“大智移云”背景下商業地產企業財務管理研究

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　　摘要：隨著我國科學技術的發展，互聯網與人工智能的應用為各個行業都帶來了新的發展機遇與挑戰。我國商業地產企業也逐漸擺脫傳統的管理模式，開始嘗試新的產業與管理方法。本文從“大智移云”的角度對商業地產的財務管理問題進行分析，探索商業地產企業面對新時代進行管理升級所能夠采用的方法與對策。
　　關鍵詞：大智移云;商業地產;財務管理
　　2013年8月中國互聯網大會上提出了“大智移云”的概念，2015年1月《人民日報》發表了《你知道“大智移云”嗎？互聯網正步入新階段》的采訪報道，揭示了互聯網技術已經步入了新的階段，互聯網、云技術的發展不但日漸影響著人們的生活，“大智移云”的提出更加促進了產業變革和企業管理能力的升級。
　　大、智、移、云是指將大數據技術、智能化技術、移動互聯網技術以及云計算技術等結合起來的全新的信息技術的產物，是互聯網信息技術步入全新時代的標志?；ヂ摼W和物聯網技術的結合使用讓大數據的產生與收集成為可能，而大數據與云數據平臺的共享不但支撐了互聯網和物聯網體系的運行和對目標項目深入的分析，還能夠來助推人工智能的發展，使軟硬件更加的智能化。
　　一、商業地產企業財務管理現狀
　　商業地產企業區別于以居民居住用房為主要經營項目的住宅地產企業，指的是以經營集餐飲、銷售、娛樂、休閑、健身、辦公為一體的商業項目的房地產企業。商業地產企業擁有投資金額較大、經營周期長，運營成本高等特點，隨著我國法律日漸健全，國家對于地產行業的發展也有了很多新的調整與規定，許多商業地產企業在內部管理尤其是財務管理上還運營的是老一套“粗獷”的管理方式，不僅很難跟得上經濟發展對于企業管理精準化、高效化的要求，也為企業的發展埋下了諸多隱患。
　?。ㄒ唬┥虡I地產企業的財務管理問題
　　1.對于企業的財務管理缺乏應有的重視
　　商業地產企業投資基數大，項目周期長，資本成本較高，資本周轉周期較長的特點對于企業正常運營和現金流的正常周轉帶來較為沉重的負擔，如果不重視財務管理相關的工作，例如對于應收賬款難以及時收回、項目開發時間過長、企業財務制度的缺失和財務人員激勵與監督不足等問題不夠重視，則有可能給企業帶來巨大的財務風險。目前，我國市場內仍然有較多規模較小的商業地產企業，由于管理者思維落后等原因對企業財務管理的重視程度較低。
　　2.財務管理制度建設滯后
　　管理者對企業管理的忽視會導致企業內部的財務管理的缺位，乃至企業財務制度建設的滯后。諸多商業地產企業在成立初期主要精力都放在了對于項目資源的獲取和項目的開發建設之中，在這一階段企業的能量主要集中于項目的建設，對于財務方面的關注自然較少，這一時期企業的財務狀況也較為單純，主要為企業項目建設的成本支出。而到了運營階段，企業收入來源和成本費用的支出都更加復雜起來，不管是銷售、招商、運營、物業等各個方面，都需要完善的制度加以規范。大部分商業地產型企業的財務管理制度尚不完善，或者難以和新時期的經營管理理念相契合，從而導致企業在項目運營的工作上流程不清晰，運營環節不具體，責任劃分不明確。
　?。ǘ┥虡I地產企業的成本管理問題
　　1.資金成本與財務風險較大
　　一方面，商業地產企業在商業項目的投資建設中需要用到大量的資金，但是我國的商業地產企業大部分規模還較小，資本也不夠雄厚，面臨動輒上億元的投資的項目，需要背負很大的資金壓力。所以較多企業在項目建設過程中過于依賴以銀行貸款、商業借貸為主的融資手段，從而造成企業財務杠桿較高，資本結構失衡，財務風險增大，也對項目后期的運營和現金流的回收造成了很大的壓力。
　　另一方面，我國較多商業地產企業設立時間較短，管理經驗和風險管理水平較低。在目前越來越激烈的市場競爭和殘酷的金融環境中，企業并沒有做好充足的風險應對準備，企業的運營依賴于現金流的快速流動，抗沖擊的能力很低，這不但體現了企業管理者對于風險防范的意識較為薄弱，也表明企業在財務管理方面的能力有待加強。
　　2.運營成本較高
　　商業地產企業在運營管理過程中表現為收入渠道單一，但是費用支出過多的特征。商業地產企業在商業運營期間主要的現金流入來自于部分開發產品的銷售收入，以及投資性房地產的租金收入和商業管理費用與物業費用。開發產品的銷售收入通常情況下用來彌補項目建設期現金流的流出，支付企業的各類債務。而企業在商業運營管理中收取的商業管理費、物業費和投資性房地產租金則形成了企業運營的成本、費用和利潤。
　　商業地產企業在商業運營管理中面臨著招商引資、商戶管理、街區裝潢、文化建設、廣告投放、物業配套等各種成本費用的支出。較多地產企業在這一部分往往缺少有效的全面預算和成本管理，容易造成重復支出或者無效支出，形成高投入低產出、轉化率不足的尷尬局面。
　?。ㄈ┥虡I地產企業的風險管理問題
　　1.內部控制與制約體系成為擺設
　　商業地產企業運營壓力大，企業工作人員和管理人員將更多的精力放創造營收的目標上，而對于關系到企業運營的內部管理與控制卻常常忽視。不僅缺乏對業務流程合理性、合法性、流暢性、高效性的正常管理，也缺乏必要的流程監督。導致商業地產企業在日常商業運營管理中存在著高消耗低收益，宣傳轉化率低，管理人員權責混淆等對企業具有潛在威脅的因素。
　　2.運營信息溝通渠道不順暢
　　商業地產在管理經營中，各個部門應當在各司其職的同時互相輔助，相輔相成地共同促進企業的經營與管理，通過各個部門的協作使企業的運營成為一個有機的整體。而在實際經營中，大部分企業存在各自為政的情況，有些企業甚至將商業管理或者物業服務等必不可少的業務獨立出來，單獨成立公司。這種做法雖然從一定角度明確了職責劃分，降低了企業的經營成本，但是對于企業的客戶和業主來說，卻提高了更多的經營成本。而企業內部由于不同的人員隸屬于不同的公司，對于企業的經營管理情況也存在信息溝通的壁壘，這個信息壁壘導致的后果不僅包括各項職能部門之間由于信息的低效溝通而產生的重復工作或者工作遺漏，也包括財務部門對于企業整體經營信息獲取困難而產生的監管缺位。
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