信托公司房地產信托市場風險評估

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　　摘 要：房地產行業是資金密集型行業，其具有建設周期久、投資大且供應鏈長，需要大量的資金支持的特點，但是我國房地產行業的融資渠道十分有限，作為主要融資方式的銀行信貸受宏觀經濟調控的影響，其信貸額度也極大地受到了限制。在銀行信貸緊縮的情況下，通過房地產信托進行融資以確保資金充足，成為了房地產企業的一個理想選擇。但是，房地產信托在穩步發展的同時，其潛在的風險不容忽視。對于信托公司而言，房地產信托業務遭受市場風險是其最重要的關注點之一，有效地識別房地產企業風險，選擇優質標的能夠顯著降低房地產信托業務的風險水平，保護信托公司以及廣大投資者的利益。因此，對信托公司房地產信托業務市場風險進行評估具有非常重要的理論和現實意義。
　　關鍵詞：信托公司;房地產信托;市場風險;風險評估
　　中圖分類號：F293.9        文獻標志碼：A      文章編號：1673-291X（2019）13-0094-04
　　一、相關概念的界定與理論基礎
　?。ㄒ唬┓康禺a信托概念、發展現狀與特點
　　1.房地產信托概念界定。房地產信托是房地產金融中極為重要的一類業務，其具體含義是指信托公司作為受托人，采用單一或者集合的形式，以信托的名義按照委托人意愿對委托人的信托財產進行管理、運用和處分，主要以房地產項目或房地產企業作為信托標的，以滿足委托人的利益或其他特有目的的一種經營行為。
　　2.房地產信托業務發展現狀。我國房地產信托業務于2002年開始起步，并隨著房地產行業的發展以及國家宏觀經濟政策的調控而得以迅速推廣。目前，我國政府房以促進房地產市場平穩發展任務對房地產地產業進行了宏觀調控，具體目標為抑制房價快速上漲的同時預防房價的大跌。因此，房地產信托業在決定資金配置取向時，要貫徹“穩”的理念，根據不同區域的特點和現實情況，“因地制宜”地使用不同的資金政策，投資去向則平衡考慮“去庫存”和“增庫存”的矛盾關系。
　?。ǘ┓康禺a信托市場風險的概念與來源
　　房地產信托的業務標的為地產企業及其經營的房地產，房地產信托的市場風險也表現出與房地產企業所面臨風險的相似性，即在房地產交易變現的過程中，因房地產市場情況、供需雙方關系等因素變化，以及房屋市場價格、借款人收入的變化導致交易市值負面變化的風險。房地產信托業務市場風險的產生主要是由房地產商品特性、市場環境、制度政策和人的“非理性”預期所造成的。從房地產行業特有的屬性來講，地產的連帶品能夠極大地影響房地產的價格，而房地產所具有的不動產性質會引起壟斷及抑制產品市場自我調節能力，房地產的耐用品和必需品性質可以導致房價收入比提高。從市場環境方面來講，信息不對稱可以導致房地產價格背離價值，金融體制不健全也可引發市場風險，制度與政策更是促發房地產信托業務市場風險的重要誘因。從個人預期上來講，投機和從眾行為是引發房地產信托業務市場風險變動的重要原因。房地產信托業務市場風險的主要表現形式有三種：房地產的價格變動引發的價格風險;投資周期長或變現能力較差而引發的流動性風險;房屋空置情況嚴重而引發的庫存風險。
　　二、粵港澳大灣區房地產信托業務市場風險評估
　?。ㄒ唬╋L險評價指標體系的構建
　　房地產信托業務市場風險評價指標體系應包括三個層次：第一層次是綜合層，是對房地產信托業務市場風險的綜合評價;第二層次是維度層，根據房地產信托業務市場風險的表現形式，將綜合層進行維度劃分;第三層次是基礎層，選取合理、可比的指標用于反映房地產市場不同維度層級的本質。本文構建了房地產信托業務市場風險指標體系，其中價格風險指標包括房價收入比、租售比、房地產開發投資總額/固定資產投資總額、房地產銷售額/房地產開發投資額、房價增長率;流動性風險包括五年期貸款利率、房地產開發國內貸款/資金來源;庫存風險包括房地產待售面積增長率、去化周期。
　?。ǘ嘀氐拇_定
　　對各指標通過專家打分與德爾菲法結合進行賦權，計算層次單排序與層次總排序，并進行層次總排序的一致性檢驗。如果一致性檢驗通過，就可以由綜合指標法得到指標層次的總排序wi。具體如下：
　　1.指標兩兩比較。通過引入合適的標度將這種判斷定量化，并用矩陣形式表示出來，即構成判斷矩陣。記n階矩陣A=（aij）n×n，aij表示指標ei比ej的重要性（或不重要性）的程度。為了保證比較的準確性，使比較指標之間的差異有意義，被比較的指標其所比較的性質在兩只上應屬于同一數量級。因此，引入1—9標度法對指標成對定量化比較，由這種方法得到矩陣A，且滿足如下性質：
　　即，該矩陣為正反矩陣?？紤]到比較過程中人的主觀性較大，不同人對兩種相差較大指標的性質進行估計時，差別也可能較大，這種主觀誤差會降低結果的準確性。為了削弱這一問題帶來的影響，本文設定五級比較判斷等級用以反映不同人的定量區別能力。
　　2.風險評價指標權重。判斷矩陣是通過專家打分的綜合結果得到的，首先，將準則層的因素兩兩互相比較，然后比較每一準則層下面的指標層影響因素，建立準則層判斷矩陣。根據結果，最終確定各項指標權重（如表1所示）。
　　（三）數據分析技術路線
　　粵港澳大灣區（9個內地城市）市場風險的9個指標數據主要來源于《中國房地產統計年鑒》《廣東省統計年鑒》，以及廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶9個城市2012—2016年度統計年鑒等官方統計數據和權威數據庫，此外也有公司調研數據。租售比指標選用公司調研各城市核心區（政府周邊）的房地產銷售均價和租金價格數據。
　　三、房地產信托業務市場風險評估結果及分析
　?。ㄒ唬┓殖鞘性u估結果分析
　　由于不同城市房地產市場有自身的發展特點，本文首先測度不同城市自身近五年（2012—2016年）來市場的風險情況。表2給出大陸九個城市的房地產市場由價格風險、流動性風險、庫存風險三者匯總得到的總市場風險的測度值。 　　變異系數情況分析。由于不同城市房地產市場的發展規模、發展速度不一，本文為進一步衡量2012—2016年期間各城市住宅市場的發展風險情況，計算了各指標的變異系數（C.V=標準差/均值），并依據權重匯總出各類二級指標的變異系數值。變異系數在一定程度上可以反映出不同城市住宅市場發展的穩定情況，變異系數越大表明波動較為劇烈，當然變異系數容易受到均值的影響（均值越接近0，變異系數越大）。
　　從變異系數情況來看，在價格風險方面，東莞、深圳、中山、珠海、佛山5個城市的價格風險變動情況相對較高，主要緣于房價增長率指標的變異系數較大，深圳和東莞兩個城市除房價增長率指標外，房價收入比、租售比等指標的變異系數也較大。在庫存風險方面，廣州、佛山、珠海3個城市的庫存風險變動情況較大，主要緣于這些城市個別年份相比相鄰年份存在待售面積異常增長的情況。市場風險方面，廣州、珠海、佛山、東莞4個城市的市場風險變異系數最高，中山、江門、深圳、惠州的市場風險變動情況次之，肇慶市場風險變動情況最小。
　　（二）分年度評估結果分析
　　為了增強不同地區同一年份各指標的可比情況，本文測算了同一年份下不同城市的房地產信托業務市場風險情況。測算出來的價格風險、流動性風險、庫存風險三者匯總得出的市場風險指數值（如表4所示）。由于東莞、江門在待售面積增長率指標上缺失2012年年度數據，且由年度情況分析可知，2012年各城市的房地產市場的發展與之后幾年有一定的區別，所以本文在城市情況分析部分略去2012年度。此外，由于沒有找到佛山、廣州、佛山、肇慶四個城市“房地產開發國內貸款/資金來源”指標的原始數據，在城市情況部分略去該指標，流動性風險二級指標下僅剩下利率指標，由于同年度各城市房地產開發貸款利率相同，流動性風險值即為流動性風險的權重值0.14。由于流動性風險值相同，則此部分分析著重分析相同年份不同城市的價格風險和庫存風險情況。
　　（三）小結
　　從2013—2016年這四年的房地產信托業務市場風險排名情況來看，深圳、東莞、江門、廣州四個城市常處于第一梯度（第一至第三）位置;肇慶、中山兩個城市常居于后三名位置;珠海、惠州、佛山3個城市排名時常變動，基本處于第二梯度（第四至第七）位置。從風險構成排名上來看，深圳、珠海、廣州、東莞4個城市的價格風險相對偏高，排名靠前;肇慶、中山、惠州、江門、佛山5個城市的價格風險值相對較低，排名相對靠后。前兩年度（2013—2014年）各城市庫存風險普遍較高，尤其以江門、東莞為甚，后兩年度（2015—2016年）多數城市庫存風險減小，而江門、東莞、廣州庫存風險位居高位。從指標上來看，房價增長率是影響城市價格風險的主導因素，深圳市房價收入比、租售比指標也是影響深圳房地產市場價格風險的重要因素;去化周期是影響各城市庫存風險大小的決定因素，待售面積增長率也在很大程度上影響廣州庫存風險值大小。
　　四、結論
　　通過對9個城市不同區域及物業類型風險系數的對比，得出以下相關結論。
　　第一，深圳房價一馬當先，城市間房價分化趨向嚴重。從近五年銷售均價上來看，深圳房價與其他城市的距離正在加速擴大。依據房價水平進行層級劃分，粵港澳大灣區大陸城市情況基本分為四個層級：深圳為第一層級，廣州、珠海、東莞為第二層級，佛山為第三層級，中山、肇慶、江門為第四層級。2016年層級區分更加明朗化。隨著廣佛同城化進程逐步加快，佛山2016年商品房銷售均價已有抬頭之態，在未來佛山房價有可能躍居到第二層級，前提是需要廣州的外溢需求及城市自身內需充分被激發。
　　第二，深圳、佛山依然是房地產投資的熱點，珠海房地產投資熱有所褪去。從房地產投資總額增速來看，深圳房地產投資剛性十足。
　　第三，由于地緣關系，深圳和東莞、廣州和佛山緊密地連接在一起。地緣緊密的城市（如深莞）在房地產銷售面積總量的變動上也存在較為相似的規律。
　　第四，住宅市場依然是投資的主戰場，臨廣深城市非住宅市場趨向活躍。從住宅投資占總開發投資指標值上來看，廣州非住宅類投資水平最高，深圳市2012年非住宅類商品房投資占比較高，隨后幾年回落逐步回落，穩定在32%左右。其他城市住宅類投資占比相對較高，基本位于70%～80%之間。
　　在房地產信托業務市場風險方面的結論主要有：廣深莞惠市場整體風險呈上升趨勢，其余城市市場風險呈下降趨勢。2012—2016年期間，東莞、廣州、深圳、惠州四個城市總體上呈現上升態勢。值得一提的是佛山市，雖然更多的投資者看好佛山房地產市場的未來發展，但從測算結果上來看，佛山的房地產信托業務市場風險無論是從自身發展的角度來看，還是從城市可比的角度來看基本都呈現降低趨勢。同為臨廣深城市的惠州，從城市自身發展的角度來看，房地產信托業務市場風險雖有提升，但從城市可比的角度來看，風險相對較低。從風險構成的角度來看，東莞、深圳、中山、珠海、佛山5個城市的價格風險變動情況相對較大，廣州、佛山、珠海3個城市的庫存風險變動情況較大。從年度情況來看，住宅價格風險曲線基本呈現出“先增后降再增”的“∽”狀波紋形狀，庫存風險曲線基本呈現出“先增后降”的“Λ”狀折線形狀，2013年和2014年多為時間拐點。
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　　Abstract：The real estate industry is a capital-intensive industry.It has the characteristics of long construction period，large investment and long supply chain，and needs a lot of financial support.However，the financing channels of China’s real estate industry are very limited，and the bank credit as the main financing method is subject to The impact of macroeconomic regulation and control，its credit line is also greatly limited.In the case of a tight bank credit，financing through real estate trusts to ensure adequate funding has become an ideal choice for real estate companies.However，while the real estate trust is developing steadily，its potential risks cannot be ignored.For trust companies，the real estate trust business is one of its most important concerns because of market risk.It can effectively identify the risks of real estate enterprises.Selecting high quality targets can significantly reduce the risk level of real estate trust business，and protect trust companies and investors.interest.Therefore，it is of great theoretical and practical significance to evaluate the market risk of the trust company’s real estate trust business.
　　Key words：trust company;real estate trust;market risk;risk assessment
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