房地產投資風險管理探析
來源:用戶上傳
作者:
摘要：房地產行業投資項目具有高投入、高風險、高成本的特征，在房地產投資階段存在較多風險因素。本文以房地產投資風險管理為切入點，結合房地產投資風險管理內涵，利用定性與定量結合、理論與實證分析結合的方式，首先對房地產投資風險管理的意義進行了分析。隨后選擇恰當的指標，利用風險因子預期值計算的方式，將概率分析、傳統評估有機整合，構建了房地產投資風險預先警報平臺。最后，在風險識別、分析、論證的基礎上，從政府宏觀管理、房地產企業微觀管理兩個方面入手，對房地產風險管理控制方案進行了進一步探究。
關鍵詞：房地產 投資 風險管理
緒論：研究背景：在近幾年發展進程中，房地產行業特別是城市房地產行業已逐步成為國民經濟支柱產業，為我國整體經濟市場帶來了新的增長點。但是由于房地產發展過快，投資過熱，給房地產投資者帶來了巨大的風險損失。研究動機：為強化房地產業投資風險控制，增加房地產投資者風險防范能力及辨識能力，降低房地產投資風險損失。研究意義：對房地產行業特別是城市房地產投資風險管理進行研究，可以保證房地產行業投資風險的及時發現處理，保障房地產業健康發展。研究目的：探究房地產投資風險新形勢，尋找房地產投資風險控制方向。
一、房地產投資風險管理概述
房地產投資項目風險管理主要是在房地產投資項目開展過程中，對于可能發生的不同類型結果變動程度的不確定風險，采用各種方法，進行有效規避的一種管理模式。其中房地產行業風險分析主要為房地產企業在一定目標的指導下，通過計劃、實施、控制、組織等一系列市場風險識別活動。其可以對房地產投資階段可能出現的風險因素進行預測識別、分析。從根本上而言，房地產投資風險分析主要是對影響房地產行業收益環節各相關因素變化、或者對收益具有一定影響的因素進行評估。同時對于房地產企業投資開發經營相關的經濟活動的可靠性進行檢測驗證?，F階段房地產投資風險管理主要包括風險預測識別、風險分析、風險防范及處理幾個模塊。
二、房地產投資風險管理意義
由于房地產投資過程中突出的固定性、投資大、建設周期長、不可移動性、資金周轉慢的特點，導致環境因素、社會因素對房地產投資市場具有較大的影響。而環境、社會因素的快速變化，極易導致開發企業實際利潤與預期利潤偏差較大。雖然現階段房地產企業針對投資階段存在的風險，建立了較為完善的風險管理體系。但是由于房地產投資風險的不確定性，導致相關管理體系無法發揮有效價值，因此，對房地產投資風險進行進一步分析具有非常重要的意義。
三、房地產投資風險預先警報系統建設
（一）房地產投資風險預先警報系統概述
房地產投資風險預先警報系統主要是在科學理論引導下，借鑒房地產業經濟運行過程歷史經驗及類似房地產業經濟運行、其他產業經濟運行經驗教訓，歸納若干房地產經濟運行基本規律。并通過投資風險評測指標體系構建，論述相關指標與房地產業經濟運行總體態勢、局部特征間聯系，以保證房地產業經濟運行整體指標變化始終位于政府監督部門監督范圍內。房地產投資風險預先警報系統具有因素相關性、功能多樣性、因素復雜性、功能有限性等特征。其可以推動房地產投資風險監控調控前移，最大程度提升房地產業總體經濟運行趨勢判定準確度，為房地產業可持續健康發展提供保障。
（二）房地產投資風險預先警報系統指標設計
房地產投資風險預先警報系統指標是房地產投資風險預先警報系統穩定運行的保障。在現階段房地產投資風險預先警報系統指標設計階段，可供選擇的指標眾多，無法逐一排查。因此，本文根據指標在房地產投資風險預先報警中出現的時間順序，將其劃分為了先行指標、滯后指標、同步指標幾種類型。其中先行指標是房地產投資預先警報系統指標體系的主體，其可以直接反映房地產投資及市場發展趨勢。主要包括房地產投資增長率、貨幣供給增長率、房地產新開工面積增長率、中長期貸款利率、固定資產投資增長率等;滯后指標是經濟運行過程“過氣”狀態檢測的主要依據，現階段常用的滯后指標主要為房地產投資收益率、失業率、房地產空置面積等;同步指標主要指與經濟運行態勢同期，且可以描述總體經濟運行塔式的房地產價格指數、房地產租金指數、房地產交易量、GDP增長率、通貨膨脹率等數值。
在房地產投資風險預先警報系統指標具體設計時，相關人員可依據實用性、全面性、真實性、靈敏性、先兆性原則。從定性、定量兩個方面出發，構建恰當的指標體系。其中房地產投資風險預先警報系統定性指標主要包括政治格局、政策搖擺隨意性、宏觀政策、法律支持、公共設施及教育設施等。在指標確定之后，相關人員可利用模糊數學法，對定性指標權重進行適當設置。以宏觀政策這一指標為例，“沒有優惠政策”級別狀態為“差”，指標權重為一分;而“具有少量優惠政策”級別狀態為“較差”，指標權重為二分;“只有關鍵領域或行業具有優惠政策”級別狀態為“一般”，指標權重為三分;“優惠政策較多”級別狀態為“較好”，指標權重為四分;“各種優惠政策措施齊全”級別狀態為“好”，指標權重為五分”。
定量指標識別主要是通過具體指標類型，結合各指標給定計算公式，進行判斷。常用的定量指標主要為安置補償指標、匯率指標、租賃籌資指標、承包利益率指標、招標利益率指標等。其中安置補償指標為房地產開發項目對所征收土地所有者的利益補償、土地實際價值間布置;匯率指標為國際外匯上升量、原外匯匯率的百分比;租賃籌資指標為租賃集資自身風險、租賃資金占總籌資比例的和：承包利益率為承包方式差異導致的利益差異、可能導致工程質量差異的比例;招標利益率為因招標形式變化導致利益、可能消耗招標費用間的比值。
（三）房地產投資風險預先警報系統矩陣構建
為確定某一層指標對上一次某一指標影響的相對程度，本文在房地產投資風險預先警報系統指標確定之后，引入了相關資料中學者對類似指標的兩兩比較判斷矩陣。通過兩兩成對比較，可以獲得房地產投資中各風險因素相對重要性。同時在指標體系確定之后，為確定房地產市場未來投資走向，可以針對時間序列較長、時間序列較短兩種不同情況，分別采用平化處理、實際平均環比增長率計算，確定矩陣區間。其中平化處理主要是以指標波動幅度計算為目標，對指標實際值及指標趨勢值進行對比。并結合計算機軟件內數據曲線擬合結果，對矩陣區間進行適當劃分。 通過對上述指標進行兩兩對比分析，得出“景氣信號”為房地產投資風險預先警報系統主要運行依據。景氣信號分析主要依據經濟波動理論，對整體房地產市場經濟發展態勢與投資活動有效聯合。即在景氣信號為紅燈區時，表明市場經濟過熱，處于飽和狀態，應避免進行投資。并采取控制投資方式;而在景氣信號處于黃燈區時，表明房地產市場經濟偏熱，市場基本飽和，應避免投資，并采取正確的引導措施;在景氣信號處于綠燈區時，表明房地產市場處于穩定狀態，為最佳投資期，可進行穩步投資，并采取促進穩定增長的措施;在景氣信號為處于藍燈區時，表明房地產市場趨于下降狀態，應稍作觀察后，在確定是否投資;在景氣信號為白燈區時，表明房地產市場過冷，不易投資。并采取強有力控制方案，刺激房地產經濟增長。
四、房地產投資風險管理方案應用
（一）房地產行業投資風險預測及識別
房地產行業投資風險預測及識別是房地產投資風險管理工作開展的前提，其主要是通過全面系統的調查管理，對參與房地產行業的一系列活動導致的潛在風險因素進行適當分析，以明確房地產投資風險處理方向。在房地產投資風險預先警報系統運行的基礎上，為進一步提高房地產行業風險防范效力，房地產企業人員應以房地產行業內導致風險的可能性因素為處理要點，綜合利用專家討論法、環境分析法、故障樹排查法、市場調研法及風險分解法，調查歸類相關風險因素產生原因、背景及性質。其中專家討論法主要是以專家為對象，選擇具有豐富房地產投資風險防控經驗的專業人士。通過專家主觀論證及整體專家小組的信息交互，確定房地產風險性質;而環境分析法主要是針對某一種類型特定風險，通過詳細分析外部環境，推斷內部風險影響。如房地產企業自身環境、相關政府部門、市場競爭環境、購房者等;故障樹排查法主要是依據事故發展順序，或者時間順序，在樹狀結構圖中逐步標注故障因素。通過逐一排查，可確定具體故障信息;市場調研法則是利用市場問卷調查的方式，根據調查對象合理調整調查問卷內容。從經濟熱點、消費者心態、消費者消費能力及水平、人口增長率等方面，進行調查問卷的合理設計;風險分解法主要是依據層層分析的原則，將復雜多變的房地產投資風險因素分解為簡單的、較易識別的因素。
?。ǘ┓康禺a行業投資風險分析論證
在確定房地產行業投資風險之后，需要對具體風險信息進行進一步分析。常用的房地產行業投資風險分析方法主要為概率分析法、決策樹分析法。其中概率分析法主要是通過統計分析的方式，根據風險決策難易層度，合理選擇解析法、蒙特洛卡模擬法，進行風險分析論證;而決策樹分析法則是依據隨機抽樣選擇，對每一種投資結構可能性進行預先評估。并制定與房地產投資各階段發展需求適應的多個對策。
?。ㄈ┓康禺a行業投資風險預先控制方法
1.政府層面對房地產投資風險的控制方法
微觀經濟活動的進行與宏觀經濟背景息息相關，國家的宏觀經濟對于房地產投資風險管控也發揮了一定的作用。因此，政府部門應強化對房地產行業宏觀管理，結合房地產業周期波動趨勢，綜合利用經濟性微調、短期微調的方式，促使房地產業短期發展利益與中長期發展利益相協調。
在宏觀調控作業開展階段，政府部門可依據早發現、早預報的方針，首先依據現階段房地產業市場功能，對房地產市場運行機制進行適當優化完善。同時政府部門可以房地產投資結構優化為階段目標，以空置房面積控制為主要手段，結合土地利用總體規劃、城市規劃指導方案，對區域房地產企業開發用地總量進行調控。在保證房地產企業開發用地總量供求平衡的基礎上，結合現階段我國廣大城鎮居民居住面積基本標準，限制商品住宅、別墅的建設，大量發展適銷對路的普通住宅。并在資金、稅收等方面，向政策住房傾斜，以便為普通住宅建設提供充足的資金支持。在這個基礎上，政府部門可在立法方面，完善房地產法律法規體系。進一步完善國有土地有償使用政策，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制，驅動房地產市場存量商品房交易，消除房地產市場供求矛盾。
2.房地產企業自身對投資風險的預先控制方法
在房地產行業投資風險分析的基礎上，房地產企業可根據具體風險性質，采用風險轉移、風險回避、風險自留、風險監控等方法，進行風險處理。其中風險轉移主要針對風險潛在損失較大，且在規定時限內無法采取恰當的解決措施的情況。通過主動放棄經營活動，或者改變發展目標的方式，規避風險：風險轉移主要是采取保險與擔保、借用與協議、合伙分擔等方式，將風險因素轉移給第三方。需要注意的是，在風險轉移策略執行階段，房地產企業應盡量選擇承受能力較強的第三方;風險自留主要是房地產企業主動，或者被動以自留基金為保障，進行自審風險承擔。在風險自留措施執行時，房地產企業應預先評估、對比風險轉移策略導致的損失程度，主動對發生概率較大的風險進行分析。并制定相關計劃方案。以保證風險發生時及時應急處理，降低風險損失程度;風險監控主要針對房地產行業投資階段出現的潛在風險，在現有風險監控體系的基礎上，進一步完善風險監控系統。同時利用風險識別、度量報告，確定風險監控管理體制及內容。隨后根據不同的風險類型，進一步細化風險控制方案。并明確相關風險控制時間、方式及人員責任。
另一方面，在房地產風險預先警報系統運行的基礎上，房地產企業可根據風險管理內在要求，從投資決策階段、土地獲取階段、經營管理階段等幾個階段入手。跟隨房地產市場動態發展趨勢，構建靈活的風險防范機制。如在房地產經營管理階段，為避免因自身營銷經驗不足或者營銷手段不當導致的投資風險，房地產企業可通過營銷代理的方式，降低營銷風險。同時定期檢查房地產狀態，拓展營銷渠道，以消除現有房地產投資中存在的各種風險隱患。
結論：房地產行業在現階段我國國民經濟發展過程中占據著直觀重要的地位，其肩負著我國國民經濟發展、住房民生問題解決等多方面責任。因此，針對現階段房地產投資風險問題，相關人員應從宏觀經濟波動、企業微觀控制兩個方面入手，明確房地產投資市場存在的不穩定風險，預測并識別現階段房地產行業客觀存在的風險因素。并制定具體的房地產投資風險防范措施，以保證房地產投資活動穩步開展，為房地產經濟與國民經濟協調發展提供依據。
轉載注明來源:http://www.hailuomaifang.com/3/view-14960344.htm
