房地產企業納稅籌劃研究
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作者: 魏 巍
摘要:針對目前全國各大城市商品房房價過高,國家采取各項控制措施抑制房地產行業過熱的現狀,如何縮減成本開支,并進行合理避稅,在保證基本利潤率的前提下使房價降下來,已成為企業在市場競爭中獲勝的關鍵,也是房地產企業發展面臨的重要問題。房地產企業涉及的稅種比較多,部分稅種適合進行稅收籌劃。文章分析了稅收籌劃的理論內涵,并結合房地產企業的特點,在法律規定許可的范圍內提出相應的稅收籌劃對策。
關鍵詞:房地產企業;合理避稅;納稅籌劃
一、納稅籌劃的理論內涵
納稅籌劃起源于西方發達國家,正式為社會關注和被法律所認可的時間,可以追溯到20世紀30年代,歷經幾十年的發展,漸趨成熟。美國南加州大學梅格斯博士在與別人合著的、已發行多版的《會計學》中,作了如下闡述:“人們合理而又合法的安排自己的經營活動,使之交納可能最低的稅收。他們使用的方法可稱之為納稅籌劃……少交稅和遞延交納稅收是納稅籌劃的目標所在?！痹谖覈?納稅籌劃起步較晚,在借鑒了大量西方的籌劃理論的基礎上已漸成體系,學術界對于納稅籌劃有如下定義:“是指通過對納稅業務進行策劃,制作一整套完整的納稅操作方案,從而達到節稅或避稅的目的?！笨偨Y起來,都是在符合國家各項法律法規的基礎上,采取措施以減少應繳稅款的行為。
目前,涉及到納稅籌劃,人們往往會不自覺地將其與偷逃稅聯系起來,這是一種認識上的誤區,因為納稅籌劃、避稅及逃稅均可以使納稅人獲得稅收利益,一時很難看清其本質區別,但是仍是可以辨別的。首先從是否遵守國家法律、法規上看,三者就存在本質區別,納稅籌劃與避稅是合法的,避稅只是利用稅法的漏洞、缺陷等,這些會隨著法律的完善而消失,而逃稅本身就是違法的;其次從國家政策導向看,國家的產業政策、生產布局等體現在稅法的具體條款上會給出部分企業稅收優惠,納稅籌劃的結果是使納稅人享有本應稅收優惠,而避稅、逃稅的結果卻使納稅人減少本應承擔的稅款。本文中所指的納稅籌劃包括理論意義上的納稅籌劃及部分合理避稅行為。
二、房地產企業如何進行納稅籌劃
根據房地產企業開發、施工及銷售階段的成本核算原則、經營方式及稅法要求,分別從宏觀及微觀兩個角度論證房地產企業如何進行納稅籌劃。
(一)擴張產業鏈,選擇多種合理的經營方式
目前房地產企業往往涉獵較多產業,如建筑業、加工業、房屋銷售、物業管理及租賃業等,行業寬泛為企業內部轉移收入,從而選擇較小的稅率、稅基提供了基礎,這雖可以起到避稅的效果,但性質是違背稅法原則的,不過寬泛的產業鏈在企業資金的調度、減小融資成本,股息分配等方面還是起到節稅的作用,如租賃業出租人的租金收人按5%繳納營業稅,其稅收負擔就比銷售產品收人繳納的增值稅低,而承租人也可以由此獲益。此外,選擇多種合理的經營方式,也可以起到節稅增效的目的,如部分現房由于內部結構、地理位置等原因長期滯銷,就可把商品房轉做出租經營房,從開發商品轉入出租開發產品科目,按月計提出租產品攤銷計入成本,增加成本,同時減少稅收。
(二)籌資納稅籌劃
房地產行業具有開發周期長、開發業務復雜多樣、資金需求量大等特點,采取何種方式籌措資金對企業納稅及利潤產生重要影響,因此對籌資的納稅籌劃也就非常重要。一般來說,籌資渠道和方式的不同影響了企業的資本結構,債務資本和股權資本的比例決定了企業籌資階段的稅負,按規定,納稅人在生產及經營期間形成的負債利息可以在稅前扣除,享受所得稅利益,而股息只能在企業的稅后利潤中進行分配;從債券融資和股票融資比較,兩者的融資額大,時間彈性較銀行貸款寬松,但是根據稅法,資本紅息不得在費用中列支,而債券利息則可以被作為節稅的扣除項目加以利用。因此,房地產企業要合理搭配資本結構,選擇合理的融資方式和合理的資本結構比例,使得稅收負擔最輕。除此之外,盡量選擇租賃的融資方式進行避稅,對承租人來說,融資租賃既可以避免因長期擁有機器設備而承擔資金占用和無形資產損失,又可通過支付租金的方式,沖減企業的計稅所得額,減輕所得稅稅負。
(三)土地增值稅納稅籌劃
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收人的單位和個人,就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。房地產開發商除在獲取土地時應盡量取得減免稅的優惠照顧外,更重要的是要增大扣除項目金額,縮小稅基,在我國,土地增值稅實行四級超率累進稅率,適當地處于較低一檔的稅率是有利的。在實際工作中,準確界定土地增值稅的征稅范圍,如把普通標準型住宅的增值額控制在扣除項目金額的20%以內,就可以免繳土地增值稅;在售樓時以售毛坯房為主,在出售精裝修房時分別簽訂出售毛坯房合同和裝修合同,將裝修部分的收人以勞務收人的形式實現就可以減小征收土地增值稅的基礎;采取投資的方式銷售不動產,然后再進行轉讓不僅可以免交營業稅,還可以推遲繳納土地增值稅,這些都是實現減少應交稅額的有效辦法。
(四)契稅納稅籌劃
契稅的納稅籌劃要根據住戶對于戶型的需求和稅率進行籌劃,如按照北京現行對于契稅的稅率規定,120平方米以上住宅,契稅稅率為4%,120平方米以下為2%,若住戶需求集中在120平方米左右,則小區可以設計住宅面積接近120平方米,為企業減輕稅負。各地區經濟差別較大,可自行確定本地區的實際稅率,雖然契稅最終大部分由購房者負擔,但是不同地區稅率的不同,可使房地產企業在房屋面積的設計上合理考慮契稅因素,加大開發項目對購房者的吸引力,從而提高企業的回報率。
(五)營業稅納稅籌劃
營業稅的計稅依據是納稅人銷售不動產時向對方收取的全部價款及價外費用,同時還規定,從事物業管理的單位,以與物業管理有關的全部收入減去代業主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額作為營業額。房地產開發企業在銷售房屋時,往往需要代收水電初裝費、維修基金等各種配套設施費,這些代收款項擴大了稅基,多交了營業稅,鑒于此,房地產公司可以委托其物業公司收取,而物業公司只是就收取這些費用的手續費繳納營業稅,這便可大大減少營業稅的繳納。此外,商品房的不同的銷售方式收入確定的時間也不同,開發新的銷售方式,使其銷售具有競爭力、利于納稅籌劃,減輕稅負。如企業采取先出租后出售的方式售樓,出租的收入可以作為獲得資金的利息收入,既可以吸引經濟實力較弱的購房者,也會推遲收入的確認,進而推遲稅金的繳納,獲取資金的時間價值。
(六)所得稅納稅籌劃
房地產企業進行所得稅的納稅籌劃需要從收入和支出兩個方面來進行籌劃,從而縮小稅基,其中收入項目是指從事主營業務收入取得的收入,支出項目則包括成本、費用、稅金及損失。目前,房地產企業的業務招待費(客戶招待費和贈品)每年的支出金額都超過了稅法規定的允許在稅前抵扣的金額,可以采取如下措施予以解決:客戶招待費可從職員差旅費中支出的從該項扣除;業務宣傳費也有銷售收入0.5%的限額,贈品可打上宣傳品的字樣從該項扣減,從而合理利用其他限額,減少業務招待費的超限額。此外,房地產企業宜采取固定資產采用直線折舊法,這是由于房地產企業獲取利潤主要是現房的銷售階段,雖然加速折舊法在回收投資成本時間方面優于直線折舊法,也要視房地產行業的景氣狀況而決定,若企業從獲利年度起可以享有一定的減免稅期,應該盡量把利潤集中在減免稅年度,推遲認列費用。
三、結論
現階段房地產行業納稅人稅收負擔過大,而國外企業的財務機制比較成熟,可通過各種納稅籌劃方法降低稅負水平,我國房地產企業要想在未來的國際市場競爭中占據有利地位,通過納稅籌劃控制財務是必然選擇。本文闡述了納稅籌劃的理論內涵,并從采取合理的經營方式的宏觀角度和籌資、土地增值稅、契稅、營業稅、所得稅四個微觀角度展開討論房地產企業納稅籌劃的措施。
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(作者單位:沈陽鵬盛房地產開發有限公司)
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