房貸產品似新衣（上）
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作者: 本刊編輯部
除了傳統的等額本息和等額本金，市面上推出了更多個性化的房貸新選擇。欲想裁衣，還需量體，本刊將分兩期介紹紛繁的房貸新品，以挑選適合自己的“新衣”。
1992～2003年間，我國房貸產品只有等額本息和本額本金兩種方式，發展至今，僅光大銀行就有房貸產品十幾種，開始進入市場細分時代。選擇房貸產品如同購置新衣，要多看多問，貨比三家，沒有最好的，只有最適合的。不妨從購買新衣的角度構筑認識。下面將對典型的房貸產品進行初步梳理。
防護裝
――固定利率按揭
★主要形式：固定利率按揭貸款及其組合(如固定利率氣球貸、期限組合固定利率房貸、金額組合固定利率房貸等)
★主要推出銀行：建行、招行、光大和深發展等
★適應狀況：按揭業務在加息周期之內；第二套房貸
★代表性衣物：風衣
固定利率按揭貸款是專為有升息預期的人群推出的，適合對未來的支出有精確的規劃，或是對未來利率變動有清醒認識的投資者。
2004年10月以來，央行共進行．了8次加息。由于長期以來負利率的存在，我國當前整體上仍然處于加息通道上。但進一步加息能否實施以及能夠延續多久，仍然要判斷分析。風衣的價值在于預防惡劣天氣帶來的風沙，如果未來一直艷陽高照，就會得不償失。
值得關注的是深發展推出的“固定利率氣球貸”產品(固定利率和氣球貸的結合形式，氣球貸詳見下面的“宴慶裝”部分)，其對第二套房的按揭較為有利。目前5年以上第二套房貸執行的實際利率為8.613％，而固定利率氣球貸3年期的按揭利率為8.316％，5年期則為8.514％，既直接鎖定了在借款期限內可能會發生的利率上升風險，也符合監管機構當前第二套房貸利率上浮10％的政策。
以50萬元貸款第二套房貸為例。如果采用固定利率氣球貸，即選擇一個較短的貸款期限(如3年)，適用利率為8.316％，較采用浮動利率的普通住房貸款而言，利率一次鎖定，比當前執行利率低了0.3％；同時可以較長的期限(如30年)來計算月供，每月還款金額僅為3780元，比30年期浮動利率等額本息法每月還款金額(3885元)低105元。既享受了短期限固定利率貸款的較低利率，又在按揭初期降低了還款壓力。最后在第3年末一次償清本息，3年本息合計62.3252萬元，比30年期浮動利率等額本息法第3年末提前還款節省利息4489元。
應季裝
――等額遞減和雙周供
★主要形式：等額遞減；雙周供、按周供
★主要推出銀行：建行、深發展、中信、工行等
★應用方式：通過加大還貸額度或加快還貸頻率來加快沖還本金
★適應狀況：前者適用于收入逐漸減少者如即將退休人員；后者適用于中高收入者尤其是拿周薪且閑置資金較多的中產階層
★代表性衣物：春秋服
等額遞減法是等額本金法的變種，開始時還款額最高，以后逐間隔期減少。以50萬元貸款15年房貸為例，假設間隔期5年，每5年遞減本金500元，則前5年還款本金3277.78元／月，第二階段5年2777.78元／月，第三階段5年2277.78元／月。由于加快了本金償付力度，整體上比等額本息法少支付利息63511元，比等額本金法少支付利息22762元。
雙周供則是一種舶來品，其由傳統的每月還款一次改為每周還款一次，約定每次還款額為原月供額的一半。以50萬元貸款30年房貸為例，選擇等額本息法，每個月要還款3609.74元，若選擇雙周供，每兩周還款1804.87元。由于一個月不止2個雙周，雙周供還款次數頻密，本金減少速度加快，只需要21.7年就可以還清貸款，實現節省利息約22.06萬元。
雙周供實質是銀行主導的提前還貸產品。需要注意的是，雙周供的利息計算把365天都包括在內，而在傳統的月供方式中，借款人每年只需支付360天的利息。
此類產品與春秋服的共同之處主要在于兩點：一是(淘汰或還款的)頻率快，二是主要適用對象是中高收入者。
宴慶裝
――氣球貸和隨心還
★主要產品：氣球貸、隨心還A
★主要推出銀行：深發展、光大銀行
★應用方式：長貸短化，通過提前還貸來適用較低利率
★適應狀況：中高收入，尤其是貸款期限短、有提前還款能力者；短期內有剛性消費需求或者具有更高投資回報渠道
★代表性衣物：婚禮服
深發展重點推出的氣球貸產品，是指先少量、分期償還貸款利息和部分本金，剩余本金再到最后一期一次償清，整個還款的模式就像氣球一樣頭小尾大。在申請5年期的住房按揭貸款時，可與銀行約定按更長期限(如30年)來計算月供，月供則按約定期限來計算。若到期不能提前還款，還可分為6個5年期來計算。氣球貸在減輕開始階段每月還款壓力的同時可享受短期貸款的低利率(5年期貸款利率比30年期低0.09個百分點)，同時可有選擇地實現提前還貸的功能，將節省可觀的貸款利息支出。以貸款50萬、約定期限30年為例，如果在第一個5年期完成還款，氣球貸比30年期等額本息法節省利息高達467342元?？v使不能提前還款，與傳統等額本息法相比，氣球貸(30年)也可節省11208元的利息。
光大銀行推出的隨心還A產品，期限為3年期、5年期2個檔次，按揭人可將貸款期限分為2段，同時約定每個階段的還本比例，在每段內采用按月等額方式還款，貸款利息按照貸款本金實際占用時間計收。例如選擇50萬5年期的貸款，可以跟銀行約定第一階段(前4年零10個月)歸還本金3萬元(最低可達總貸款額的5％)，月還款額為3653.12元，僅比30年期等額本息方式每月多還43.83元；其余本金47萬元留到5年的最后2個月歸還。5年還息總額186433元，與30年期等額本息法在第5年末一次性提前還款相比，節省利息7846元。
本質上，兩者減少月供的方式不同：氣球貸通過較長的期供計算期降低了月供金額，而光大隨心還A通過將本金拆分減小了第一階段計算期供的貸款本金，從而減少了月供還款壓力。但兩者都通過多支付利息來換取短期內的現金積累，達到了提前還款的目的。
此類產品與婚禮服的主要相似之處體現在整個過程中：前期的無數天辛苦準備，都比不上盛裝而出的那一天。(待續)
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