房地產企業財務風險評價探析

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　　 摘要：在對8家房地產企業進行研究之后，合理運用熵權法和綜合評價法相結合的方式，筆者對房地產企業中的隱患風險進行風險運算，筆者得到的結論是房地產企業是可以對財務風險的發生進行控制和防范的，其主要影響原因是存貨周轉率、營業收入增長率、資產負債率、凈資產收益率。
　　 關鍵詞：房地產企業;熵權法;財務風險評價
　　 一、提出問題
　　 隨著時代的進步，企業擁有著各種各樣的機遇，但同時也存在著經營挑戰。房地產企業在經營中的各個環節都存在一定的財務風險，它決定著企業的走向和發展。為了應對財務風險帶了的各種問題，企業需要建立起完善的風險防范和風險應對機制，在最大限度減少財務風險發生的可能的同時，也考慮到了財務風險發生的應對措施。企業在各個經營環節也應仔細謹慎考慮，在風險可能發生的點上嚴格監管，企業必須重視財務風險的管理環節，在管理上有科學系統的風險管理理論進行指導。
　　 在近幾年來，后金融危機逐漸蔓延了整個世界，一些地方的企業風險危機越來越大。但是，房地產業并沒有萎縮，還是在大跨步的向前走。一方面房地產業具有很大的風險，具體表現為投資時成本高，投資后回收慢，另一方面房地產進行開發所需要的時間比較長，市場的波動大，政府政策變化不定，房地產的財務風險評價就必須要去做。所以本文就我國的房地產企業進行分析，對企業財務風險進行探討，為更好的發展房地產事業提出了建議。
　　 二、評價方法以及指標選取
　　 （一）評價方法
　　 通常企業對風險的主觀評價方式有許多種，如敏感性分析法、層次分析法、主成分分析法等，但是在評價過程中還是會參雜一些主觀意愿，從而影響風險評價的合理性和準確度。本文在參考了不同的評價方法之后，認為將幾種不同的評價方法進行融合，然后對風險進行評價，這樣就可以去除主觀原因的影響，能夠準確的評價風險帶來的危險。熵權法和綜合評價法可以做到這點。本文依據熵權法對房地產企業經營環節中的財務風險進行一定的分析，根據運算得到的結果來體現企業的財務風險發生的情況。
　　 （二）構建評價指標體系
　　 我國房地產企業的財務風險是很多原因所結合出來的，企業應該通過建立完善的指標體系來對財務風險進行探究，從而發現導致財務風險發生的可能原因。筆者提供一些能為房地產企業應對財務風險作參考的資料。在國內，彭中文、李力、文磊運用固定效應模型對2003～2012年我國房地產企業的財務風險展開了面板數據，分析了宏觀調控政策、公司治理結構對財務風險的影響。周梅妍選取財務和非財務指標作為備選指標，并采用BP-Adaboost神經網絡算法對2006～2010年A股上市的房地產企業的財務風險進行了評估;中國指數研究院從企業成長性視角，選取獲利能力、營銷能力等指標對企業成長的風險進行詳細的分析;劉洪玉、姜沛言和吳璟從存貨周轉率、凈資產收益率等指標評估房地產企業中存在的財務風險;常媛、周俊峰從投入與產出方面構建房地產企業財務風險評價指標體系。這些文獻表明構建一個正確合理的評價指標體系對企業財務風險具有很大的作用。
　　 三、對房地產企業財務風險大小的評價
　　 （一）存貨周轉率
　　 就我國目前的情況來說，存貨周轉率對房地產企業的財務風險有很大的影響。存貨周轉率高的話，企業的資產質量就比較高，現金流也可以沒有限制的流通，這樣企業的資本運轉效率就大大提升，房地產企業的財務風險也會降低。
　　 （二）營業收入
　　 房地產企業想要穩健成長，營業收入要持續增長，這樣能夠降低財務風險。例如在云南城投，在2012年的營業收入僅僅為3.54億元，但是在2013年就大幅增長，增長了737%，達到了29.62億元，這樣的穩定收入就風險較小，為企業創造極高的價值，財務風險就很好的躲避過去。與之相反的西藏城投在一段時間營業收入呈現負值，其內部存貨的金額大大超出營業收入，導致企業的財政風險變高。
　　 （三）資產負債率
　　 資產負債率是房地產企業經營中財務風險的發生的主要元兇，同時資產負債率是房地產企業財務風險的體現。舉例來看，在企業財務風險比較低的美好集團，其資產負債率為63.04%，而與之相反的風險比較高的國興集團，其資產負債率達到81.18%，這樣企業的財務風險就變得不正常。
　　 （四）凈資產收益率
　　 房地產企業的成長速度是由凈資產收益率決定的，如果凈資產收益率較高，企業的可持續發展能力就越高。一些凈資產收益率較小的企業，就存有較大的財務風險，反而凈資產收益率比較高的企業，相應的風險就較小。
　　 四、感悟
　　 在對房地產企業的財務風險評價進行研究分析之后，如果企業想要減少企業的風險，就必須要做好以下幾點。
　　 （一）減少存貨
　　 科學合理的消化企業存貨是可以提高房地產企業的存貨周轉率從而減少企業財務風險發生的可能，并且來不斷提高資產的質量，這可以利用下面三個政策：一是取消限購購買的政策將消費群體的需求增大。同時積極抓住取消限購政策帶來的銷售機會，合理科學的消化內存。二是抓住購房可以貸款的這一政策，一些中低收入人群可以貸款買房，促進消費額的增加，減少額度。三是要充分利用二套住房貸款首付比例降低會帶來更多的消費人群，首付比例由原來的首付60%降低為首付40%，這樣就增加很多購房人群，減少存貨。
　　 （二）提高自身營業收入
　　 想要提升自身營業收入，主要體現在將產品銷售出去，房地產企業要注重企業的質量，就必須要在產品的設計、質量、美觀以及管理上進行完善?？梢越o產品設計惹人注目的廣告，進行媒體營銷，將企業的名氣擴散出去，讓更多的消費者能相信企業的能力，提升房地產企業的競爭力。并且還要關注國家相關政策。注重如何去引導消費群體來進行消費，加快消費進度。
　　 （三）加強資金流動性管理
　　 如果房地產企業進行施工的周期較長且投入的資金量大，企業的資金就會占有太多，如果在某一方面一旦發生問題，就會給資金鏈造成一定的問題，甚至危機，給公司帶來無法彌補的過失。這就促使要加快企業資金流動，也要加強資金流動性的管理。對資產進行科學安排，不間斷的加快資金的周轉速度，以此降低企業資金風險。
　　 參考文獻：
　　 [1]周梅妍.房地產財務風險預警系統研究[J].統計與決策，2012（15）.
　　 [2]彭中文，李力，文磊.宏觀調控、公司治理與財務風險——基于房地產上市公司的面板數據[J].中央財經大學學報，2014（05）.
　　 [3]熊曦，柳思維.工業企業品牌成長的風險矩陣研究[J].湖湘論壇，2013（01）.
　　 （作者單位：山西華曦房地產開發有限公司）
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