房地產行業財務風險的防范策略分析
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摘要：房地產行業投資金額巨大、投資周期較長，需要大量的融資貸款且面臨著一定的高風險，隨著我國經濟社會主義市場的飛速發展，全國出現了“房地產泡沫”“房地產過熱”等不良現象，如何防范和解決財務風險問題就顯得十分重要。本文通過房地產行業的財務風險現狀分析，提出防范房地產行業財務風險的有效措施。
關鍵詞：房地產行業;財務風險;防范策略
房地產行業的財務風險指的是房地產企業在各種財務活動中，由于受到諸多不確定因素的影響，使企業實際收益和預期收益發生了偏離，最終導致房地產企業經營成果受損，為整個行業帶來一定損失的可能性。房地產行業起步于上個世紀80年代中期，在宏觀范圍內已經有了近二十年的醞釀和探索基礎，于整個國民經濟體系中處于先導性和基礎性產業地位，是我國重要的經濟主導產業，但作為高收益產業，房地產行業自身的特性也決定了其發展伴隨著較高的財務風險。當前較多房地產企業資產負債率達到70%左右，有的甚至高達90%，再加上受到國內宏觀調控和國外經濟變動的影響，金融政策從緊，房地產行業如何有效控制和防范財務風險，實現長期發展，獲得持續性核心競爭能力，已經成為該行業求生存、求發展迫切需要解決的重要問題。
一、當前房地產行業的財務風險現狀
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該風險主要是房地產企業無法籌集足夠資金順利推進項目或沒有能力償還到期債務本息，最終造成財務狀況惡化而致使企業面臨預期投資回報下降的可能性。近年來貨幣政策持續緊縮，資本市場的融資渠道管控更加嚴格，籌資風險也不斷加大。對于上市房地產集團，會通過資本市場融資來實現項目的滾動開發，從而降低財務風險;而對于大型房地產集團，通過控股公司或母公司的名義采用擔保形式獲取項目貸款，這樣一旦資金鏈中一環受挫或缺失，其籌資風險將會成倍擴散，從而為企業乃至行業經營帶來巨大威脅。
（二）投資風險
房地產投資是其行業開發和經營的基礎，結果是能夠改造原有房地產或創造出新的可用房地產。作為資本循環的主導部分，其制約其他財務風險類型的發生和發展程度，取決于項目報酬率的大小，指的是企業無法取得預期投資報酬的可能性，若項目利潤率小于負債利率，則有較大投資風險，反之則風險較小。然而，當前房地產行業在追求投資回報時候，由于信息收集不完整、投資決策過程考慮欠缺，對項目所在地政策把握有誤、項目前期調查準備不充分等因素，存在著較多投資回報虧損甚至本金虧損的風險。
（三）營運風險
房地產近幾年開發投資額雖然有所降低放緩，但仍維持在較高水平，而商品房屋的銷售情況卻不夠理想，節節下降。國內樓市變化情況復雜，如果項目產品定位不精確或者對市場行情把握有誤，就會出現項目成交量下降、銷售緩慢等問題。在2006年之后受到國家宏觀調控政策和國際經濟變化的影響，銷售情況大幅降低，當年銷售額增幅下降到18.49%，與上一年69.40%的增幅相比相差甚遠。再加上房地產項目公司的管控和成本控制上也具有一定風險，若無法穩定控制營運將會使企業自身在市場競爭中失去優勢，為項目帶來更多風險和損失。
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目前來說，我國房地產企業的注冊資本最低限額為1000萬元，但據調查顯示，我國房地產企業的資產負債率平均高達75.7%以上，遠遠超出了60%的預警線，這樣過多依賴銀行貸款，導致利息負擔過重，銷售資金周轉速度變緩，為實現銷售利潤目標帶來了很大的不確定性。同時，現行的房地產調控政策擴大了房地產企業的資金缺口，使得房企資金鏈緊張，轉讓土地和項目的現象也日漸突出。因此，多數房地產企業到期后無力支付銀行貸款的本息金額，不得不面對無力償還債務的風險。
二、房地產行業財務風險的有效防范措施
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要想從細小部分開始逐一控制和防范財務風險，那么合理有效地對各個單位和環節有步驟地進行管理是企業開展財務風險防控必不可少的部分。隨著企業的逐步發展，管理者對于內部財務規范和控制的重視程度也在不斷增加，從項目成本預算、執行費用支出，到管理應收賬款，管理者都需要不斷探索經驗，建立健全完善的財務內部管控體系，把握各個部門的財務支出和管控，避免財務信息在決算環節出現問題。要牢固加強各個項目中相關財務資金負責人的管理和控制，杜絕任何失誤和舞弊帶來的財務風險。
此外，企業需要在對自身發展經營現狀、國內房地產宏觀環境以及市場需求等進行重點分析的基礎上，結合企業規劃、現有資源、未來發展戰略和經營預測等信息，科學合理地制定財務戰略。
（二）重視項目可行性規劃，降低投籌資風險
在房地產投資過程中進行項目可行性研究是防范財務風險的有效途徑之一。房地產項目投資涉及面較廣、開發周期長且投資金額較大，其中許多因素都處于動態變化之中，不能一味地進行固定判斷。因此，房地產企業要確保做好項目投資可行性的規劃和研究。首先，要積極收集項目相關的企業內外部信息，確保信息在不同單位和部門之間交流共享，保證工作的同步性和高效性，方便不同部門共同對投資項目進行全面深入的可行性分析;其次，在項目的可行性分析中要著重預測和估算銷售收入、廣告宣傳費用、前期施工預算和開發房屋費用等，在凈利潤和現金流的預測基礎上做出更為全面的投入回報和投入產出財務評估，以通過綜合評價這些指標分析房地產投資項目的可行性。
由于房地產行業往往需要通過銀行借貸進行籌資，對銀行貸款有較強的依賴性。要避免銀行信貸政策調整帶來的資金鏈壓力，企業還要努力拓寬籌資渠道，比如自有資金加上基金或自有資金組合銀行貸款等，通過靈活搭配的方式進行籌資，不僅可以增加籌資途徑，減少對銀行的依賴風險，還能夠分散籌資風險，有效緩解企業資金壓力。
?。ㄈ┙L險預警防范機制，加強預算管理執行力
在房地產項目開發中，如果預計某一事項可能會帶來財務風險，則應當根據實際情況設立相應的風險管理分析目標，對該財務風險進行評估并及時采取應對措施。建立房地產行業的財務預警系統，則要設置并把握敏感性的財務指標變化，尤其是對企業的盈利、發展、運營和債償能力做好有效重點的分析，通過建立數學模型和比例分析這類的定性定量方法，結合市場營銷、金融、財務管理等相關學科的理論知識，收集總結大量國內外房地產行業的實時信息，及時挖掘出潛在的財務風險，提出可能的財務危機問題，引起行業重視，以采取相應措施應對和規避。
根據項目實際，還需要制定行之有效的財務預算管理機制和預算指標體系。以資金預算和項目預算為例，在資金預算上，根據項目進程，科學合理安排資金支出，進行定期匯報，堅持月度分析和季度考核相結合的原則機制，定期檢查資金的預算與支出平衡情況;在項目預算上，做到對前期施工費用、工程開發成本、土地成本、間接開發費用和融資金額等各方面的全方位預算，從而能夠提高投資決策的準確性和科學性，降低風險發生概率。
三、結束語
總而言之，房地產行業的財務風險是客觀存在且不斷變化的，不同歷史背景下其面臨的財務風險也有所不同。目前國家通過宏觀調控加大了對房地產行業的管理控制，使得相應企業面臨較為嚴峻的發展形勢。同時，房地產行業所具有的資金密集型特點又容易使其在市場經濟環境中面臨財務風險。因此，如何有效防范和規避房地產行業的財務風險，是企業在改革發展中必須不斷研究和解決的現實問題。
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