基于生命周期下商業地產企業的融資策略研究
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摘要：商業地產企業是我國的經濟支柱，2018年以來，商業地產企業面臨金融監管加強、去杠桿、去通道信用緊縮的經濟環境，其融資壓力不斷加大。融資渠道有限、融資成本也越來越高。本文主要分析了商業地產企業在不同生命周期下可能會面臨的風險，并據以提出不同生命周期下商業地產企業應選擇的融資方式。
1 我國商業地產企業融資渠道
目前，我國商業地產行業，經營活動包括供應鏈融資、銷售回款;籌資活動包括境內間接融資、境內直接融資和海外融資。其主要的融資渠道有國內貸款（包括銀行貸款、非銀行金融機構貸款）、自籌資金（包括自有資金、其他自籌資金）、其他資金（包括定金及預付款、個人按揭貸款、其他資金）、利用外資（包括對外借款、外商投資）、各項應付款（包括應付工程款、其他應付款）等。
商業地產企業融資渠道還是比較多樣化。據相關數據表明，在2017年，全國商業地產企業用于項目開發的新增資金為19.0萬億元，包括實際到位資金15.6萬億、各項應付款3.4萬億。其中，國內銀行貸款2萬億，占比約為10.8%;自有資金5.1萬億，占比約為26.8%;銷售回款7.3萬億元，占比約為35.0%。由此可以看出，雖然商業地產企業融資渠道逐漸多樣化，但是融資資金的主要來源還是銀行借貸、自籌資金和銷售回款。
2 商業地產生命周期與融資策略間的關系
商業地產行業是典型的資本密集型行業，對資金的需求量較大，僅依靠其自有資金及以往的經營利潤無法滿足實際需要，為了保證企業正常經營運作，就需要通過外部融資籌集資金。因而，對于商業地產企業而言，制定合理的融資策略，顯得非常重要。在制定融資策略時，往往會考慮自身的資本結構狀況以及所面臨的外部融資環境等因素，卻容易忽略生命周期這一影響因素。
商業地產企業處于不同的生命周期所體現出的經營水平和發展情況是不同的，各個階段的發展目標也就不同，當然所需要的資金量也不一致。因而，在制定融資策略時，就要充分的考慮生命周期，只有融資策略符合了房企的生命周期，才能使制定的融資策略更具有實際可操作性，更利于實現企業的發展目標，促進企業的健康成長。同樣的，融資策略的有效性，會受商業地產企業生命周期的影響。
3 商業地產企業不同生命周期下的特點及存在的風險
通常認為一個產業或產業內的一個市場從出現到完全退出社會經濟活動一般經歷四個階段：初創期、成長期、成熟期和衰退期，在不同的階段行業具有不同的特征。
3.1 初創期
商業地產企業在初創期，自身投入的資本量較少，處于起步階段，資本積累能力也較弱，整體規模較小，實現資本增值的速度相對較為緩慢，面臨的重大問題便是資金不足。
企業要想生存下去，必須要有足夠的資金。一方面來源于外部投資者的投入。但是，由于企業剛剛成立，相關的信息把握還不夠全面，對于投資者而言，無法很好的判斷企業的資信情況，企業與投資者之間信息不對稱，因而，面對所存在的信息風險，投資者很難冒險進行投資;另一方面來源于企業的積累，但該階段，企業盈利水平較弱，沒有足夠的土地儲備，開發出來的項目是否與市場需求相符，能否順利進行，能否在市場上立足，還是未知數，企業面臨的經營風險較大。
3.2 成長期
隨著企業的逐步發展，原始積累增多，盈利水平較初期有了顯著提高，市場占有率有所提高，商業地產的品牌開始逐步建立。此時，是否能夠持續得到資金供應，現金流是否穩定，能否獲得較大的市場份額，開發更有前途的項目實現快速增長，便是該階段需要考慮的問題。
成長期較初創期的信用風險有所下降。因為，進入該階段，企業相關的財務狀況，盈利情況，現金流情況及其項目開發情況等都逐步完善。向外部投資者提供的信息透明度較高，對他們作出的合理的決策較為有利。但是，經營風險仍然存在，因為進入成長期企業間的競爭變得更加激烈，為了擴大市場份額，可能會盲目進行擴張，未來現金流存在不確定性。不過較初創期經營風險有所下降。
3.3 成熟期
進入成熟期，盈利水平不斷增高，企業的產品和服務開始獲得大量回報。市場占有率較高。但增長速度較成長期變緩慢，行業間競爭變得更加激烈。此時，商業地產企業需要整合內外部資源，保證營運資金的平穩，開發新的投資項目，來穩定其市場地位、延長品牌的壽命。
在該階段，房企的信息風險明顯減少，因為企業內部財務制度差不多已經健全、信息披露的能力較高，信息透明度更高。外部投資者可以通過各種渠道掌握企業的財務信息，從而作出合理的投資決策。同時，成熟期的經營風險也會進一步降低，因為在此階段，企業市場份額、盈利水平趨于穩定，更容易預測現金流情況。企業若能保持市場份額，就能較好的控制風險。
3.4 衰退期
隨著市場競爭的加劇和需求的不斷變化，某些產品缺乏創新，逐漸被市場淘汰。商業地產企業的資本積累能力和盈利水平也隨之下降。為了避免因銷售收入的減少導致業務的萎縮，房企應當及時地做好調整和轉型。
在該階段，企業的經營風險會下降，但財務狀況開始惡化，負債率開始上升，企業會面臨較高的財務風險，為了保證企業的正常運營，企業會盡可能地采取相應措施維持足夠的現金流。
4商業地產企業不同生命周期下所選擇的融資策略
4.1 初創期
由于在初創期商業地產企業面臨的經營風險較大，所以，對于房企而言，采用內源融資較為有利。因為，內源融資一方面不需要到期還本付息，無需支付融資費用。較債務和股權融資而言，沒有嚴苛的融資條件，成本很低;另一方面，受外部影響因素較小，既不會像債務融資那樣面臨較高的財務風險，也不會像股權融資一樣面臨控制權稀釋的問題。
不過，商業地產企業行業特殊性，需要進行地產項目的開發與建設，僅僅依靠內源融資，滿足不了企業的發展需求。因而，還需要選擇其他的融資方式。由于，現階段企業存在較大的信息風險，一般的投資者可能會選擇放棄投資。那么可以引入風險投資者，這些投資者追求高風險、高報酬，一般會選擇周期較長，尤其是未來發展前景較好的項目。因而，以內源融資為主，風險投資為輔是初創期選擇的最好融資策略。
4.2 成長期
商業地產企業進入成長階段，經營風險和信息風險相對會下降。但企業處于發展階段，需要擴大規模，增加市場份額，所面臨的經營風險仍然不可小覷。因而，應選擇財務風險較低的融資方式。與債務融資相比，股權融資較其財務風險要小，所以可以選擇股權融資作為主要融資方式，不用到期還本付息，受經營波動影響較小，所獲得的預期報酬較高，一定程度上可以提升企業的社會知名度。同時，選擇以債務融資為輔，比如利用商業信用和銀行信貸等方式。
4.3 成熟期
商業地產企業進入成熟期，發展基本穩定。盈利水平一般保持在較高水平。所面臨的經營風險和信息風險較小。此時，企業可以選擇負債率較高的融資方式，以債務融資為主，股權融資為輔。一方面，商業地產企業此時資質等級和信用等級都達到較高，很容易獲得銀行的貸款;另一方面，適當的負債融資可以優化資本結構，提高企業的價值，以便能夠有效的發揮財務杠桿的作用。并且還不會影響原股東的控制權。
4.4 衰退期
進入衰退期，企業的實力逐漸減弱，原本具有優勢的產品逐漸失去競爭力，市場占有率開始大幅度下滑，負債率較之前上升，為了維持企業的正常運營，可以選擇變現閑置資產，處置不良資產，加強資產利用效率，實現結構優化，及時回收應收賬款。當然，也可以適當通過銀行短期信貸來緩解企業的資金壓力。同時，利用業務轉型，使企業重新獲得新生。
5 結語
本文主要以商業地產企業為例，分析了其在不同生命周期下的特點及其存在的風險，并提出了在初創期選擇以內源融資為主，風險投資為輔;在成長期主要選擇股權融資，其次債務融資;在成熟期則與成長期相對應，主要以債務融資為主，再輔以股權融資;在衰退期適當選擇銀行短期信貸，并加強資產的變現能力，實現優化的融資策略，為促進商業地產企業發展提供建議。
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