優化房地產開發各階段納稅籌劃工作
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摘要：現如今房地產的發展蒸蒸日上，房地產的開發企業都以追求利益最大化為目標，所以，納稅籌劃逐漸變成房地產開發企業的一項重點工作。文章主要分析了關于房地產開發企業各階段的納稅，并對優化房地產開發各階段的納稅籌劃提出一些建議。
關鍵詞：房地產開發;各階段;納稅籌劃
一、關于房地產開發企業的稅收
房地產開發企業在經營模式及財務管理上與其他行業大不相同，它有明顯的行業特點。但是，房地產行業在一些具體的涉稅事項方面與其他企業又大不相同。因為房地產開發企業在涉稅方面存在事項多、種類多、稅收高等特點，而且每次稅收都要進行預先繳納和最后清算。
（一）種類多
對于房地產開發企業的項目，從運作的流程來看，環節多，周期長是普遍存在的現象。不管是在哪個環節，如前期準備、建設施工、后期銷售等，都會存在納稅問題。這些環節主要涉及到的納稅稅種有合同印花稅、城鎮土地使用稅、增值稅、房產稅、企業所得稅、土地增值稅、合同印花稅等。由此可以看出，房地產開發企業在涉稅方面的種類之多。
（二）稅收高
房地產開發企業的開發的項目一般體量較大，造價較高，總的銷售額也較高。房地產開發企業是典型的資金密集型企業，涉及稅收的事項多，種類也多，自然所需要繳納的稅收也就比其他行業要高很多。國家在2016年5月1日，把房地產行業納入營改增的范圍內，所以營業稅變成了增值稅，因此，增值稅成為房地產開發企業納稅籌劃的重點。但是在營改增之前，房地產開發企業納稅籌劃的三個重點稅種為營業稅、土地增值稅、企業所得稅，而且這三個稅種占據房地產開發企業納稅總額的70%左右，是占稅額最高的。
（三）過程麻煩
房地產開發企業稅收制度與其他企業稅收制度最大的不同在于房地產開發的周期長，時間久，房地產開發企業從拿地到開工建設再到銷售及竣工交付，需要的時間很久，一般情況下需要幾年甚至十幾年的時間。企業對相關稅費預繳的稅費主要是土地增值稅和企業所得稅。房地產開發企業一般是采用的是預售制度，因此相應的稅收機關對房地產開發企業也采用預征制度，因為稅收機關不會在房地產開發企業都銷售完畢之后才征稅。根據稅收政策，在“營改增”后，一般納稅人按3%的預征率繳納增值稅，在售房地產時應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款，房地產開發企業納稅義務發生時間是納稅人發生應稅行為的時間，并且先開具發票的，為開具發票的當天，收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據。當沒有開具發票的時候，義務納稅的時間為房產買賣合同上約定的交房時間，因此也會涉及到清算問題。
二、房地產開發各階段的涉稅情況
決策階段、開發階段和銷售階段是在房地產開發企業開發項目的過程中存在的三個階段。
（一）決策階段
一般在決策階段是房地產開發企業對組織結構的選擇和確定開發的方式等。這是房地產開發企業在投資開發之前做的一些重要決策。決策階段會直接影響到開發項目后續的成敗問題，這是因為這一環節是項目運作的首要環節，也是重要的一個環節。在這一階段下，開發模式的不同對應的稅收制度也會不同，因此在相關稅收制度方面明顯的會存在差異。企業需要結合自身的條件，對于不同的開發模式，投資開發的目標也不同，要把這個作為要求，事先確定企業的組織結構形式及開發方式。因此，對于項目開發的納稅問題取決于房地產開發企業對于開發模式的選擇，這也是在決策階段房地產開發企業納稅籌劃的重點。
（二）開發階段
在這一階段，房地產開發企業會根據設計好的方案和確定的規劃對開發項目進行建設，這個階段是對開發項目的具體實施。在投入建設資金和購地資金時會涉及到籌資業務、投資業務。但是開發項目的建設周期長，建設所需的資金多，需要的投資大。因此對于在建設中發生的土地增值稅、增值稅及企業所得稅等問題要在開發項目建設之前進行相應的籌劃，需要企業在訂立合同、會計處理及內外部籌資過程中解決。
?。ㄈ╀N售階段
房地產開發企業一般有期房銷售模式和現房銷售模式。目前多數的房地產開發企業售樓的模式以前面的期房銷售模式為主。房地產開發企業利用這種銷售模式出售房地產，利用資金的回籠的方式，從中賺取利潤，但是這種模式的前提是企業有預售許可證。在這一階段下，很多項目在預售階段就已基本銷售完畢，企業在收到預售款時涉及的稅種包括增值稅、土地增值稅和企業所得稅，所以在這一階段也要開展相應的納稅籌劃。
三、房地產開發各階段納稅籌劃
（一）決策階段
對于整個房地產項目開發過程而言，納稅籌劃是事前的行為。而決策階段是整個開發項目過程中的首要階段。當企業進入一個新階段時，在很多方面都會欠缺考慮，對新的領域來說，資金、稅收、資源和前景等方面都沒有進行整體的考慮。在一些情況下，財務人員不能參與到整個項目的制定，沒有在決策之前對項目進行籌劃，會縮小項目的籌劃空間。并且在多數情況下，在決策后再對一些環節進行納稅籌劃，這會導致財務人員納稅籌劃的空間變小。所以，要在前期對項目決策階段時，進行項目納稅籌劃。下面是部分籌劃形式。
1.公司組織形式
跨區域開發這一問題是房地產開發企業的一個鮮明特點，一般情況下，當企業的開發項目到達一定程度時，會設立相應的分支，以此保證工作可以進行下去，多數情況下設立的分支為分公司和子公司。根據我國在企業所得稅方面的法律規定：“居民企業在中國境內設立不具有法人資格的營業機構的，應當匯總計算并繳納企業所得稅。”“子公司具有法人資格，依法獨立承擔相應的法律責任，承擔納稅義務;分公司不具有法人資格，其法律責任由總公司承擔，不需要獨立承擔納稅義務。”下面我們舉個例子，前提是股東權益最大化，設企業的利潤總額為GP，稅后利潤為PE，可以在稅前扣除的總成本費用為TC，收入總額為GI，并且稅務和會計處理得當，不存在誤差;并且分總司和總公司、母公司和子公司的支出和盈利水平差不多，根據我國企業所得稅法的有關規定，總分公司模式下：PE匯總1=（GI總-TC總+GP分）×（1-25%）=（GP總+GP分）×（1-25%）而在母子公司模式下，由于兩者不能合并報稅，則：PE總=（GI總-TC總）×（1-25%）=GP總×（1-25%）PE子=（GI子-TC子）×（1-25%）=GP子×（1-25%），這樣做可以降低稅收前的利潤，可以減少企業所得稅。
2.適當的開發方式
根據法律規定，增值稅、契稅、土地增值稅是開發時所要繳納的稅種。房地產開發企業針對這三種稅收，有三種可以選擇的模式，分別是自建、代建和合作建房進行房地產開發項目。其中自建指的是房地產開發企業在完成項目建設后，企業將房地產自用或者轉給購買者，之后按照稅收的規定，銷售的不動產要涉及到上述的三種稅種。代建模式下主要涉及到增值稅，因為代建是指房地產開發企業為客戶代建房產，不能轉讓房地產，之后從中收取代建費。代建也不存在轉讓土地的使用權，因此也不用繳納契稅。不涉及房地產轉讓，就不存在土地增值稅的征收;這種模式可以存在明顯的節稅效果。多數情況下，確定有意向的客戶在銷售住宅時有很大的困難。這就要求房地產開發企業要事前找到想要構建房子的客戶，根據客戶的需求，再確定開發的內容，之后將土地使用權分解給購買者。所以這種模式使用于有一定營銷性的商品房。合作建房模式一方面可以實現資源的互補。物物交換的方式可以減去取得土地使用權的成本和房產建設成本時繳納的土地增值稅。或者說成立一家新公司并且投資入股，那么產生的風險由雙方一起承受，我國有關稅收的規定指出“以不動產投資入股，共擔風險，共享利潤的行為不征收增值稅”，因此，從納稅籌劃角度來說，合作建房模式下以投資入股方式進行合作，在一定程度上也可以達到節稅的效果。
（二）開發階段
由于房地產開發企業是資金密集型。一般情況下，在項目開發階段需要大量的資金，所以企業主要是通過權益性資金和債務性資金來籌集資金。在這個階段也可以利用利息費用進行納稅籌劃，合理控制增值額是一個重要的關鍵點。
?。ㄈ╀N售階段
在這一階段要對發票加強管理，因為增值稅主要與銷售額有關，在抵扣角度來說，這樣會減少在增值稅方面的稅費。另一種辦法是擴大精裝房的比例，在“營改增”之后，房企開發精裝房的所有進項全部可以抵扣，材料類的發票進項稅率較高，因此企業肯定會傾向于開發進項稅額較多的樓盤類型。
參考文獻：
[1]葛通.LD房地產開發公司稅收籌劃研究[D].海南大學，2016.
[2]甄月萍.房地產開發企業“營改增”政策分析及稅收籌劃[J].管理觀察，2016 （2）.
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