關于采用信托資金參與棚改安置房建設的幾點思考

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　　[摘要]本文基于某建筑類央企采用信托資金參與某地棚改安置性房屋項目投資建設的模式設計，簡單討論了對于當前市場形勢下，建筑類企業采用信托資金參與投資以拉動主業的可行性以及應注意的問題。
　　[關鍵詞]信托;資產負債率;合規;風險
　　一、引言
　　2000年以來，基礎設施建設以及房地產的迅速發展，成為經濟發展的重要引擎，有賴于此，中國的建筑類企業蓬勃發展，各大建筑類央企不斷發展壯大。隨著經濟發展的變化，基于我國當前的經濟形勢，經濟政策從“保增長”轉變到“穩增長”，去杠桿、減負債成為當前市場政策的主基調。多地政府由于當地經濟結構不合理，實體經濟、消費拉動經濟增長的動力不足，需要投資拉動增長的需求仍然強烈，但由于財政壓力以及規范舉債的原因，吸引社會資本參與基礎設施投資、棚戶區改造、舊城改造、片區開發等項目投資是政府的重要手段之一，特別是引入實力雄厚的央企國資是政府的首選項。
　　由于近年扎堆上馬的很多PPP項目面臨整改、清退出庫的問題，各類項目由于產業基金資本金出資和融資無法落地，迫使參與項目的建筑類企業投入巨量資金將項目表外轉表內避免違約，給前期大量獲取PPP項目的建筑類企業造成了巨大的影響，其中建筑類央企由于國資委資產負債率紅線控制的原因影響尤其明顯。本文述及的以信托資金投資建設棚改安置性房屋項目可以合理的規避項目并表推高資產負債率的問題。
　　二、項目背景
　　某地棚改安置性房屋項目開發用地面積96.3畝，預計總投資25億元。項目產品主要為政府安置房和部分配套設施，政府采用“定房價，競地價”的方式，通過土地公開掛牌來選取社會資本方，該項目所有產品均由政府負責按土地掛牌合同約定的價格定向購買，銷售收入全部來源于政府的安置房購房款。
　　由于項目所在地經濟狀況良好，項目收益合理、風險較低，并且可帶動主業施工。某建筑類央企二級單位（以下簡稱A公司）擬參與本項目的競拍，由于企業自有資金的流動性限制以及國資委對中央企業資產負債率的紅線控制，A公司決定聯合系統內某信托公司（以下簡稱B信托）進行聯合開發，并設計了合作開發方案。
　　三、項目核心邊界條件
　　首先，項目地塊通過公開“招拍掛”形式上市，由社會資本競拍，價高者得。項目宗地招拍掛附加條件為“本項目為棚改安置性房屋，由政府全部予以采購，乙方不得對外銷售，資金由政府進行籌集?！辈⒃诠芾砗贤瑑让鞔_安置房建設標準。政府（或其授權的單位）作為安置房購買主體，負責按照簽訂的《項目建設管理合同》支付購房資金。
　　其次，土地競得方與政府簽訂建設管理合同，約定項目整體開發周期、回購價格以及支付時點。其中第一期在完成正負零后支付合同購買款的30%：第二期在項目主體結構結頂時支付合同購買款的10%：第三期在項目竣工驗收合格且移交至政府后支付合同購買款的40%：第四期在完成不動產權證辦理并移交完畢后，一次性支付全部剩余合同購買款。
　　四、投資方案
　　由B信托發起信托計劃募集資金通過股權投資的方式參與土地競拍，在取得土地后全資成立項目公司。項目公司按管理合同要求完成工程勘察設計、項目報批立項、安置房及配套基礎設施的建設等工作，并向政府交付合格的安置房，配合政府將相應的房產直接過戶至政府指定的安置戶，配合安置戶辦理相關的不動產權屬證書等手續。
　　合作模式中，A公司和B信托的合作方案為：B信托負責項目投入資金的募集，注冊成立項目公司。A公司通過與B信托簽署委托管理協議全面負責項目公司的運行及建設管理。其中政府方負責區域內安置居民回遷安置服務等工作，并配合項目公司辦理項目報批立項手續，同時按合同約定向項目公司支付安置房購房資金。
　　對于資金的投入及退出，項目所需全部資金由B信托設立專項信托計劃，根據項目建設進度需求分批投入，并根據政府回購資金支付時點，合理設置信托計劃分類資金的融資期限，信托資金按投入量和實際使用時間收取資金回報。信托資金通過向A公司擇機轉讓項目公司股權或者收益權等方式實現退出，信托資金回報以外的收益由A公司享有，A公司最終通過項目公司清算或者移交項目公司股權的方式實現退出。
　　五、關于本項目模式的幾點思考
　?。ㄒ唬┎捎眯磐匈Y金投資的優點
　　項目由B信托募集投入資金，成立項目公司作為實施主體，A公司項目不并表，不會對A公司資產負債率造成影響。B信托募集的資金取得了合理的回報，而對于A公司而言，在不投入自有資金的情況下，獲得了項目除去信托資金回報以外的投資利潤以及建設管理和施工利潤，實現了雙贏。
　?。ǘ┎捎眯磐匈Y金投資的局限性
　　首先，由于信托資金成本相對其他融資方式較高，該模式只有在項目收益較好，能覆蓋信托資金成本的前提下才能采用。另一方面在項目實施過程中，項目公司通過尋求項目開發貸款、應收款保理等方式替代信托資金投入，可以達到降低資金使用成本的目的，以提高項目綜合收益。
　　第二，對于當地政府的財政預算收支情況，尤其是政府性基金預算以及過往地方政府是否存在信用風險等問題應作為項目投前的可行性分析重點。由于項目開發使用信托資金，存在剛性兌付要求，若政府購買安置房資金未按合同約定及時撥付，則存在信托資金違約風險，這是項目投資能否成功的關鍵。
　　第三，政府回購資金支付時間節點與施工進度相掛鉤，并且信托資金退出依賴于政府回購資金，所以優化施工組織設計和施工方案，合理加快施工進度，確保政府回購資金按時到位是項目成功乃至獲得超額收益的重要一環。
　　六、結論
　　在當前市場形勢和政策環境下，建筑類企業需要通過投資來拉動主營業務的需求未曾改變，而當前資金短缺、融資難是普遍性存在的問題，在依法合規的前提下保障投融資資金的來源是成功的關鍵。建筑類企業著重培養資本運作能力，積極探索多元化融資渠道，加強產融結合，強化與銀行、證券公司、保險、信托、基金等金融機構合作，豐富資金來源是一條必由之路。本案采用信托資金進行項目投資的模式在特定條件下有一定參考價值。
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