21家房企負債激增七成龍頭出手并購潮洶涌
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作者: 王熙上
樓市大考之下，又到了一年一度公布成績單的時候。
據Wind資訊統計，截至3月10日，滬深兩市已經有21家上市房地產公司發布了2010年年報。其中僅ST興業(600603)一家虧損，實現盈利的公司達20家，銷售業績普遍飄紅。而在這20家盈利的房企中，有16家公司的業績取得同比增長，這意味著在已披露年報的房企中，有近8成的公司實現業績增長。
伴隨業績大幅飆升的，還有高企的資產負債率。除了3家ST公司，包括萬科A (000002)、保利地產(600048)、華僑城A(000069)等在內的18家上市房企中，有14家資產負債率同比上升。小企業資金鏈正面臨的考驗更加嚴峻，行業或將迎來新一輪洗牌?！拔翌A計2011年是房企的并購年，會有一些開發商主動退市?！睒I內人士如是說。
業績兩極分化明顯2月份銷售全面下滑
數據顯示，上述21家房企2010年共實現營業收入1116.53億元，較2009年的893.19億元同比增長24.94%；實現凈利潤167.15億元，較2009年的118.48億元同比增長41.08%；毛利率也由2009年的34.71%上升至36.21%。
在這21家已披露年報的房企中，萬科、保利兩大巨頭貢獻凈利潤121.03億元，占21家房企凈利潤總和的72.4%；營業收入合計866.07億元，占比更是高達77.5%。其中萬科去年實現營業收入507.1億元，較上年增長3.75%；實現凈利潤72.83億元，較上年增長36.65%。保利去年度實現營收357.1億元，較上年增長55.35%；凈利潤為49.2億元，較上年同期增四成。此外，2010年萬科和保利還分別取得了銷售突破1000億元和600億元的成績。
大型房企風光無限，相比之下，小型房企艱難度日。
ST興業本來指望通過資產注入的方式完成華麗轉身，但由于遭遇房地產調控，導致其注入房地產資產失敗，使得旗下沒有任何可銷售的項目，2010年的營業收入為零。為了擺脫重組困局，ST興業已經開始將目光轉向新能源產業。同命相憐的還有ST東源(000656)，在公布金科集團借殼方案一年多后，其重組仍然沒能完成。公司2010年雖然實現盈利2384萬元，但主要仰仗于處置非流動資產實現收益以及其他應收款壞賬準備轉回。不過，如果2011年房地產重組的閘門仍然不能放開，ST東源也將面臨更大考驗。
隨著宏觀調控的深入，開發商紛紛擔心，房企的好日子或許即將到頭。萬科在年報中指出，2010年房屋新開工增速達到近十年來最高值，未來的新房供應充裕并推動市場供需關系進一步向有利于購房者的方向轉變。隨著市場波動的加大，企業的投資能力可能下降，開工節奏可能放慢，可能對一年后的住房供給產生影響。在各地實施房地產調控細則后，萬科認為，這將對市場產生明顯影響，中小戶型普通商品住房占成交的比例進一步提高，投資性購房需求逐步淡出。
華麗家族(600503)也認為，面對新一輪宏觀調控措施的出臺，將使市場觀望氣氛漸濃，市場景氣指數下降，市場持幣觀望普遍，進而對房地產市場帶來沖擊。
眼下最受關注的還是第三波調控對市場銷售的影響。數據顯示，北京、上海、深圳三地樓市2月成交量均出現超過五成的大幅下挫，其中降幅最大的上海達到八成。房企的銷售數據也不容樂觀，2月份銷售全面出現大幅下滑。保利地產2月份實現簽約面積22.28萬平方米，實現簽約金額24.72億元，分別較一月份下滑54.9%和49.8%。萬科2月銷售數據雖然同比大增，但環比明顯縮水。當月實現銷售面積為54.9萬平米，銷售金額60.8億元，環比均縮水七成。
近日，德意志銀行發表的一份針對內地房企的研究報告認為，中國第二輪調控政策出臺開始到現在，已有30多個城市實施限購，使得銷售量萎縮，可能跌至最低，并在一段時間內維持低位。部分開發商受影響較大，為刺激銷售，這部分開發商可能會率先降價。
資金鏈告急至三季度進一步惡化
“由于行業可用的資金肯定會下降，加上融資非常緊，行業的資金鏈趨緊和土地市場的購買力下降是非常確定的事情?！比f科董秘譚華杰在3月8日的業績發布會上做出上述預判。
開發商們的擔憂并不是沒有理由，在房地產企業營業收入、凈利潤大幅增長的同時，行業負債更是節節攀升。
這21家已披露年報的房企2010年末的總負債已經高達3441億元，較2009年末的1987億元增長了73.16%。而同期，這21家房企的總資產僅增長了55.06%，為4627億元。其中，一年內到期流動負債幾近翻番，從2009年末的148億元增加至2010年的268億元，增幅高達81%。
從資產負債率上升幅度分析，截至2010年末，21家上市房地產企業中，保利地產、華遠地產(600743)、中華企業(600675)、萊茵置業(000558)、萬科、空港股份(600463)、中航地產(000043)、嘉凱城(000918)等9家公司資產負債率超過70%。其中保利地產以高達79%的資產負債率位居第一，同比上升9個百分點。華遠地產、中華企業和萊茵置業的資產負債率分別為78%、77%和76%，而2009年則分別為73%、70%和74%。萬科資產負債率由2009年末的67%上升至2010年末的75%，上升8個百分點。
國泰君安房地產分析師鄧京晶表示，“目前房地產行業平均負債率偏高，資本消耗都維持在較高水平，開發商在經營活動中現金支出快速超過現金收入?！?
據Wind資訊統計，2009年末，上述21家房企的現金流量凈額為89.92億元，而到了2010年年末，這個數字卻下降到-254.44億元，降幅超過400%。其中保利地產的現金流從2009年年末的-11.45億元，快速下滑至-223.7億元，較去年同期下降1854%；華僑城的經營性現金流凈額從2009年年末的72.6億元，下滑至2010年的-53.6億元；目前現金流相對充裕的萬科也由2009年末的92億元下滑至22.37億元。分析人士認為，上市房企經營現金流大幅下滑，說明公司在買地支出不斷上升的情況下，回款已存在一定壓力，如果未來銷售情況不能轉好，開發樓盤越多的企業，資金負擔將越重。
業內人士表示，經營性現金流的減少，一方面是自去年國家出臺一系列房地產政策以來，即使去年四季度有所回暖，但全年房地產銷售也沒有2009年好；另一方面是有的項目在去年年底就已經銷售完畢，而新項目還沒有開始銷售，再加上公司拿地和項目開工的支出，這都會影響公司經營活動現金流。而且，受國家嚴厲的調控政策影響，房地產資金充裕度還將呈現下降趨勢，按此趨勢發展下去，到三季度房地產公司的現金流將相當緊張，特別是一些中小房地產公司。
國家統計局數據顯示，2010年房地產開發企業資金余額超過兩億元，加上今年部分房企境外超過160億元的融資額，估計能支撐開發商6個月左右的運營。
由此看來，下半年中小房企資金鏈斷裂的可能性會增大，一些房企扛不住的時候，正是資金實力雄厚的地產大佬們低價收購優質項目的好機會。
并購潮暗涌行業迎來大規模洗牌
事實上，幾乎每一輪宏觀調控過后，大型房地產企業的市場份額都將出現一定增長。有數據為證，“萬保招金”四家房地產企業，2010年的市場占有率已由2009年的3.16%上升至4.13%。
年報顯示，萬科在2010年期間一共收購了24家房地產企業，合計支付收購對價約22.19億元，平均每15天就有一家地產公司被納入萬科旗下。這些并購動輒涉及金額數億元，2010年12月3日，萬科收購海南詩波特投資有限公司80%的股權支付現金對價8.9億元；12月15日，萬科收購昆明申城房地產開發有限公司100%的股權支付現金對價4億元；10月20日，萬科與中信地產簽約收購北京贏嘉中心則耗資高達11.5億元。
按照銷售金額口徑計算，萬科去年在全國的市場占有率為2.06%，比2009年增加0.62個百分點。王石曾在2008年業績會上表示，萬科目標在2014年將市場占有率提高到4%。而在2008年，萬科的市場占有率為2.34%。
3月8日，萬科在2010年的業績發布會上表示，今年行業可用的資金肯定下降，加上融資非常緊，行業的資金鏈趨緊和土地市場的購買力下降是非常確定的事情。而在此之前，萬科在廣州一場悄無聲息的豪宅項目收購案，似乎拉開了今年房地產市場上 “大魚吃小魚”的序幕。調控之下，房企之間并購潮洶涌。
Wind數據統計，到目前為止，2011年有逾30家房地產上市公司公布了對外投資及收購方案，涉及交易金額高達約300億元。
China Venture投中集團研究報告顯示，房地產行業并購案從2010年四季度開始即呈現活躍態勢，盡管2011年前兩個月并購市場整體活躍度不足，但相比其他行業，房地產企業并購交易規模仍較大。
“現在是大浪淘沙最好的時機，在調控政策之下，中小企業不好做，正是大魚吃小魚的時候?！焙细惠x煌市場研究部首席分析師黎文江表示。
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