海南房地產：泡沫遺產終局似近還遠
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作者: 本刊編輯部
海南省處置房地產泡沫遺產，歷經多年，終于在2002年歲末之時取得了政策突破。
從上世紀90年代中期以來，在風光如畫的海南島，一片片光禿禿的工地、一座座藏污納垢的樓基和一幢幢裸露著鋼筋水泥骨架的“爛尾樓”樓房幾乎已成為這城市不可或缺的一部分。然而，自1999年啟動的整治“爛尾樓”工程正在悄悄地改變著城市的面貌。
據海南省建設廳介紹，1999年8月?？?、三亞、瓊山分別成立積壓房地產處置辦公室之后，海南省十年前遺留的“爛尾樓”工程目前已處置了三分之一，積壓商品房也消化過半。然而，在總建筑面積為1600多萬平方米的全部“爛尾樓工程”中，仍有2/3的樓房還在黑暗中等待，其中多數涉及法院、銀行等多重權益，矛盾錯綜復雜，按照業內人的說法，堪稱“爛尾”中的“爛尾”。這正是即將成立的海南省資產管理公司要接管的遺產。
按照國務院于2002年12月底批復海南省所提交的處置積壓房地產補充方案，海南省即將成立專門的資產管理公司，接管積壓房地產，并向國有獨資商業銀行償還資金，這個公司具有獨立的法人資格。其業務范圍包括：承接國有獨資商業銀行的積壓房地產，追索債務，置換、轉讓和銷售資產，重組債務，債權轉股權以及階段性持股等。
海南省處置房地產泡沫遺產迎來了終局，盡管可能是漫長的終局。
從“炸樓”開始
無論當年曾遭遇多少非議，海南省處置“爛尾樓”工作的突破是從2001年三亞市宣布“炸樓”開始的。過去千呼萬喚、踏破鐵靴未能尋到蹤影的“爛尾樓”業主，在炸樓聲中紛紛浮出水面，從而邁出了登記產權進而協商處置方案的第一步。
現在，你可以將“炸樓”視做一個威脅，但這是一個極其有效的威脅――三年之后盤點，三亞是海南三個城市中處置得最好的城市。三亞市規劃局副局長王國平介紹說，三亞市共有116宗“爛尾樓”樓，建筑框架面積102萬平方米。從2000年開始啟動整治“爛尾樓”工程，目前已基本處置完畢?，F只剩下最難處置的環亞大酒店、大眾商廈等八個項目。
或許只有身為海南人才可以理解當地政府處置“爛尾樓”的無情與無奈。20世紀90年代初房地產泡沫時代的這筆“遺產”原報建筑面積1600多萬平方米，積壓空置商品房700多萬平方米，閑置土地18000多公頃，沉淀資金800億元人民幣。這些“爛尾樓”工程95％集中在?？?、三亞、瓊山三市，70％以上都是靠銀行貸款興建，占據著城市的中心位置，但成本高、產權不清，絕大多數開發商都無力續建，十年來嚴重制約著海南經濟的發展，成為海南當政者的一塊心病。
為了盡快解決這個棘手的問題，經國務院批準，海南省于1999年8月開始了大規模的處置積壓房地產的試點工作。海南省、海口市和三亞市均成立了專門的處置積壓房地產的辦公室，以拍賣“爛尾樓”樓房為突破口，加快處置停緩建工程。
據海南省建設廳介紹，目前海南房地產發展的格局是以處置積壓房地產為主，開發新的商品房為輔，協調平衡發展。而處置積壓房地產，過去數年間的主要做法為將空置房、積壓商品房轉為經濟適用房的“轉化房”。
整個海南省的“爛尾樓”處置工作初見成效。截至2002年底，海南全省共有444宗“爛尾樓”工程申報了處置方案，涉及原報建面積1339萬平方米，占“爛尾樓”工程總量的83％；已有214宗、592.74萬平方米的工程復工續建，占總量的36.8％，其中81.4萬平方米已竣工。
“先處置、后確權”流產
初戰告捷之后，海南省的“爛尾樓”工作很快遭遇了瓶頸。
海南省處置“爛尾樓”工程，大多經歷了登記確權、纏清產權關系、申報處置方案、辦理拍賣和轉讓手續、復工續建和銷售消化樓房等幾道工序，越進行到后面就越是艱難。而且由于處置一開始就按照“先易后難”的原則，剩下三分之二的“爛尾樓”工程涉及多方權益人的利益，矛盾錯綜復雜，處置工作漸行漸緩。
業內人士介紹說，目前海南處置積壓房地產面臨著四道難關。
其一是復雜的法律糾葛。不少“爛尾樓”工程仍被司法部門查封中，且查封的時間過長，完成司法裁決程序繁復漫長，尤其是異地法院查封的更難以協調，部分積壓房地產根本無法進入處置程序。
而且，法院在對查封的“爛尾樓”樓進行評估抵債時，仍按當時的報建面積標準進行評估，將空中樓閣也計算在內，造成項目現存價值與評估價值不符，既增加了處置費用，又產生糾紛。另外不少積壓房地產項目土地和房產分別是被不同法院查封的，也成為遺留的難題。
第二道難關來自金融部門。海南省“爛尾樓”樓房多數屬金融資產，而金融部門是一級法人多級管理的單位，無論是申報處置方案，還是拍賣轉讓協議都要逐級審批；而且現行政策只允許金融機構拍賣轉讓積壓房地產，沒有投資續建的權力，造成金融機構積壓房地產追債確權和消化處置工作受到影響。
涉稅問題則是處置工作遭遇的第三道難關。為鼓勵海南處置“爛尾樓”樓房，國家規定2002年12月31日前海南處置停緩建工程和消化空置商品房免征營業稅和契稅，但按目前進度，在這個期限前海南是不可能全部處置完積壓房地產的。為了使積壓商品房轉化為經濟適用房，中央曾給予海南4億元樓房差價財政補貼，這筆資金業已告罄。
配套政策的滯后亦是一個難題。海南處置“爛尾樓”工程是經常會與現行政策形成抵觸，處置工作常常是邊處置邊出臺配套政策。
海南省副省長吳昌元表示，海南自1999年開始處置積壓房地產以來，目前行政確權、建設用地處置、停緩建工程、積壓商品房消化等工作基本完成、或有突破性的進展。但資不抵債、涉及多方權益、法院查封等積壓房地產處置艱難，尤其是涉及產權問題，外省市法院對海南政府規章認同不一，處置難度更大。此類問題的“攻堅”急需法律支持。
海南省去年曾提出由政府指定機構采取“先處置、后確權、再分配”的方式處置。然而，由于事涉產權人的權益和處置的合法性，海南省政府提交的《海南省加快處置停緩建工程的規定》未能在2002年9月提交省人大常委會會議審議通過，至今仍束之高閣。
補充方案出臺
針對海南省處置積壓房地產工作出現的新問題，海南省向國務院提交了新的處置補充方案，國務院已于2002年12月批復同意海南省施行。該方案是在1999年國務院《關于處置海南省積壓房地產試點方案》的基礎上制定的，涉及處置機構設置、協議移交范圍、協議移交與處置方式、處置期限及資金償還辦法及國家政策支持等方面。
海南省建設廳副廳長林克昌近日接受作者專訪時透露說：“新的辦法和措施，將加大處置積壓房地產的力度，爭取在五年內全部解決海南‘爛尾樓’問題?！?
林克昌表示，目前當務之急是海南省將成立專門的資產管理公司接管積壓房地產，并向國有獨資商業銀行償還資金，這個公司具有獨立的法人資格。其業務范圍包括：承接國有獨資商業銀行的積壓房地產，追索債務，置換、轉讓和銷售資產，重組債務，債權轉股權以及階段性持股等。
據悉，在資產管理公司的成立方式上，海南省目前有三個思路：一是在原海南金城資產管理公司的基礎上增資組建新的資產管理公司；二是由海南省地方財政出資成立新的資產管理公司；三是由海南省政府出部分資金，在社會廣泛籌股建立股份制的資產有限責任公司。到底采取何種方案，近期海南省政府將拍板作出決定。
資產公司成立后，將分批接管國有銀行和社會各界的積壓的房地產。林克昌稱，積壓房地產協議移交范圍包括：國有獨資商業銀行追索債務取得并已確權的積壓房地產（包括閑置土地、積壓商品房和停緩建工程），以及1998年12月31日前國有獨資商業銀行在海南省發放的房地產貸款和直接投資所形成的積壓房地產，均協議移交給省資產公司處置。
另外，國有獨資商業銀行已經剝離給信達、華融、長城、東方資產管理公司的在海南省的積壓房地產，也可以協議移交給省資產公司處置。
為了要準確地界定協議移交的資產價值。林克昌稱，海南省資產公司和有關國有獨資商業銀行將共同委托具有二級以上房地產估價資格或B級以上土地評估資格的評估機構，對協議移交的積壓房地產進行市場價格評估。并成立由有關專家組成的海南積壓房地產估價糾紛鑒定委員會，對積壓房地產處置中涉及估價方面的糾紛進行仲裁。
確權和未確權的積壓房地產，根據不同區域、不同市縣，按積壓商品房、閑置土地和停緩建工程三種類型，分別確定協議移交價值比例。積壓房地產的協議移交價值以現時可銷售市場價值乘以協議移交價值比例確定。比如，?？谑幸殉醪教岢龇e壓商品房、閑置土地和停緩建工程三種類型移交價值比例分別為85％、80％和60％。
根據補充方案的要求，海南省資產管理公司承接處置積壓房地產的期限原則為五年。林克昌稱，處置期限內，國有獨資商業銀行協議移交給省資產公司的資產不計利息。償還采取逐年結算、次年支付的方式。對未能按協議移交價值拍賣處置的積壓房地產，經省鑒定委員會重新評估，確定新的評估價值后再進行處置，處置成交價值扣除有關處置成本的余額為償還價值。
對已處置的積壓房地產，海南省政府應督促省資產公司按期將當年處置積壓房地產所得收益中應償還給有關債權人的部分進行償還。凡當年省資產公司處置積壓房地產所得收益中應償還給有關債權人的部分未償還的，由海南省地方財政注入資金償還或由中央扣減海南省稅收返還的方式償還，確保每年還款及時到位。
另外國家還將對海南省處置積壓房地產給予多方面支持。對協議移交海南省資產公司的積壓房地產所占用的貸款實行停息掛賬；省資產公司享受與信達四家資產管理公司同樣的稅費減免政策；在處置過程中，對市場前景好、確有開發價值的項目，有關國有獨資商業銀行可根據有關規定，給予貸款支持，封閉運行；對銀行協議移交給省資產公司的積壓房地產，因評估及協議移交時縮水所形成的賬面虧損，銀行憑評估報告和省資產公司出具的接收清單，按處置呆壞賬規定程序予以核銷。
在海南，新的補充方案在業內各界被認為是解決海南“爛尾樓”的一劑猛藥。然而面對“爛尾”中的“爛尾”，新的資產管理公司工作依舊任重而道遠。
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