基于ISM的房地產企業投資風險研究
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[摘 要]我國房地產企業在其投資過程中會遇到諸多風險，這些風險的存在將威脅房地產企業投資及未來收益。因此，文章正是從這點出發，利用改進模糊層次分析法對房地產企業投資風險進行評價，篩選出關鍵投資風險因素，進而以解釋結構模型為工具，對關鍵投資風險因素加以分析，最終形成了關鍵投資風險因素的ISM模型。從理論上厘清關鍵投資風險因素的相互關系，并根據模型解析，提出防范投資風險的建議對策。
[關鍵詞]房地產企業;投資風險;ISM模型
[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.02.035
1 引言
隨著中國經濟發展進入“新常態”及國家政策逐步落地，房地產銷售增速進一步回落，房地產開發投資增速繼續沖高動能不足。根據國家統計局數據，2017年1月至11月，全國房地產開發投資100387億元，同比名義增長7.5%，增速比1月至10月回落0.3個百分點。然而在房地產企業投資過程中，不確定性較強，易受多種風險因素的影響，導致投資失敗。因此，本文用ISM模型對影響房地產企業投資的各個關鍵風險因素進行分析，建立解釋結構模型，提出防范與控制投資風險的對策，以降低風險，減少投資損失，保障房地產企業投資效益，促進房地產業持續發展。
2 房地產企業投資風險ISM分析
2.1 構建關鍵風險因素集
在對房地產企業投資實際情況的分析及相關研究文獻的基礎上，收集影響其投資的41個風險因素，通過問卷調查法和專家訪談法，將收集來的41個風險篩選至20個，進而通過利用改進模糊層次分析法對房地產企業投資風險因素進行評價，篩選了綜合權重評價值大于4.0%的備選因素，得到影響房地產企業投資的關鍵風險因素，如表1所示。
2.3.2 建立解釋結構模型
根據上述分析可得房地產企業投資風險因素的遞階結構模型圖，如圖1所示。
3 模型解析
通過ISM模型的分析以及房地產企業投資風險因素的遞階結構模型圖（見圖1），筆者可以得到如下結論。
金融政策變化風險是整個系統的基礎，它影響著系統中的區域發展風險、城市規劃風險、市場供求風險、財務風險等要素，即系統中這些要素若要進行改善，需要以金融政策變化風險為先行;同時，金融政策變化風險與財務風險是相互作用的，這一點是符合實際情況的。
產業政策風險、區域發展風險、城市規劃風險、市場供求風險四者呈現遞階影響，即產業政策風險影響著區域發展風險，區域發展風險影響著城市規劃風險，城市規劃風險在一定程度上會影響市場供求風險，故產業政策風險是其他三個風險因素的基礎和根本。
市場供求風險，根本原因是產業政策風險，直接原因是城市規劃風險;產業政策風險不僅影響區域發展風險，同時對住房制度改革風險產生一定的影響作用;金融政策風險和產業政策風險的防范與控制，有助于降低區域發展風險、城市規劃風險、市場供求風險。
4 防范房地產企業投資風險的建議對策
根據上述對房地產企業投資風險因素的ISM模型的解析可知，上述分析的七個風險，即金融政策風險、財務風險、產業政策風險、區域發展風險、城市規劃風險、市場供求風險、住房制度改革風險，均為較高風險。對房地產企業投資的成敗起著關鍵性的作用，須對這些風險進行防范與控制。因此，結合房地產企業投資實際情況，降低房地產企業投資風險，確保房地產企業投資收益的最大化，提出防范投資風險的建議對策。
4.1 把握政策變動，找準投資方向
房地產企業投資者在進行投資前，應時刻關注國家和地方政府關于房地產行業的各項政策及其變動，把握政策的動態，對各項政策進行研究，有助于房地產企業投資過程中降低和規避金融政策風險、產業政策風險和其他政治風險，進而有助于降低住房制度改革風險和區域發展風險，也有助于投資者找準投資方向，調整投資政策。
4.2 開展財務分析，優化融資結構
開展財務分析，利用財務報表對房地產企業即將投資的項目進行分析，可用來判斷投資項目是否可行，也可同來預測企業未來的收益情況，進行合理準確的財務分析，有利于及時發現財務風險，進而有利于控制風險;優化融資結構，拓寬融資渠道，采用多種融資模式，或者融資模式相互結合的方式，降低財務風險。
4.3 城市規劃與房地產開發互相協調發展
市場供求風險，直接原因是城市規劃風險。首先城市規劃對房地產企業的投資與開發具有必要的管制作用，合理的城市規劃能夠增強房地產企業投資，促進房地產企業的發展;但在追求收益目標的驅動下，導致房地產企業過大投資，過度開發，影響市場供求，因此，房地產企業投資和發展應遵循國家的“供給側結構性改革”政策。同時，“供給側改革”可在房地產市場供求管理中起到一定的積極作用，故城市規劃與房地產投資開發互相協調發展，以有助于降低城市規劃風險與市場供求風險。
5 結論
目前，我國房地產企業投資風險在投資過程中真實存在，須對投資風險進行分析，采取措施進行防范。本文采用ISM模型對房地產企業投資的關鍵風險因素進行分析，根據模型解析，提出了房地產企業投資的七個關鍵風險因素進行防范與控制的建議對策，以便房地產企業在投資過程中對影響較高的這些投資風險進行預防和控制，降低投資風險，提高投資的成功率，加大企業投資的安全性，進而有利于提高房地產企業效益和整體競爭力。
參考文獻：
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