房地產投資與經濟增長關系研究
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摘要：文章綜合應用單位根、協整分析、Granger因果、誤差修正（ECM）理論等方法，基于1996-2016年安徽省房地產開發投資額（REI）與地區生產總值（GDP）的時序數據，深入地研究和考察了二者之間的相互關系。實證分析結果表明：安徽省房地產投資與經濟增長之間存在較為顯著的協整關系，二者互為格蘭杰因果，誤差修正模型的建立表明安徽省房地產投資與經濟增長之間呈現短期波動與長期均衡的狀態。處于房地產市場過熱的經濟發展態勢下，政府應當正視房地產投資在經濟增長中的地位，綜合利用多種途徑，充分發揮房地產投資對經濟增長的助推帶動作用。
關鍵詞：安徽省 房地產投資 經濟增長
自1998年政府逐步取消住房實物福利分配制度以來，房地產行業在我國國民經濟增長中發揮著越來越重要的作用，因而有必要深入研究房地產與經濟增長兩者之間的關系。筆者主要基于1996年至2016年安徽省房地產開發投資額（REI）與地區生產總值（GDP）的時序數據，以安徽省房地產開發投資額（REI）對安徽省房地產投資進行表征，安徽省經濟增長則以安徽省地區生產總值（GDP）來表征，并借助E-views7計量經濟學分析工具對兩者之間的關系進行實證分析。
一、相關理論與文獻綜述
房地產投資指資金富余者以直接或間接的方式將手中富余資金投入房地產開發、經營、物業管理服務、中介服務等房地產開發經營領域，最終目的在于能夠在未來實現預期報酬的一種經濟活動。房地產投資具有多種形式，但是卻始終存在一個共同的特點，即目前存在的收益實際上是已知可確定的收益，而預期收益則存在一定的風險即不確定性，恰是因為這種不確定性的存在，使得這類期望收益難以預測，故而，房地產開發企業在做出一定的投資決策時，必須將時間因素納入考慮范疇。
經濟增長的通常涵義是為產出（人均產出或總產出）水平的持續增加，主要有兩種產量衡量指標最為常用：一種是人均產出（人均GDP），另一種是經濟總產出（GDP總量）。筆者采納后項指標來衡量所探究的經濟增長。
關于房地產投資與經濟增長二者之間的作用規律以及相互關系，國內外學者進行了眾多實證分析。商碧元、田濤（2008）基于深圳市歷年房地產開發投資和地區生產總值的相關數據，綜合應用動態計量經濟學方法，借助回歸分析理論證明：深圳市房地產投資的一個格蘭杰原因是地區經濟增長，同時，深圳市經濟增長的一個格蘭杰原因是地區房地產投資。簡而言之，二者之間互為格蘭杰因果，但是二者之間的相互關系均存在4期（一年）的滯后。劉瑞（2009）基于1998-2007共計10年的上海市房地產投資與經濟增長的歷史數據，全面借助協整、誤差修正、格蘭杰因果等一系列科學研究理論與方法，通過嚴格縝密的定量分析，對二者之間的關系進行了深入研究。經過實證研究，劉瑞得出結論：從長遠來看，兩者之間并沒有明顯的格蘭杰因果關系。LimingHong（2013）選取了1994-2010年中國284個地級市的Panel數據，運用廣義矩估計方法考察了經濟增長與房地產投資之間的動態關系。通過科學嚴密的分析，Liming Hong得出結論：短期內，經濟增長更易受到房地產投資的影響；而在長期，這種影響作用則比較微弱。在很大程度上，這種影響作用的強弱取決于地區經濟發展水平，并呈現出周期性特征。相較于中西部地區，東部地區的影響作用更為顯著。
二、房地產投資與經濟增長的相互作用機制
房地產投資與經濟增長兩者之間的相互作用機理，已經有許多國內外學者從多方面給出了解釋。大體上可以歸納為如下三點：
1.供給效應。房地產投資的供給效應，一方面反映在房地產作為超級耐用商品，自身供給數量不斷增多，另一方面則表現為伴隨著房地產投資的增長，與之相關產業產品的供給數量也隨之水漲船高，譬如與房地產業關系甚為緊密的建筑裝潢行業，其典型代表是水泥、鋼材、建材、玻璃等等。房地產投資的供給效應不但具有擴展投資領域、擴大投資規模的功能，而且可以引致連鎖反應，延長投資周期，有效促進相關產業發展，故而能夠十分有效的促進經濟增長，在推動經濟增長方面產生舉足輕重的重要影響。不應忽視的是，因為房地產投資具有長周期性特征，所以其供給效應也存在滯后問題，在一定條件下還會產生集聚。
2.需求效應。本質上，房地產投資的需求效應實際上是一個投資乘數原理發揮作用的特例，此處的投資乘數在房地產投資領域得到了具體反映。房地產投資的需求效應主要反映在伴隨著房地產投資的增長，房地產相關產業的收入也不斷提升，從而進一步引發相應的需求。例如，房地產投資可以以直接或間接的方式為房地產經營企業以及相關建筑裝潢企業創造豐厚的利潤。這必定提高這些行業與行業內部相關人員的收入，進而，這類消費群體的消費能力得到大大提升，從而促進消費需求迅速增長，因此有效的帶動國民經濟的發展。
3.擠出效應。一般情況下，房地產投資的擠出效應意味著整個經濟體系大量資金流入房地產投資領域，這必然會擠壓其他經濟部門或行業在社會上的投資。由于房地產投資持續增長，并且消費部門涌入的資金相對減少，因此消費將被擠出。從廣義上來說，上述擠出效應理應劃撥于房地產投資擠出效應的范疇。事實上，這于經濟增長而言是極為不利的因素，恰恰因為房地產投資的高額回報利潤，才使得大量社會資本紛紛流向房地產投資領域。因此，相應地，其他行業與產業成長與繁榮所必須的資本被擠占或削減，最終結果是可能造成產業結構的失衡；類似地，隨著房地產投資的不斷發展壯大，消費的擠出效應將日益明顯，因此可能抑制其他行業的成長與發展。
經濟增長對房地產投資的作用機制同樣不可小覷，總體而言，經濟增長影響房地產投資主要有兩種傳導路徑。一方面，經濟增長可以為房地產投資提供充足的資金。良好的經濟態勢會使得金融市場資金充盈，進而為房地產開發商提供開發活動必備的大額資金，消除開發商的后顧之憂。另一方面，經濟增長可以通過提升居民的購買能力帶動房地產投資。良好的經濟態勢會使得居民的消費信心和需求得到提升，進而活躍房地產市場，刺激房地產投資。 三、安徽省房地產投資及經濟增長現狀
上世紀90年代以來，伴隨著市場經濟的進一步發展和住房分配制度的深刻變革，安徽省房地產業得到了長足發展。根據《國家統計年鑒》（1996-2016）的分省數據，安徽省房地產開發投資額（記為REI）從1996年的42.42億元上升到2000年的87.93億元，進而上升到2016年的4603.56億元。同期，安徽省GDP也由1996年的2339.25億元上升到2000年的3038.24億元，進而上升到2016年的24407.62億元。
安徽省房地產投資及經濟增長趨勢大致相同，房地產投資平均增速達26.85%，遠高于GDP13.40%的平均增速。在經濟周期的影響作用下，房地產投資增速變動較為劇烈，波幅較大，而GDP增速變動則相對平穩。2008年金融危機以后，安徽省房地產投資增速與GDP增速雙雙回落，而且增速更加平穩，進人經濟增長的“新常態”。
四、安徽省房地產投資與經濟增長關系實證分析
1.變量選取與數據處理。初始數據分別設定為安徽省房地產投資（REI）以及地區生產總值（GDP）相關時間序列數據。選用數據為1996-2016年度數據，考慮到時間序列數據在許多時候有可能呈現的異方差狀況，分別將原始序列取自然對數，化為LNGDP與LNREI，以抵消初始數據的異方差性。數據來源于中國統計年搽。
2.變量的相關性檢驗。借助Eviews7.2計量分析軟件，我們可以描繪出LNREI與LNGDP的散點圖。圖1直觀地反映了二者的相關關系：從運動方向的角度而言，安徽省房地產投資與經濟增長兩個變量的變動方向總體上趨于一致，二者之間呈現出相當顯著的正相關關聯。
接下來我們借助Eviews軟件通過計算二者的相關系數來檢驗以上散點圖所得出的結論。具體結果如表1所示。
根據表1結果，我們能夠直觀了解到LNREI與LNGDP之間的相關系數為0.983038，這個數值十分趨近1，這個數據能夠有力的證明：所研究序列兩者之間的正相關關系十分明顯。然而，雖然LNREI與LNGDP之間的正相關性相當顯著，但是這種極強的正相關性仍不足以充分闡明變量之間的經濟關系。接下來，我們將借助單位根檢驗、協整、格蘭杰因果檢驗以及誤差修正模型（ECM）等定量分析方法來揭示他們之間的具體經濟聯系。
3.單位根檢驗。為規避時間序列經濟數據本身可能存在的非平穩性，我們對實證數據執行單位根檢驗。筆者借助Eviews7.2計量經濟學分析軟件，采取ADF單位根檢驗法對所取時序數據執行單位根檢驗。經過對以上相關時序數據執行一番嚴密的單位根檢驗，我們能夠非常有效地消除初始模型的偽回歸現象；然后，我們對序列LNGDP、LNREI，一階差分△LNGDP、△LNREI和二階差分△2LNGDP、△2LNREI進行平穩性查驗。具體結果如下：
由表2我們可以直觀得出結論：當置信度分別為1%、5%、10%時，臨界值的絕對值在相應置信水平下均大于LNREI、LNGDP、DLNREI、DLNGDP原始序列ADF統計量絕對值，而且推翻零假設的概率并不充分，所以均接受零假設。同等情況下，臨界值的絕對值在相應置信水平下均小于LNREI的二階差分D2LNREI原始序列ADF統計量絕對值，而且推翻零假設的概率十分充分。根據以上ADF單位根查驗結果，我們可以充分佐證：LNREI、LNGDP、DLNREI和DLNGDP的原始序列都屬于非平穩序列，并且具有客觀波動的趨勢，均存在單位根。經過二階差分之后，這些序列達到平穩，故為二階單整序列。
4.協整關系檢驗。對于存在單位根的非平穩序列，我們常常需要進行協整檢驗。截至目前，有兩種方法在執行協整分析時得到普遍使用，它們分別是EG兩步檢驗法以及Johansen檢驗法。這里主要使用前者對所研究的經濟變量開展協整檢驗。殘差序列的ADF檢驗結果表明：殘差序列為平穩序列，LNGDP與LNREI之間存在長期均衡的協整關系。
由回歸方程（4.4.1）能夠得到，LNREI與LNGDP之間表現出較為顯著的正相關關系。具體而言，隨著安徽省房地產投資額的持續增長，安徽省地區經濟可以獲得長足發展的契機，也將受到十分有效的帶動與引領。此外，從定量的角度分析，安徽省房地產投資額每平均增長1%，將帶動地區生產總值平均增長0.470970%。
5.格蘭杰因果關系檢驗。Granger因果檢驗是考察序列x是否是序列y產生的原因時采用的方法。我們對LNREI和LNGDP進行Granger因果檢驗，結果如表4所示：
檢驗結果表明：當滯后期為2時，在5%的置信度下，可以拒絕"LNREI不是LNGDP的原因”的原假設，即"LNREI構成LNGDP的Granger原因”。同樣地，在10%的置信度下，可以拒絕"LNGDP不是LNREI的格蘭杰原因”的原假設，即"LNGDP亦構成LNREI的Granger原因”。因此，安徽省經濟增長與房地產投資互為因果。從交互作用的過程來看，二者之間存在著這樣一種有規律的雙向因果狀態：由房地產投資至經濟增長、由經濟增長再至房地產投資的相互作用。
6.誤差修正模型。為彌補長期模型的缺陷，降低偽回歸現象出現的概率，現建立誤差修正模型。根據前文提及的殘差公式我們可以推導出如下誤差修正項：
ECM=LNGDP-5.873442-O.470970*LNREI
?。?.6.1）
將△LNGDP設定為被解釋變量，△LNREI設定為解釋變量，以ECM（-1）作為非均衡誤差，再次利用最小二乘法進行估計，建立如（4.6.2）所示的誤差修正方程：
△LNGDP=-0.075889*△LNREI+0.130665-0.340588886504*ECM（-1） （4.6.2）
注：△LNGDP、△LNREI各自代表LNGDP、LNREI的一階差分，ECM（-1）表示滯后一階。 由誤差修正方程可以得出，在短時間內，房地產投資額每平均變化1%，就會引起實際GDP平均變化0.075889%。在誤差修正模型中，實際總經濟產出的短期變化一般可以歸結為兩個方面：一方面主要來源于房地產投資短期波動的影響；另一方面則主要來源于對長期均衡狀態偏離的作用。事實上，偏離長期平衡狀態的矯正力度可以反映在誤差修正模型（ECM）系數值中。根據式（4.6.2）我們不難得出結論：在整個經濟系統中，一旦出現短期波動并且偏離長期均衡狀態的情形，經濟系統的“內在穩定器”便會發揮作用——以（-0.470970）的矯正力度，使經濟狀態由非均衡自動恢復到均衡。
五、基本結論與政策建議
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協整檢驗表明，安徽省房地產投資與地區經濟增長之間存在長期穩定的均衡關系即協整關系。這種關系從作用方向的角度來說，二者之間表現為相當顯著的同向變動關系，變動方向大體一致。具體而言，即房地產投資額的提高能夠對經濟增長發揮顯著的正面帶動作用。從定量的角度來說，房地產投資額每平均增長1%，將帶動經濟平均增長0.470970%。
Granger因果關系檢驗表明，安徽省房地產投資與經濟增長互為因果，兩者之間表現為相當顯著的雙向因果聯系。具體而言，安徽省房地產投資的增長可以長期有效地推動安徽省地區經濟產出的增長，而且安徽省地區經濟產出的增長對安徽省房地產投資的增長也能夠發揮十分重要的反作用，進一步從定量的角度分析，安徽省房地產投資是經濟增長更為顯著的Granger原因。也就是說，隨著安徽省房地產投資的持續發展乃至走向繁榮，地區經濟將會受到十分有效的輻射帶動，獲得長足發展的契機，實現自身迅速的增長。但是安徽省地區經濟增長在推動房地產行業發展方面發揮的作用卻比較有限，遠不及正面作用。
誤差修正模型結果表明：安徽省房地產投資與地區經濟增長之間呈現這樣一種狀態：從短期來看，波動頻繁；于長期而言，不離均衡。從短期來看，安徽省房地產投資額平均每增長1%，將直接導致實際地區GDP平均增長0.075889%；但從長期來看，房地產投資額平均增加1%，將會直接導致實際地區GDP平均增長0.470970%。由此，我們不難得出結論：在很大程度上，安徽省經濟增長依賴于房地產投資發展的長期作用。然而在短期，解釋變量安徽省房地產投資對被解釋變量經濟增長的影響作用卻非常有限，遠不及長期作用。在實際經濟運行過程中，一旦發生偶爾的短期波動對長期均衡的偏離狀況，系統將以-0.470970的矯正力度，使失衡狀態自動地恢復至均衡狀態。
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根據實證研究結果，我們建議采取以下措施來促進房地產投資對經濟增長的推動作用。
1.加大戶籍制度改革力度，放開農業轉移人口進城落戶政策，穩步推進基本公共服務均等化歷程。同時，推進農村城鎮化，加快培育農村新型社區，緩解中心城市壓力，就地吸納農業潛在轉移人口，最大限度地縮小城鄉差距，促進城鄉一體化。
2.制定有關政策，確保房地產市場的穩定和成熟發展。一是加強保障房、廉租房建設，增加住房供給，規避因供不應求而引發的房價過快上漲，防止房地產市場的大起大落；二是加快立法步伐，不僅要深入完善住房公積金相關制度法規，更要嚴格執法；三是健全社會保障體系，增加對中低收入群體的住房補貼，加大貧困人口的扶持力度，提升上述人群的購房能力。
3.鑒于目前房地產金融渠道較為單一、運行不暢、監管力度尚有欠缺的問題，政府應當積極履行進行社會主義經濟建設的職能，主動拓寬房地產金融渠道，加大房地產金融市場監管力度，穩步推進房地產立法進程，著力健全房地產金融體系。
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