房地產企業開發成本的管控要點研究
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摘 要：合理控制開發成本是房地產企業管理的重要內容之一，隨著房地產企業的快速發展，開發成本管理與控制的重要性也得到充分體現。房地產企業開發成本包含許多內容，也存在一系列的問題，隨著房地產企業的快速發展，這些問題必須得到有效解決，提升企業的成本管理與控制水平，從而為企業的健康發展打下堅實的基礎。
關鍵詞：房地產;成本;管控;必要性;問題
1 引言
隨著我國的經濟發展，房地產行業的規模也在逐漸壯大，不僅成為了我國社會經濟發展的重要產業，同時也為推動國民經濟做出不小貢獻。但是在房地產行業的大力發展過程中，仍然有不少企業沿用傳統的方式進行管理，使得成本預算下不來，并且企業本身成本控制管理手段不到位。本文針對房地產行業成本的管控中所存在的問題進行分析，并且提出相關策略。
2 房地產企業開發成本管控的必要性
所謂的開發成本管控，其管理對象是房地產企業在運用期間所產生的所有費用。使用合理有效的成本管控方法，不僅能夠減少房地產企業的成本，同時也可以增加企業的綜合實力，從而使企業得到更好的發展空間。以下兩方面主要體現了成本管控的必要性。
?。?）降低成本支出，提高整體利潤，降低房價。房地產企業受眾多因素的影響，想獲得預期利潤難度很大，因此，降低開發過程中的各種成本支出更為重要。
?。?）合理成本管控，促進企業長遠發展。規范的房地產企業的經營管理范圍十分廣泛，成本管控在經營管理中占據著重要的地位，其不僅與日常經營水平息息相關，同時也是促進企業長遠發展的首要條件。所以，為了使企業得到長遠的發展，需要企業在成本管控方面切實落實管理措施，同時提升每個部門的管理水平，為了企業的長遠發展打好基礎。
3 房地產開發成本管控中存在的問題
3.1 開發項目的初期成本預算工作重視程度不夠
房地產企業在開發一個項目的時候，要提前對確認開發的地塊進行成本預算。但是往往有一部分企業對這項工作不夠重視，或者時間緊張、怕政策變化而急于拍地，對成本的核算工作做得不夠，導致了初期的成本預算出現偏差情況，這樣對發開項目的后續工作帶來非常不利的影響。
3.2 企業中成本管控體系不全面
隨著房地產企業的數量不斷增多，建立全面的成本管控體系非常的重要，但是也有部分企業都沒有建立全面的成本管控體系。由于房地產企業的發展速度過快，導致房地產成本管控管理體系一直得到不全面的完善。同時有些企業建立了成本管控體系，貫徹落實的不夠全面，使其也不能夠發揮出最佳的作用。
3.3 企業中成本管控方法陳舊
房地產企業的財務系統也比較滯后，只能夠進行簡單的數據統計和記錄，不能完成數據的分析和處理，極易造成資源丟失現象，并且也不能夠進行實時的交流與溝通，非常容易造成預算失真等情況。
3.4 企業中成本管控人員專業水平不夠
結合實際發展情況來看，房地產企業中成本管控人員的專業水準普遍不高，特別是一些小規模的企業，其大多是家族式的企業，從事財務工作的人員也普遍是家族親戚或者朋友，但是他們缺乏成本管控的專業知識與經驗，導致了成本管控工作不能夠得到有效的開展。
4 房地產開發成本管控的改進方法
4.1 重視項目開發初期的成本預算
在開發項目初期的成本預算過程中，要根據企業的經營目標，制定合理的建設方案和整體布局。在這其中應當設計出幾點必要性的財務指標，使項目的開發能夠在成本預算內。比如某房地產開發項目，建筑總面積為157，349m2，按使用功能分為三個部分：住宅、商鋪和會所。住宅部分用于銷售，面積為135，049m2，商鋪用于出租，面積為5，300m2，會所自己經營，面積為17，000m2。該項目總投資70，794萬元，其中開發產品成本為65，644萬元，自營部分為5000萬元。同時在實際的項目開發中，企業也要考慮政府與企業的關系、該項目與企業的發展發現是否吻合等動性指標，將這些指標構成一個完整的成本預算管控體系，要保證項目開發更具有規劃性，達到最佳開發效果。
4.2 嚴格落實在過程中進行成本管控
應當從項目啟動開始，按月編制動態成本報表。做到實時監控動態成本是否存在超目標成本的可能。如有超支的可能及時向管理者提出預警，做到過程中監控。此外，應當建立完善的施工現場變更洽商單的審批制度，做到每一筆變更洽商及時由施工監理、造價咨詢公司以及甲方合同預算部門審核工程量的變更，杜絕有現場工程師私自同意施工單位進行工程施工變更洽商的現象，防止工程成本失控。
4.3 建立全面的成本管控體系
完善企業的財務管理制度，是建立全面的成本管控體系的前提。房地產企業中的財務部門應該要明確自身責任，加強自身的監督管理能力。同時企業中的會計人員不僅要具有核算財務的能力，還要加入到企業中的經濟合同會審以及開發項目的成本預算工作中。
4.4 更新成本管控的方法
首先，企業應該把預期成本測算看為非常重重要的環節;其次，更新管控體系也要重視，在項目開發之前，要根據成本部測算的預期成本，組織各部門研討，征得修改意見后再修改。在其后的執行過程中，嚴格按照預期成本測算的步驟和內容去執行，才能真正做到管控計劃的落實，才能做到管控方案得以體驗及總結經驗，為下一個項目積累更為豐富的經驗。從全局的角度考慮，項目的施工開發進度是否與銷售市場的冷熱時機實現合理對接;投放廣告宣傳的時機是否與施工進度相匹配從而避免廣告宣傳費用的無效浪費;公司的人工效能比例是不是處于合理的范圍之內;銷售價格的制定是否與后續的土地增值稅的稅負高低做過敏感性分析的測算;建筑成本過低是否會給后期的物業維修成本、服務成本帶來更多的支出。同時，還要多向其他先進房地產公司的先進項目學習取經，更新管控體系。房地產企業不僅僅要重視項目前期開發的成本，同時也要重視項目的總成本，比如項目建設階段的招標、投標價的確定、施工合同的簽訂條款及內容。還要研究項目的銷售成本以及售后服務成本的最好方案，只有方面面都做到控制最好，才能做到將房價降低而企業的利潤有所提升。
同時，房地產企業也需要提高財務系統的信息化管理，引進先進完善的信息管理系統，提高財務管理的安全系數，也可以減少數據丟失的風險。除此之外，企業也要保證財務部門能夠與其他各個部門進行聯系與交流，將財務信息實時更新，提高財務部門的工作效率。
4.5 提升成本管控人員的專業水平
提升成本管控人員的專業水平是提升整個房地產企業的成本管控的關鍵步驟。房地產企業應該對成本管控人員進行定期的培訓，使相關財務人員在提升自身專業水平。對于在開發過程中責任成本得到有效控制的項目管理者，應當給予額外的獎勵。而對于在開發過程中因為成本超支而未達到預期利潤的項目管理者應當給予懲罰。讓每一個項目管理者在項目開發、運營的過程中時刻樹立成本管控的意識和責任感。與此同時，房地產企業需要結合自身優勢，提高薪資待遇，從而吸引更多的專業人才投身到企業的成本管控工作中來，進一步提高房地產企業的成本管控能力。
5 結束語
總之，在當今房價調控嚴格的情況下，做好成本管控工作，不僅能夠做到房價合理，還能提高房地產企業的整體利潤，促進企業的長遠發展。因此，房地產企業必須加強成本管控觀念，從全局出發全面的樹立成本管控意識， 使房地產企業提升自身的盈利能力以及市場競爭能力，促進企業的長遠的發展。
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