩解地方政府過度依賴土地財政的問題。
?。?）推進工業用地市場化改革，強化政府監督管理。伴隨著工業用地市場化改革的推進以及企業管理制度的完善，工業用地價格升高是必然趨勢。然而基于現實場景轉換，工業用地出讓金往往會在交易完成后悉數返還，即出讓價格通常是地方政府精心設計的名義價格［25］。盡管有學者提出的“選擇性供地”，其本質上仍然是帶有強烈政府干預色彩的賠錢供地，但相比以往的協議出讓質量要改善許多。綜上，文章認為僅依靠目前的工業地價漲幅，想從根本上倒逼城市土地利用效率的整體改善仍是任重道遠。就此該研究提出三點建議：①堅持和完善工業用地“招拍掛”出讓制度，探索工業用地彈性出讓期限與范圍，充分凸顯市場在土地價格形成中的決定性作用。②建立企I管理數據庫，將合同內約定的容積率、稅收、固定資產投資額等核心數據進行入庫管理，加強工業用地出讓后的動態監測與實時考核，確保土地資源高效集約利用。③明確不同行業企業的生命周期，因地制宜制定本地區城鎮低效工業用地退出標準，及時對考核未達標的企業開展摸底調查或啟動清退程序。只有將有效的工業用地市場化出讓機制與有為的政府管理相結合，建立起上中下游精細化、多層次的協同管理體系，才是確保土地利用效率長期改善的有效途徑。
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