土地新博弈

來源:用戶上傳      作者: 張映光

　　
　　通過新的拿地規則，北京市政府將執行中央政府房地產調控規則的壓力傳遞到了開發商，行業洗牌游戲再度開始
　　
　　潘石屹――SOHO中國董事長近兩個月的主要事情，就是奔走于各個城市，為面臨“斷頓危機”的公司尋找新的土地。但是新一輪調控后的新規則令他頗不適應――11月29日，在13家開發商競標的北京廣渠路36號地的爭奪中，SOHO中國淪為看客。潘在北京拍到最后一塊地，還是在2004年。
　　命運相近的，還有華遠地產董事長任志強。這位過去北京土地市場中的活躍人物，近兩個月來屢屢在競標中鎩羽而歸。
　　失意者紛紛將矛頭指向北京土地招標新規則?！敖窈蟮耐恋卣信膾烊绻皇潜局_、透明的游戲規則，我們不知道還怎么玩下去?！痹趧倓偨Y束的《財經》年會上，SOHO中國聯席總裁張欣表示。任志強更是在其博客上公開發難。
　　地產開發商們對于新規則的口誅筆伐，源自廣渠路36號與四惠橋東北角兩大地塊招標案。在號稱“地王”的廣渠路地塊招標中，標價排在第五的北京城市開發集團有限責任公司、北京城建興華地產有限公司聯合體（下稱北京城建城開）以26億元的價格中標。
　　在業內人士看來，北京新土地規則在這次招標后初現端倪。自2002年北京實施土地招拍掛制度以來一直奉行的“價高者得”的舊游戲規則，正在被一套新規則取代。
　　令許多在市場中活躍多年的開發商感到恐慌的是，原本以為難以執行的限價和限制戶型政策（下稱雙限），被北京市政府通過新招標規則將包袱甩給了開發商，而開發商還沒有找到適應新規則的辦法。
　　
　　天價“亞軍”與打折“地王”
　　
　　2006年北京全年計劃供應土地6500公頃，但截至6月，北京市土地供應量為3080公頃，不及一半。受土地雙限政策難產的影響，一些原定于三季度入市的地塊也推遲了入市時間，已上市的地塊則多位于五環外地區。
　　在此情況下，當廣安門外、白家莊、四惠及廣渠路等幾塊黃金地段在2006年年底宣布招標時，眾多面臨“地荒”的開發商中迅即掀起一場激烈的土地爭奪戰。
　　11月15日的四惠地塊招標，是北京重塑土地規則的第一個信號。
　　金地(集團)股份有限公司(下稱金地集團)從13家投標房企中勝出，以高出標底近兩倍的7.56億元，取得四惠橋東北側10萬平方米住宅及公建項目用地；其樓面價格高達7382元/平方米，預計銷售價格則在1.4萬-1.5萬元/平方米。
　　然而，這個令人咋舌的價格并非最高。招標地塊緊鄰中遠房地產開發有限公司（下稱中遠地產）已建成的遠洋天地，志在必得的中遠地產出價8億元，卻意外敗北。
　　方恒地產一位副總經理參與了招標過程，他在接受《財經》記者采訪時分析說，金地與中遠最大的不同在于，在招標中承諾將嚴格執行房地產調控政策，按“90平方米戶型將占70％”的“雙限”要求規劃設計。而中遠、方恒等開發商均在該地段有在售項目，“政府也許擔心會形成對該地區的價格壟斷”。
　　在四惠地塊的評標辦法中，投標價格依然占有最高比重，達35分，付款進度亦占15分。但是，最終起決定作用的卻是“開發理念及方案說明”這一令人難以把握的15分。
　　四惠地塊的競標，實際上是政府將地產調控中出臺的“雙限”要求引入中標條件的初步嘗試，在隨后的廣渠路36號地塊招標中，政府試圖通過土地轉讓來實現房地產調控目標的思路更加清楚。
　　朝陽區廣渠路36號住宅及配套用地原為北京市吉普車廠，東起九龍花園東路，西至化工設備廠東路，南至大郊亭路，北至廣渠路。原規劃建筑面積達90多萬平方米，因地理位置絕佳、面積龐大、地塊規整被業界認為是未來的北京新“地王”。華遠地產董事長任志強認為，該地塊的最終競價有可能達到60億元。
　　但至今年10月預備出讓時，該地塊面積縮水近一半，建筑面積減少為46.04萬平方米。另一半則不再上市。
　　11月29日，北京城開和城建聯合體最終以總價26億元，樓面價格5939元/平方米的價格中標。其標價僅排在第五位，比第一名華潤置地的報價低4.5億元。
　　
　　
　　新規則的“藝術”
　　
　　新規則并不像開發商們指責的那樣“不透明”，只是在打分中，不同標準的真正分值和權重發生了改變。通過這種改變，北京市政府試圖在實現中央房地產調控要求和保證地方土地收益之間求取平衡。
　　在11月29日廣渠路36號地的招標中，逾60家開發商購買了標書，最終參與競標的有13家，有12家承諾一次性付清全款。其中，華潤置地以30.5億元報價居榜首，世茂以30.1億元居次；報價居最后兩位的是中海地產的20.5億元和華人置業與愛美高房地產聯合體的21.5億元。這一價格相當于樓面地價最高為6862元/平方米，最低為4612元/平方米，低于四惠地塊。
　　廣渠路地塊的最終出價比業內預想中低，但以總價論也并未低到讓開發商驚呼的程度，因為在招標出讓時，該地塊建筑面積已縮水近一半，至46.04萬平方米。真正引起業界嘩然的，是北京城開城建承諾了每平方米9500元的銷售價，這個承諾是它在評標中勝出的關鍵。
　　根據招標意向書規定，該地塊招標底價達17.1億元。其評分標準設總分100分，其中投標企業財務實力占15分，投標人資質及業績占10分，投標價格占30分，開發理念及方案說明占15分，付款進度占25分，綜合印象占5分。
　　從表面上看，各項評分標準與過往招拍掛中的標準并無二致，投標價格權重仍然最大。但仔細考察細則，卻可發現，關于投標價格打分的具體規則變了。
　　廣渠路36號地塊標書解釋稱：達不到標底的價格打分為零分，達到標底要求的價格可得15分；如果超出標的價格的1.35倍，可以再加13分，也就是說出價在23億元以上即可得28分，距滿分僅差2分。而在過去，并沒有這樣細致的打分規定，一般出價最高者便可獲得滿分，輕松拉開與出價低者的得分差距。
　　在業內人士看來，這套評分標準的“藝術”在于，一方面通過1.3系數的規定，確保了地方政府在土地上的收益，另一方面，則加強過去虛化的“開發理念及方案說明”，將限價的壓力甩給了開發商。
　　實際上，在四惠地塊報價“亞軍”勝出后，開發商在競標時，已不再把報價高作為拿地的籌碼，反而要在報價中盡可能避免成為報價最高者。于是，如何在報價時，預估實際的標的價，而又不至于高出標的太多，成為了競標者的猜謎游戲。最終，共有十家開發商報價在23億元以上，即在投標價格一項得到28分。而不幸作了標王的華潤置地，在此項中卻并未搶分。
　　北京城開城建的最后得分，僅比第二名北京北辰實業股份有限公司（下稱北辰實業）高0.26分。北辰實業的報價更低，為25億元。
　　“最終城開城建勝出的關鍵因素，就是每平米9500元的意向銷售價格，符合了政府調控房價的心意。”北京市國土資源局局長安家盛表示，“這就是我們將廣渠路36號地意向售價公布出來的原因。周邊項目可對比36號地的意向銷售價格，如高出太多，看項目是否還賣得動？”自2002年實行招拍掛以來，每一個天價地塊的拍出，往往會帶來周邊房價的新一輪漲幅。
　　在此次競標中，吸取了四惠地塊的教訓，所有開發商均承諾嚴格按照“90平方米戶型將占70％”的規定。但是，敢于作出1萬元/平方米以下的銷售價格承諾的，卻只有城開城建一家。這兩家企業均具有北京國資背景，且在此前承建了大量經濟適用房住宅項目。

　　北京城開城建在標書中稱，未來項目將“滿足CBD大眾中等收入人群需求，開發集經濟、舒適的中小戶型產品為主的多元化住宅、商業、辦公、公園于一體的多功能產品”。
　　據《財經》記者了解，廣渠路區域目前的房價多在每平方米1.2萬元以上，部分項目甚至超過1.5萬元。一年來，廣渠路區域住宅產品的銷售價格均出現不同程度的上漲，漲幅達到30%左右。
　　
　　“洗牌”開始了嗎？
　　
　　許多開發商對于北京城開城建能否最終執行9500元/平方米的意向銷售價提出公開質疑，但一個顯見的現實是：北京城開城建的中標意味著在短期內，能否執行“雙限”政策將成為房地產商們能否中標拿到土地的關鍵。
　　如果新規則持續下去，“原來意義上的開發商將逐漸被擁有自己的建筑公司的承建商所取代?！毖睾＞G色家園有限公司執行總裁成實說，“因為，在規定戶型和房價的前提下，只有承建商才能最大限度地控制成本?！?
　　廣渠路36號地最終被兩個北京傳統國資企業以承諾限價的代價取得。而毗鄰地塊廣渠路15號地也將在明年初作為北京市首批試點開發的限價地推向市場，其潛在招標對象亦僅限城建、首開等具有國資背景的房地產企業。這些企業，過去主要負責承建經濟適用房項目和一級土地開發，很少與擅長“資本運作”、動輒拍出高價的開發商公開競地。
　　如今能夠坦然接受新規則的，卻只有這樣的企業。因為以潘石屹為代表的開發商們以融資、包裝和銷售見長，在高價競地后還需要找建筑公司來負責承建，在新規則的限價限戶型要求下不僅利潤受到擠壓，這些運作手段也失去了施展空間。
　　2004年8月31日后正式全面推行的土地招拍掛辦法，確立了價高者得的規則，也為民營地產開發商打開了一條與國企競爭城市稀缺地塊的通道。他們在各地屢屢上演以高價競標虎口拔牙的壯舉，曾以急速擴張土地儲備高價拿地聞名一時的順馳中國便是其中代表。但是不斷推高的地價和房價卻令中央政府憂心忡忡，改革土地招拍掛制度的呼聲越來越強烈。在2006年上半年中央啟動對房地產調控之后，土地雙限政策隨之出臺。
　　就在市場人士普遍認為雙限政策最終很可能不了了之的時候，開發商們卻發現，原以為只會應用在特殊雙限房之上的游戲規則，卻已通過拿地規則的改變，左右了熱門地塊的歸屬。這令部分開發商們始料不及。如果新規則持續下去，其在新的土地規則下如何生存引人關注。
　　一位業內資深人士在接受《財經》記者采訪時指出，新的土地招標規則因擠壓了開發商的利潤受到后者普遍質疑，實質是地方政府為實現中央宏觀調控意圖控制房價的一個方法，開發商對于其透明度的指責并不充分。限價房的潛在問題，是限價要求將在多長時間內成為土地招標規則里的一個重要原則，企業承諾的定價最終能否實現，以及實現以后如何避免像經濟適用房一樣引發市場信號失衡等一系列后續問題。如廣渠路36號地以9500元/平方米的價格出售，比周邊房價低出數千元，必然滋生一波搶購和炒房的熱潮。
　　“一種可能的情況是，房子還沒拿出來賣，就沒有了。”這位人士表示，“對經濟適用房的監管尚且難以到位，更不用說這些承諾限價的商品房了?！?
　　全國工商聯房地產商會會長聶梅生認為，“廣渠路36號地的招標不能只看做一個簡單的招標，而是政府的一個指導性的信號?！?
　　不過，這個信號下的新規則將持續多久呢？截至目前，北京市國土資源局對于北京以后的土地出讓方式，仍未有清晰描繪。在本期《財經》截稿前，朝陽區北四環東路73號地塊即將進入招標的最后階段。該地塊東至居然之家家居廣場，南至北四環東路，西至規劃中的慧中路，北至育慧東路，地段上佳；土地面積約16.6萬平方米，規劃建筑面積31.6萬平方米。游戲下一輪又將開始。

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