房地產業高稅負還將繼續
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作者: 劉秀麗
4月8日，陽光股份（000608.SZ）發布業績預增公告稱，今年一季度凈利潤約2.91~3.15億元，與去年同期相比增長500%~550%；而2009年，更是取得凈利潤同比增長842.91%的業績。
盡管業績如此，但過高的稅負如同橫在陽光股份等房地產上市公司頭上的達摩克利斯之劍，隨時威脅著公司的利潤增長。
4月13日，陽光股份內部人士接受《投資者報》采訪時表示，2009年增加的稅率可能與營業收入同比減少34.73%,利潤總額卻同比增加228.35%有關，不過公司所有的稅費均按稅務部門的規定繳納的，具體原因并不清楚。
中投證券首席分析師李少明4月14日對《投資者報》表示，房地產企業過重的稅負對企業的影響非常大，即便是房價迅速上漲的2009年，很多房地產企業的毛利率也只有百分之十幾。
稅負可能繼續加重
根據2009年A股公司稅負榜，在具備有效數據的1779家A股上市公司中，陽光股份位列第三?！锻顿Y者報》數據部的研究顯示，陽光股份的稅負高達30.60%。
房地產行業房地產開發公司高稅負的原因，除了需要繳納25%的企業所得稅外，房地產企業還需要繳納按銷售額3%~5%征收的營業稅；除此之外，房地產企業需要繳納30%~60%的轉讓房地產所取得的應納稅增值額的土地增值稅。
可以說，房價越高、賣出房子的量越大，所需要繳納的稅費越多。顯然最為受益的是國家財政，而這兩部分高額的稅收，使房地產行業整體稅負高于其他一般制造業。
《投資者報》數據部研究顯示，2009年上市公司稅負最高排名的十家公司中，有多家是房地產企業，并排名靠前。
當然，還有房產稅。據了解，《房地產稅暫行條例》最早頒布于1986年，目前各地方政府對此條例的執行方式，均是對城鎮的經營性用房，如商業、廠房等征稅，而對居民住宅的保有環節實施“免征優惠”，這也是目前城鎮住宅保有環節無稅負的制度原因所在。
房產稅屬于現有稅種，而且只是國務院行政法規，不須經過全國人大批準，這就讓有關部門能在短時間內調整稅基、稅率，而地方政府想要從嚴征收，只須報經中央相關部門和國務院批準即可。
4月14日召開的國務院常務會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。
讓市場人士擔心的是，隨之而來的，可能是即將征收房地產稅和清算土地增值稅。在這兩項稅收還處于猜測階段的時候，各地稅務機關對開發商的稅收征管已經加大力度。
今年伊始，廣西、河南以及上海和廈門等地出臺的文件中的具體措施，包括提高預征率，還有將核定征收改為查賬征收，以及要求企業必須在規定期限內進行土地增值稅的清算等。
土地增值稅清算壓力漸顯
據資料顯示，土地增值稅的功能是國家對房地產增值征稅，以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為計稅依據。
如果說預征率上調，對房地產開發企業來說，還不構成大的影響，清算土地增值稅則可能對他們造成較大沖擊。此前，土地增值稅繳納是按一個預征的比例，在銷售房屋時，同流轉稅一起繳納，等到項目開發符合清算條件時再進行清算。
由于土地增值稅稅率較高，以前的房地產開發企業往往采取分期開發、保留尾盤以及各種財務手段拖延和逃避清算。
國家稅務總局2007年初發布《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，徹底改變了土地增值稅清算條件，規定已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩的可售建筑面積已經出租或自用的，以及取得銷售(預售)許可證滿3年仍未銷售完畢的都必須進行土地增值稅清算。
此后，因為金融危機，該《通知》并未得到實施。
當下，該《通知》被各地方政府強令執行的可能性加大。其中，河南和廣西已經出了相關政策。 根據河南省地稅局規定，對于一些房地產開發企業因賬簿資料不齊全，或者賬簿資料混亂以及符合清算條件，但未按規定清算，經稅務機關責令清算，逾期仍不清算的，按核定征收率8%征收土地增值稅。
而上海、海南和廈門等地亦加強了土地增值稅的清算。上海市地稅局1月份特地下發文件，對符合銷售面積超過85%以上等條件的房地產開發項目，納稅人應在收到《土地增值稅清算通知書》之日起，90日內辦理清算手續。
顯然這次土地增值稅的清算，很難讓房地產企業逃過去，尤其是在房地產在房地產泡沫日益膨脹，而地方政府又面臨解除“賣高價地”負面效應，減少財政收入的局面下，財稅部門這一次徹底“清算”房地產企業的可能性非常大。
華稅律師事務所創始合伙人劉天永個人認為，以北京為例，數百家房地產開發企業中，完成了土地增值稅清算的企業可能不到1%。而此次河南、廣西等地再度強調要加強土地增值稅的清算。
此次土地增值稅的清算是否會和上次一樣無疾而終？劉天永在接受本報記者采訪時認為，在房地產泡沫日益明顯，同時面臨完成財政收入任務的情況下，財稅部門此次有可能“將清算進行到底”。
加大購房者稅負已在醞釀
除了房地產企業可能要承受繼續加重的稅負，購房者也要面臨稅負加重的境地。4月8日，據一條撼動市場的消息透露，房地產特別消費稅已于前日晚上通過建設部的審批，而且財政部和國務院通過的可能性非常大。
該消息甚至還特別標注，房地產特別消費稅的發起地點將在重慶，而試點地區則定在京、滬、渝和深。
該稅收的具體措施是，將按照買房時合同價打七折后再按1.2%~1.5%征收。因為上述消息，讓接連受挫滬深兩市的地產股再度受挫，房地產板塊整體跌幅達1.58%。
此次風暴源起則是，重慶市長黃奇帆3月24日表示，重慶已經上報國務院申請施行“特別房產消費稅”。
而來自國家有關部委的支撐，則是4月6日財政部公布的2010年工作重點：“改革完善稅收制度，適時出臺資源稅改革方案，統一內外資企業和個人城建稅、教育費附加制度，公平稅收負擔，完善消費稅制度，完善房產稅制度，積極支持收入分配等改革?！?
當中的房產稅被市場被視為相關政策信號。就此，房地產行業或將迎來多稅之秋。
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