經濟技術比較在房地產開發項目管理中的應用探究
來源:用戶上傳
作者:
摘 要：相信大家都知道，方案比較選擇問題在房地產開發項目管理中是不可避免的。價值工程是一種合理的方案比較選擇，有效的管理措施長期以來都受到專家和管理者的注重以及普遍應用。價值工程應用在價值工程隊伍、優化設計備選方案以及優化方案等方面的要求是相當高的。對于不復雜的項目，其可選擇方案之間的關系也并不復雜，采用其他有效的方式很有可能更加快速的解決問題。
關鍵詞：經濟技術比較;房地產開發;項目管理;應用
中圖分類號：F23 文獻標識碼：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2019.22.047
在社會經濟迅速發展的背景下，我國房地產行業發展速度是相當快的，而項目管理是影響房地產行業穩定發展的重要因素。一般來說，項目管理方式是多樣化的，經濟技術比較都是其中一種，通過在房地產開發項目管理中應用該方法，可以提高項目管理效率，推動我國房地產開發行業健康發展。
1 房地產經濟學的界定
1.1 概念
通常，房地產開發經營問題主要有兩種類型，分別是工程技術以及經濟分析問題。技術經濟學是處處于二者之間的學科，在經營學科范圍內，其主要是研究對為了實現預定目標而有可能采取的各種技術方案以及技術政策產生的經濟效果，通過評價以及計算，選擇出成本最少、技術水平較高的方案。其是在房地產開發經營中應用技術經濟學的方式以及理論，是一門產業技術經濟學科，專業性相當強。重點對計算以及評價經濟效果進行研究。
1.2 任務
在房地產經營活動中出現很多對技術方案進行經濟評價以及可行性分析等多方面問題，所以房地產技術經濟學的關鍵任務是選擇經濟方面和技術方面最適合的方案，確保房地產開發經營活動能夠實現經濟與技術的相互配合。
1.3 基本內容
就房地產技術經濟學來講，其內容是由多個部分組成，也就是技術經濟學的方式以及其應用于房地產開發經營中。通過對開發項目的設計與規劃方案進行研究，可以讓開發項目具有地區的超前性特征，這也是確保樓盤暢銷的核心所在，還是綜合效益的重點。并且對籌措資金方案以及資金時間進行研究時，需要認真研究開發項目是否具備可行性，對比經濟以及技術，進而實現投資成本少、經濟收益高的目標。同時，也需要對減少工程造假成本和節省土地使用面積進行研究，怎樣提高資金以及資源的有效利用率，盡量建造更多的房子，以此滿足人們在生產以及居住方面的需求，以此確保房地產開發經營的社會效益以及經濟效益。
1.4 經濟技術效果概念
競技效果，簡單來說，就是在房地產開發經營中人們所損耗的勞動以及所獲取的勞動成果的對比。其計算公式是競技效果等于勞動成果除以勞動損耗。其中，與房地產相應的勞動成果，不僅是物質產品，而且能夠是滿足需求以及使用價值等等。而勞動損耗主要包括資金支出、能源損耗、資源損耗、人力損耗以及物資損耗等等。
2 經濟技術比較的相關介紹
2.1 概念
經濟技術比較是技術經濟學的一部分。技術經濟學是研究經濟和技術之間關系的學科，其利用效果評價、經濟分析以及技術比較，找到經濟和技術的有效組合，明確經濟合理以及先進技術的良好經濟狀況。技術經濟的出現和歐美國家的工程經濟以及管理科學是息息相關的，也是密不可分的。
2.2 目的
技術經濟學研究的最終目的是在經濟建設中充分應用技術，主要包括研發新產品以及信息技術、合理運用不同資源、科學論證發展生產力。技術經濟學在經濟建設系統中引入研究技術問題，利用系統的觀點以及系統的方式，進一步研究不同的技術經濟問題。就技術經濟學來講，其將定量研究與定性研究相結合，而且采取不同的數學公式和數學模型做出合理的分析評價。
2.3 內容
通常，經濟技術比較涉及到多領域，比如：消費以及生產等等，也涉及到國民經濟的多方面和多部門。就全局來講，經濟技術比較在研究技術發展中應用，直接影響經濟發展效果、比例以及結構，以及相互之間的關系;科學布局生產力、準確轉移問題;選擇項目以及投資方向問題;能源的揭露、供應和生產的選擇問題;論證技術引進方案問題;償還和運用外資、研究外資引進前的可行性以及引進后的經濟效果評價;論證有關技術政策、物資流通渠道等等。
2.4 基本方式
經濟技術比較的主要研究方式包括兩種：一是方案論證;二是系統綜合。首先，方案論證。在技術經濟中是廣泛運用的傳統方式，其是利用完善的競技效果指標體系，對比和計算相同目標的各種技術方案;主要是比較學習勞動消耗以及勞動成果，以及對比分析費用和效益等等方式，合理評價技術方案的社會效果與經濟效果，而最大化效果原則就是評價的基本原則。其次，系統綜合，也就是綜合分析以及系統分析思想方式與研究手段，合理分析以及預測技術的發展與研制。
2.5 類型
項目實踐過程中，往往會碰到不同的情況：其一，單方案論證。也就是僅僅有一種技術方案提供選擇，論證方案是否具備可行性，就能夠決定是否舍棄方案;其二，多方案論證，也就有不同的技術方案可以提供選擇，這就要求對不同的方案采取經濟技術比較法，設計出最佳的方案。而多方案論證是多樣化的，具體表現在以下幾個方面：首先，互斥型。也就是不同的方案中只可以做出一個選擇。不同的方案無法在同一時間存在，方案和方案之間的關系也有可能互相產生排斥作用。其次，獨立型。每個方案作為評價對象，都具有一定的獨立性，相互之間沒有關系，而且不管采取哪種方案，都不會對其他方案決策產生影響。換句話說，方案和方案不會出現排斥反應，可以同時采納兩個方案或者兩個以上的方案。若決策對象并不是多個方案，而是單一方案，就能夠說明其是獨立方案。最后，混合型。在方案群涉及的不同方案相互之間具有獨立和互斥關系。 在實際住宅小區開發中，項目自身的單一性直接決定其容易碰到的是對比互斥型方案。而在對比互斥型方案過程中，應當具備以下幾個方面的條件：第一，被對比方案的效益和費用計算要保持統一;第二，被對比方案具有同樣的計算日期;第三，被對比方案中的現金流量在時間單位上是一樣的。在住宅小區開發項目中，以上條件一般表現在：滿足功能需求可能、產生綜合效益可能以及使用期限可比。
3 在住宅小區道路設計方案中經濟技術比較的具體應用
將住宅小區道路設計方案作為例子，對住宅小區開發項目中應用經濟技術比較進行對比。
互斥型方案設計對比在住宅小區中是具有代表性的道路設計方案。比如：某小區主干道路寬度是9米，可以選擇設計方案主要包括砂磚鋪裝、天然石材鋪磚、水泥混凝土以及瀝青混凝土鋪磚道路等等。以上這些方案各自都有優點以及缺點。
3.1 砂磚鋪磚道路
具有良好的景觀性，相對于天然石材鋪裝道路，其造價成本不高，燒結砂磚自身強度也相當低，造成路面承載力度較小，日常小型車輛軋過是完全沒有問題的，但是貨車或者搬家車輛經過容易導致路面受損，維修過程中必須要使用相同顏色、相同型號以及相同規格的燒結磚，隨著時間的不斷推移，維修難度也越來越高，維修必須要確保水泥砂漿結合層受到科學的養護。
3.2 天然石材鋪裝道路
和砂磚鋪裝道路一樣，天然石材鋪裝道路具有良好的景觀性，不管是造價成本還是檔次，都是相當高的?？梢赃x擇花崗巖材料，厚度不能少于5厘米，能夠作為住宅小區的重要道路面，承載力較強，維修過程中需要采用相同顏色、相同型號以及相同規格的面層石材，這樣往往會增加難度，維修中要確保水泥砂漿結合層受到定期養護。
3.3 瀝青道路路面
其表面是十分平整的，沒有任何的接縫，行車振動較小，噪音分貝不高，開放交通速度相當快，養護簡單方便，適合分成不同的階段修建路面。與其他類型的道路相比之下，瀝青路面的最大缺點是對溫度較為敏感。在夏天強度降低，如果不能合理的控制，就會容易導致路面出現推移損壞或者泛油的情況。在溫度較低的情況下，瀝青材料很有可能變脆而造成路面裂縫的情況存在。
3.4 水泥混凝土路面
這種類型的路面強度較高，穩定性能優越，使用期限較長，在交通壓力沉重的道路中普遍應用。然而必須要設置多種接縫，這些接縫在很大程度上容易導致施工日益復雜，而且行車的穩定性以及安全性產生影響，而在路面中接縫是最為薄弱的位置，在設計過程中需要充分考慮各方面的因素，合理施工，不然勢必會產生錯臺等其他危害。
其實，分析成本和技術，難以利用簡單分析，從以上四種互斥型方案中選擇最適合的方案。但是通過經濟技術比較方式，就可以選擇出適合的方案，實際操作步驟具體表現在以下幾個方面：第一，結合每個方案的特征和住宅小區項目的實際需求，計算以及評價描述方案的使用期限、養護方法以及功能需求等等;第二，結合評價評價描述，通過強制評分法對評價所描繪的對象做出打分;第三，對每個方案的綜合得分進行準確的計算，哪個方案的綜合得分最高，說明該方案就是最佳的。最終得出的結果是綜合得分最多的是第二個方案。利用經濟技術比較，該小區主干道的最佳方案是瀝青混凝土道路。通過監理機構、設計院以及施工單位等多方主體各司其職，層層把關，該小區瀝青路面基本不存在初期損壞情況，比如：松散、車轍以及波浪等等，正常使用，在很大程度上可以延長瀝青道路的使用期限。
4 結語
總而言之，在項目實踐過程中往往會碰到的決策問題是多個方案比較選擇，很多比較選擇方案都很難從經濟方面或者技術方面進行取舍。經濟技術比較利用技術分析與經濟分析的相融合，進行綜合對比，有利于相關人員選擇適合的方案，確保選擇的科學性和有效性。
參考文獻
[1]高勁豪，姜樹偉，高原.濕煙氣消白霧技術經濟比較[J].環?？萍?，2019，（02）：61-64.
[2]戴立異.探究經濟技術比較在房地產開發項目管理中的應用[J].建材與裝飾，2018，（19）：174-175.
[3]左峰.房地產成本管理有效性研究[D].杭州：浙江大學，2017.
[4]王中華.房地產開發企業項目開發決策中機會識別研究[D].北京：中國社會科學院研究生院，2013.
[5]林卓宏.YGY房地產開發項目管理績效評價系統的設計[D].廣州：華南理工大學，2011.
[6]蘭蘋.房地產開發企業知識管理的能力分析與評價研究[D].西安：西安建筑科技大學，2011.
[7]馮濤.水木天成房地產開發項目管理研究[D].天津：天津大學，2007.
[8]呂國品.“北美佳苑”小區房地產項目管理研究[D].天津：天津大學，2007.
轉載注明來源:http://www.hailuomaifang.com/2/view-14914234.htm
