房地產開發企業管理會計應用實踐
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摘要：近年來房地產行業逐漸由藍海轉向紅海，管理會計如何結合項目進行項目風險管控、預算管控、目標成本控制及動態成本控制等管理會計成為了管理會計的核心內容。在此背景下結合企業實踐經驗，以理論聯系實際的方法，提出了房地產企業提升會計管理水平的重要措施，通過資源整合，分析了運營決策、運營監控和成本管控三大管理會計應用平臺，提升企業管理水平，為保持同領域企業競爭提供理論參考。
關鍵詞：房地產企業;管理會計;應用;實踐
從宏觀角度上分析，房地產企業近幾十年的發展特點十分突出，主要依靠資源優勢，以實踐為主，從全面預算管理、成本管理等管理會計的工作內容出發，進行前瞻性的理念研究，但是真正具備典范化的管理會計工作運行案例較少，這也是導致房地產企業內部管控比較薄弱的重要原因。鑒于此，由于房地產項目開發周期長、經營管理技術嚴格等特點，提升企業內部會計管理水平，維持可持續發展是當前最為關鍵的運營思路，由此本文探究了以運營決策、監控和成本管控為主的三大房地產企業管理會計應用內容，供參考。
一、房地產開發企業管理會計概述
房地產開發企業管理會計實現的途徑需求清晰，主要是管理會計站在項目全生命周期角度，對項目的投資前風險評估、開發建設銷售中關鍵環節收入成本目標管控，依據實際情況選擇合適路徑，最終按照企業戰略實現、提升項目經濟利益。具體而言核心包括以下內容：
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主要為依據公司開發戰略，對開發項目的目標市場、產品定位、開發-銷售計劃、目標售價、目標成本、人員資金等配套保障等方面，對項目進行量化、非量化評估，分析項目完成后收入、成本、利潤、投入產出比等各項財務指標，為實現上述目標可選擇的實現路徑，各路徑的優缺點和可能面臨的主要風險、應對方案，為企業決策提供主要參考依據。
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項目全面預算的意義在于，從項目整體層面協調分配資源，為項目經營目標的實現提供切實可行的管理規劃。將成本預算與企業業務資源的合理化分配相聯系，以最優方案為基礎，實現企業內部資源中，例如人力、財力、物力等的合理化分配，建立可控的經營目標體系。
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根據業務資源的各項預算指標，建立成本控制措施，將目標的成本體系進行分解，落實到各個部門、個人，以業務開始階段、進程中和反饋階段為成本全面控制的重要階段，并確保經濟的正常運行。
二、房地產開發企業管理會計主要工作內容
（一）建立目標成本
目標成本的建立應以企業內部需求為依據，結合動態分析的管理會計工作理念，分化獎懲管理制度，使得成本管理有據可依，突出重點，建立良性的目標成本經營機制，這是建立目標成本的第一步。其次，以希望達到的目標指標為基礎，從目標成本的管理水平、數值及指標分析等內容進行分析，實現目標成本的可控化。
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以對目標成本進行分解為主要途徑，將全面預算管理內容按照項目開展的進度進行合理規劃，并且可實現全面預算管理工作與承包經營責任制進行結合，形成以成本管理和業績年終考核為主要指標的預算管理工作的有效落實。資金收支計劃是完善全面預算管理工作的主要措施，其不僅能夠保證房地產開發企業內部現金流管理工作的標準化，同時能夠通過資金收支計劃，明確掌控企業內部資金的運行規律，并能夠有能力通過調撥資金，進行查缺補漏。在全面預算管理工作實施的過程中，應以計劃性和規范化為主要工作理念，以控制企業的成本支出為例，可按年計劃、月技術為依據，將財務報表的內容進行細化，收支計劃應由各部門進行適當分析，實現貨幣資源及金額的可量化。
?。ㄈ╅_發成本控制
開發成本控制主要包括產品設計、目標成本控制、合約規劃、招投標控制、動態成本控制等方面。首先管理會計應協調設計、前期、工程預算等部門按照項目實際情況制定目標成本，對項目總成本進行鎖定。隨后合約部門，應在考慮開發計劃、開發施工管理合理性角度、編制合約規劃，并由招標部門招標按計劃施工。
在此過程中，管理會計應對比以往類似產品的開發數據，有明顯超出的落實其超出原因，并在重點環節介入管理，如招投標環節的介入，防止圍標串標等舞弊行為，目標成本介入，與類似項目對比分析目標成本是否合理，動態成本監控，為目標利潤達成提供分析預警等。
實行項目階段責任制已經成為當前房地產企業成本控制目標落地的重要保障措施，因此在房地產開發企業項目落實的過程中，應分階段、分流程化將企業項目運營成本進行合理化分解，按照具體的成本控制指標，將業務落地的責任分配到各個部門，任務具體化、責任明確化。
三、房地產企業的管理會計工作應用
?。ㄒ唬┙⒔洜I決策平臺
為構建全面預算管理體系，構建了經營決策平臺，是當前房地產開發企業的重要行業運營特點，同時也是實現經營管理模塊化的重要運營方式。按照房地產項目開展和管理會計的相關內容為整體，形成了五大模塊，為實現經營決策提供模塊化參考。以時間周期為主要的參數考量，全周期預算管理制度在決策性管理過程中的作用及地位毋庸置疑，同時結合決策管理的內容，應將房地產開發項目運行過程中的地塊經營目標，地塊決策工作進行流程標準化，確保運行資金的安全，降低資金周轉過程中的風險。以實際工作過程中的需求為基礎，將會計管理基礎、經營決策管理內容和企業管理組織架構進行充分結合，搭建出多層次、多方面、立體可視化的業務管理模式，實現了“項目公司——城市公司——公司總部”管理模型;橫向上主要以業務開展為主要內容，實現房地產開發、物業管理和經營為主的業務資源拓展，縱向上主要以服務為主，提供業務發展的增值性服務。
?。ǘ┙⑦\營監控平臺
運營監控平臺是在管理會計系統基礎上發展起來的，它指的是借助商業智能（BusinessIntelligence，BI ）技術，將不 同的業務資源數據進行搜集和提取，并將有效的數據進行分揀合并，以數據倉庫為主要的數據分析依據，對企業的管理會計信息進行全局整合。房地產開發企業的業務開展信息可實現數據化，因此借助各種數據管理和分析工具，可針對性的實現項目運營前期、運營中的有效數據信息監控，并能夠通過監控及時發現問題、解決問題，輔助決策層，進行問題的有效分析。
首先，以指標庫信息為基礎，建立能夠快速響應、快速分析需求及變化為主的報表系統，使得房地產開發企業能夠結合業務經營現狀，通過指標體系的認證，構建具體的業務開展行動方案，并有針對性的提升企業運營及決策管理能力。其次，應建立企業管理數據倉庫，統一數據集，按照數據分析維度，加強企業房地產開發業務的縱向和橫向發展，能夠及時發展業務經營過程中的問題，在數據平臺信息分揀的過程中，抽離有用信息，提高企業的執行能力。
（三）建立成本管控平臺
以構建成本管理數據庫為標準，建立了成本管控平臺，旨在打造加強房地產企業成本管控路徑，延伸并打造了以歷史數據、預算數據和標準化數據為集合體的數據管理平臺。由于房地產開發企業的有效業務數據不集中，且數據類型繁多，因此對準確數據的分析效率較低，鑒于此，為了實現成本管控的精準服務，建立從工程施工的價格、單方和含量的核心指標，能夠對項目成本管控的各個過程進行成本數據測算的標準化分析。
以L集團公司為例，對項目開發工程的各項指標體系進行量化，建立量化指標庫，形成以成本管理為核心的數據庫資源體系，成為當前支持成本管控全過程的重要依據。
此外，三個平臺的打造能夠很好的在房地產開發企業管理會計工作中發揮作用，但是由于每個企業業務特點、業務范圍及管理需求性分析的不同，需要房地產開發企業結合自身業務發展特征和需求，合理化選擇良好的規劃平臺，以交換價值數據，收獲更多利益。
四、結束語
房地產開發企業運營的項目成本可計算，且結合企業房地產開發過程的標準化，應從成本管控、全面預算管理和經營目標的預測三個方面，進行業務層面的績效考核。同時，房地產開發企業可通過管理會計工作的實施，降低企業自身的運營及管理成本，有效提升企業運營收益。本研究以房地產開發企業管理會計工作理念為主，提出了房地產開發企業管理會計主要工作內容，并分析了房地產開發企業管理會計工作的三大應用平臺，為規范管理會計工作應用提供理論參考。
參考文獻：
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