房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃研究
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摘要：隨著房地產和國民經濟關聯逐漸加深，我國政府對于房地產行業在調控也逐漸嚴格，尤其在稅務和金融等政策，對于房地產行業盈利模式產生了一定制約。而在這樣的背景下，便需要房地產進行合理的納稅籌劃來應對?；诖?，本文對房地產企業土地增值稅的納稅籌劃展開探討，并提出房地產納稅籌劃的策略。
關鍵詞：房地產開發企業;土地增值稅;納稅籌劃
整體納稅籌劃的意義在于實現納稅人財務效益的最優化。在稅收相關法律規定中，鼓勵或者允許、不禁止情況下，納稅人融資以及經營和投資等活動，在進行事前的安排與籌劃，對納稅的方案進行選擇的活動，就是納稅籌劃[1]。納稅籌劃的本質，是在法律許可的前提下，實現稅負合理。我國經濟制度以及市場在不斷完善的過程中，納稅籌劃已經逐漸成為企業發展中不可或缺的部分[2]。
一、房地產企業納稅籌劃意義
（一）提升納稅意識
納稅籌劃是企業采取的合理合法的減少稅務的手段。在通過稅收法律了解，對稅收相關政策的變化進行重視，運用國家間以及行業間和地區間在稅法中的差異，將經營中的活動在事前進行計劃并安排，實現納稅方案最優化選擇，從而使得稅收負擔降低，稅收利益最大化。
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納稅籌劃是通過對不同稅收的方案進行比較以后，選擇在稅負上最優化的方案，由此使得納稅人在現金的輸出減少。對可支配資源增加，納稅人的企業的競爭力由此得到增加，實現可持續化發展。
?。ㄈ┙洜I及管理水平提升
成本以及利潤和資金，是企業會計以及經營管理活動中最為重要的要素，納稅籌劃便是對三者條件進行最優計劃方案，進而對經營管理的水平進行提高。在企業開展納稅籌劃的工作中，與會計的關系較大[3]。會計相關人員，需要對會計的準則以及制度有清晰的認知，對于現階段施行的稅法同樣熟知，并按照相關稅法標準以及要求進行計稅、記賬和設賬等環節，及時展開納稅申報的工作。所以納稅籌劃能夠對使得企業在會計的管理水平上得到提升。
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在不斷進行完善經濟市場的過程中，可以明確的覺察到其中不同行業中相關規定在持續的增設、刪改，這正是對于整體制度的完善過程。守法的前提便是存在法律可以作為依據，法治在這種前提下才能得以實現。納稅籌劃的部分企圖，便在于對不成熟和不完善的稅法發起挑戰。與此同時，也是企業對稅法以及稅收經濟的政策反饋，真正切實可行的制度，是要經得起市場檢驗的，納稅人的行為也是對政府稅法完善及有效和正確展開的檢驗。所以，作為稅收的主體對象，籌劃納稅便是明確稅法建設以及完善的方向。
（五）增加國家財政收入
在企業進行合理合法的納稅籌劃以后，企業能夠在稅負上得到降低，但其本身也獲得了更加充分的經營空間。由此使得產業規模上得以增大，企業生產進一步得到發展，企業利潤增大，國家稅收也能因此得到增加。
在房地產開發企業中，通常情況下需要繳納教育附加以及城建和營業、印花稅、房產稅、土地增值稅等。本文針對探討的土地增值稅，在內容上呈現較為繁雜的新鄉，如果籌劃不合理或操作失誤，便會使得企業在稅收負擔加重。
二、房地產開發前中期納稅籌劃
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1.合作建房
在相關稅法規定中，如果出現一方出資，一方供給土地，雙方合作進行房屋建筑的建設，在完成建設后根據不同比例進行房屋建筑分配，能夠對土地增值稅暫免;如果在完成建設后，將房屋進行轉讓，土地增值稅便需要進行征收。相關企業可以對該類優惠政策進行充分利用，由此實現互惠互利。譬如：甲房地產在A城市的繁華地帶有土地，意向和丙實業公司兩者互相合作進行大樓的建設，由丙公司提供資金的供給，在建成后根據比例進行房屋分配。對于丙公司而言，在房屋建成后房屋建筑因不存在土地增值稅，進行購置的成本相對更低。在未來進行處理以后，繳納的增值稅也僅為自己擁有的一塊。對于甲房地產公司而言，作為企業辦公房屋，且不需要進行土地增值稅的繳納，能夠在稅負上得到降低，成本由此下降，從而使得房地產以及出資方兩者共贏。
2.代建房
代建房具體便是指房地產企業代替客戶進行房地產的開發工作，在完成開發任務完成后，客戶對其支付代建費用的方式。在這種方式中，在企業方面盡管存在一定的盈利現象，但在房地產權屬上并沒有發生轉換，因此盈利也僅作為勞務報酬的類型。在稅法相關規定中，僅作為營業稅，而不是土地增值稅的征收內容。如果不能應用代建房的方式進行開發，房地產就會屬于房地產企業，在房地產進行銷售的過程中，便需要進行營業稅和土地增值稅的繳納。
（二）中期納稅籌劃
在我國相關稅法中明確規定，如果納稅人所建造的普通標準的住宅出售，增值額在項目開發金額扣除20%以下，就能免于進行土地增值稅的繳納。與此同時，規定中還提出如果納稅人在建造普通的標準住宅外，還存在其他房產開發的業務，應該對增值額進行區別核算;不能對增值額進行準確核算或者沒有進行增值額的分別核算，對于標準住宅建造的企業需要進行土地增值稅的繳納。在該納稅籌劃方式中，其關鍵便在于對項目中可扣除資金增加或者對銷售收入進行減少，從而使得普通住宅在增值率上能夠在20%之下。該方法的益處在于能夠對土地增值稅進行合理規避，其次便是對房屋質量進行了提高或者對房價進行了降低，由此便可以在激烈的房地產業行業中，取得較大價格優勢。但在對普通住宅增值率沒有進行合理控制的情況，則會使得稅務多繳。
三、房地產開發后期納稅籌劃
（一）利息支出
在土地增值稅相關規定中，財務中的利息在支出的過程中，可以參照房地產項目計算并進行分攤，且有相關金融機構能夠證明的情況下，可以據實進行利息的扣除。但峰值需要在商業銀行同類和同期貸款利率計算金額之下;且在不能根據轉讓的情況，進行房地產的開發項目，對分攤利息支出的計算。或者沒有相關金融機構能夠提供證明的情況下，房地產在開發中的費用需要根據土地使用權進行金額以及成本支付的10%計算扣除。企業在根據此項規定進行選擇時，側重不同。如果房地產的開發主要依賴于負債籌集開發資金，利息費用在支出占比上較高，僅可以及進行金融機構證明的提供，從而根據證明進行扣除;與之相反，依賴權益資本進行籌資的，在利息的費用上較少，就可以不需要進行分攤利息的計算，能夠對房地產費用進行多扣除，由此使得整體的企業的價值能夠實現最有利化。
?。ǘ┞摖I以及投資免稅
房地產相關稅法中明確規定，對于使用房地產進行聯營以及投資的過程中，投資方使用土地入股進行聯營或投資，并將房地產進行轉讓處聯營以及投資方的企業中，能夠暫時進行免征收土地增值稅。如果投資或者聯營企業將房地產繼續進行轉讓時，才會進行土地增值稅的征收。與此同時，在相關營業稅法中有明確規定，從而2003年1月1日開始，如果通過不動產入股，共同擔當投資風險以及接受資方利益分配原則的行為，免于征收營業稅，在完成投資后，進行股權的轉讓也不會進行營業稅的征收。房地產企業能夠對銷售條件，對于預進行房產購買、在經營活動的企業使用房產作為投資，從而成為新項目伙伴，并且能夠對購房投資在購房中的預算得到節省，使得新項目在流動資金上得到增加，對項目進行了保障。同樣，也使得房地產土地增值稅得到避免。
四、結束語
我國在經濟飛速增長的過程中，和各行各業的飛速發展存在著直接聯系。其中房地產是我國眾多行業中發展較好的一類，其基礎建立在我國人口以及城市化建設。納稅籌劃的方法要基于合法、合理的基礎上進行，由此能夠使得房地產企業在經濟效益以及社會效益得到保障，納稅風險以及經營風險也會因此降低。
參考文獻：
[1]孫權.關于房地產企業土地增值稅納稅籌劃研究[J].知識經濟，2018 （12）：70+72.
[2]徐嘉旭，丁乾偉.有關企業所得稅納稅籌劃研究[J].現代商業，2018 （16）：130-131.
[3]梁寒.淺析集團公司稅收籌劃研究[J].財會學習，2018 （20）：24-25.
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