我國商業銀行個人住房貸款風險及其防范
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摘 要： 隨著近幾年來國家經濟實力的提升和居民生活質量的不斷提高，買房購房現象不斷發生。因此個人住房貸款占商業銀行資產業務比重愈來愈大，但其背后也隱藏著一定的風險。通過對相關文獻的梳理整合，首先闡述了商業銀行中個人住房貸款業務的定義和內涵。然后分析商業銀行個人住房貸款所產生的一些風險類型及其出現原因。最后針對其風險類型提出有效風險防范措施。希望通過來改善商業銀行在對其人住房貸款業務的管理和強化風險防范措施，促進銀行經營管理的可持續健康發展。
關鍵詞： 商業銀行;個人住房貸款;風險;風險防范
中圖分類號： F23 文獻標識碼： A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2019.13.062
1 個人住房貸款的含義及特點
個人住房貸款業務是商業銀行通過提供給購房者一定的資金，用于購房者購買自用住房的貸款活動，購買者需要按照規定的時間周期性的支付給銀行本金和利息。伴隨著這些年城市地區房價不斷上漲和持續的“購房熱”現象，個人住房貸款占商業銀行資產業務比重大，個人住房貸款業務已成為商業銀行的收益熱點之一，被譽為商業銀行的“優質資產”。就目前而言，個人住房貸款的類型主要有兩種。個人住房貸款一般具有以下特點：①貸款利率較高，相對來說借款人一般比較關注月供額;②規模呈周期性（經濟周期敏感性較強）;③個人住房貸款金額相對較大且還款年限較長;④個人住房貸款只能用于人們支付購買自用住房;⑤借款人需要按照規定的周期向銀行歸還月供額。本文發現在商業銀行對個人住房貸款業務的管理和風險防范比較規范，但其運作流程復雜。而在實際商業銀行對處理個人住房貸款業務時，它任存在很多風險。
2 個人住房貸款的風險分析
通過對相關文獻的梳理研究，本文發現國內大多數關于個人住房貸款風險的研究都是定性研究，缺乏實證的檢驗。國外對個人住房貸款分析的研究主題零散、結論不一、因果關系復雜、過程機制不具體等特點，但一個明顯的特點是大多數研究是定量研究。李嘉琪（2018）發現商業銀行個人住房貸款風險具有以下類型，利率風險、信用風險、競爭風險和抵押風險。瞿燴慧（2017）認為商業銀行個人住房貸款風險來源主要為系統內部因素和外界環境因素。內部因素主要是風險防范的意識和制度，外部因素是個人信用體制和法律法規等。李堅等（2018）通過數據分析的方法從多個視角分析個人住房貸款的違約風險特征，并提出商業銀行做好風險防范對策。綜上所述，本文認為個人住房貸款可能面臨以下幾種風險，即市場和政策風險、利率風險、信用風險、抵押風險、流動性風險。
2.1 市場和政策風險
個人住房貸款的對象是那些購買自行住房的自然人，因此個人住房貸款很容易受到市場波動和政府政策的影響。當地區市場經濟穩定上升時，人們對個人住房貸款的需求增加，而當經濟環境受到劇烈波動或當經濟環境面臨一定壓力是，人們對個人住房貸款的需求較少。比如說我國近幾年房地產市場經濟相對比較穩定繁榮，個人住房貸款需求量不斷上漲。2008年經濟危機時期個人貸款資產質量存在較大滑坡。當宏觀經濟出現異常情況是，政府會出臺相關政策來引導市場經濟保持穩定，這些政策也會影響個人住房貸款，因為個人住房貸款與房地產市場經濟緊密相關。例如2016年2月2日政府出臺了新的貸款政策，對各大商業銀行的個人住房貸款量帶來了一定程度的影響。
2.2 利率風險
利率風險是指在借款人在償還貸款期間，商業銀行因外界宏觀環境影響導致貸款利率發生變動，最終使得銀行遭受一定程度損失。相對來說，中國個人住房貸款額度很大，還款時間很長，通常超過15年。貸款利率有可能在這樣一個周期內由于政策、政局、經濟等影響而發生劇變，這將給商業銀行帶來較大的損失。甚至破產。此外，在銀行的資產比例中個人住房貸款占銀行資產的比重過高，一但時間過長，可能會導致銀行面臨聲譽和流動性損失。同時利率發生變化也會導致借款人的心理和行為都發生變化。若利率上升，則會導致個人住房貸款成本增加，有可能會最終導致還款人違約，這會產生信用風險。若利率下降，則會導致償還方在約定期限之前還款，這將增加商業銀行的成本，降低利潤。
2.3 信用風險
信用風險通常來說可分為兩類，即還款人主動違約和被動違約。主動違約是指還款人主動停止繼續還款而導致銀行遭受損失或還款人因利率較低提前還款的行為。被動違約意味著還款人愿意償還，但因自身經濟原因無法繼續償還。信用風險通常由債務人欠債引起。因此，在銀行開始貸款業務時往往要對借款者個人信用度進行調查和評價，并根據標準評定借款人的信用等級。當然在此過程中可能還存在欺詐行為，這種情況可能都會造成銀行資產的損失。
2.4 抵押風險
抵押風險意味著商業銀行在借款人違約后任然受到資金損失，因為抵押品難以處理或處置。當借款人急需資金時，他會將其資產（房產、地產等）抵押給商業銀行以獲得部分資金。按照法律規定，當借款人違約時，銀行有權處置抵押資產，但并不意味著抵押資產可以減少銀行的風險和損失。銀行也經常面臨抵押物價格風險和處置風險。當抵押物屬于房產時，如果房地產行業陷入衰退，抵押財產不易兌現或只能以折扣價出售;或者當抵押品流動渠道狹窄難以出售時，將導致銀行資產外流。抵押品處置風險是指商業銀行由于缺乏有效的資產實現手段，處置成本高，難以完全實現抵押品全額總量而遭受損失的風險。
2.5 流動性風險
流動性風險是指當客戶要求提取一定的儲蓄存款時，銀行因沒有足夠的現金和資產而不能滿足客戶的需求所造成的風險流動損失，其標志性特點是流動資產過少。目前，商業銀行發行個人住房貸款的期限一般為5年左右，這導致商業銀行在資金使用上的期限性問題，這將導致銀行面臨重大流動性風險并影響銀行的償債能力。這種流動性風險也會使商業銀行失去代理人的投資機會，增加損失。個人住房公積金貸款的年利率逐步下降，因此可能會加大中長期貸款在總貸款中的比重，從而帶來流動性風險。因此商業銀行將更加關注流動資產在其資產結構中的比例。 3 個人住房貸款的風險防范
3.1 市場和政策風險的防范
商業銀行在進行個人住房貸款業務時因適時分析所在地房地產市場經濟狀況和政府政策調控，并根據外部宏觀政策、經濟的變化情況，評估和分析借款人的貸款審批環境，及時有效地調整貸款審批管理方法。更為重要的是商業銀行應對房地產未來市場發展發展動態進行準確預測，并對個人住房貸款進行精密管理，應對相關政策的變化做出有效調整。
3.2 利率風險的防范
閻貞希（2017）認為降低貸款利率風險商業銀行可以采用表內對沖的方法。所謂表內對沖是利用資產和負債對市場利率影響的自然對沖效應。本文認為商業銀行防范利率風險需要準確預測未來利率變化情況，并根據利率的變化趨勢對個人住房貸款的放款管理措施進行有效調整。也可以利用套期保值來防范風險。
3.3 信用風險的防范
對于信用風險，商業銀行首先要完善個人信息評價系統，設立個人消費信息和個人信用分析中心。然后通過信息技術的革新對匯總收集來的信息進行有效分析，完整準確的評估借款人的信用狀況。其次，商業銀行應因地適宜根據當地實際情況設立信用標準，嚴格審核借款人的還款能力和實際情況，同時也要關注借款人的文化素質高低。同時因此，商業銀行應認真了解和調查借款人的家庭收入狀況、思想道德及以往的消費信用狀況，以確保商業銀行不會遭受借款人的信用風險。
3.4 抵押物風險的防范
本文認為商業銀行在應對抵押物的風險時應嚴格審查抵押物的資產價值，可通過與政府部門合作審查抵押物的合法性。當借款人未能在在貸款期滿時償還全部貸款時，銀行有權處置抵押品來彌補損失。并且還要加強貸后管理，提升風險處置能力。商業銀行應規范抵押品評估程序，加強抵押品審查實施與管理。定期審查抵押資格和抵押品價值，并對借款人進行一定的跟蹤檢驗和定期審查。
3.5 流動性風險的防范
商業銀行可以通過采用資產證券化的途徑;哎有效轉移個人住房貸款所引致的流動性風險。借款人在利率較低時提早還款也可能導致銀行流動性風險。銀行可以把握利率走勢，來降低流動性風險。同時銀行可以在個人住房貸款和銀行剩余的不良資產中發行新資產，并根據固定現金流量為發行可在市場上交易的證券。資產證券化可以將與該資產相關的風險轉移給在市場上持有此類證券的投資者。與此同時，銀行也可以通過發行證券，快速提取資金，同時也降低了銀行的流動性風險。隨著我國金融業環境的持續變好，除資產證券化這種方式之外，還有其它方式去控制或者轉移資產風險。
參考文獻
[1] 瞿燴慧. 我國商業銀行個人住房貸款風險及其防范[J].中外企業家，2017，（7）：121-122.
[2]閻貞希. 個人住房貸款及其風險與防范的問題研究——以中國農業銀行為例[J]. 金融發展評論， 2017，（4）：145-158.
[3]李嘉琪. 商業銀行個人住房貸款風險及其防范[J].合作經濟與科技，2018， （11）：66-67.
[4]李堅， 蔡樂凡， 肖小瑜. 商業銀行個人住房貸款風險及防范探討[J]. 區域金融研究， 2018，（05）：62-66.
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