投資性房地產出租風險防范與控制

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　　摘 要：隨著我國社會經濟發展和城市化進程加快，投資性房地產有著巨大的發展潛力，但是在高速發展過程和中，投資性房地產出租也隱藏著巨大的風險。由于投資性房地產一般在投資過程中有著周期長、金額大等特征，需要通過財務杠桿進行融資操作，這也是導致出租工作風險出現的重要因素。本文將針對投資性房地產出租工作風險進行分析，并結合筆者多年工作經驗談談防范和控制對策。
　　關鍵詞：房地產;出租工作;風險防范;控制對策
　　自改革開放以來，我國經濟快速發展，眾多人口涌入城市，促使建筑行業工程數量和規模不斷擴大，房地產也迎來了快速發展時期。國有企業如何在外部環境變化背景下，保持自身穩定和諧，成為重要的研究問題。當前國有企業受到國家政策和經濟全球化影響，很多企業在投資性房地產出租工作中面臨著較大的風險，缺乏有效的風險防范措施。因此，加強投資性房地產出租工作風險防范和控制研究有著現實意義。
　　一、目前我國投資性房地產出租工作中存在的問題
　?。ㄒ唬┩顿Y性房地產出租不當，造成企業負債
　　如今我國的國有企業在發展過程中，固定資產出租現象時有發生。尤其是在投資性房地產出租過程中，資金的來源主要是通過資金回收。而且由于投資性房地產所需資金龐大，導致企業的負債成本增加，一旦出現了資金鏈斷裂問題，就很有可能導致企業負債壓力急劇上升，缺乏償還能力，從而出現破產問題。并且，建筑工程項目的工程質量對于投資性房地產出租風險也帶來了較大的影響。
　?。ǘ﹪衅髽I沒有制定科學借貸計劃
　　我國投資性房地產出租的起步較晚，但是發展迅猛，在國有企業的經營過程中，很多規章制度還不完善。不少企業由于急于求成，想快速將項目上項，但是投資性房地產出租過程中卻沒有制定科學合理的資金支配計劃，也沒有對企業資金潛力和負債償還能力進行正確的評估。這種情況導致國有企業借貸中面臨極大風險，往往是在資金不足時，通過各種方法從銀行和事業單位中進行資金借貸，盡最大可能維持企業的運轉。這種模式嚴重脫離了實際情況，對企業帶來了很大的運營壓力。
　?。ㄈ┢髽I資產結構不完善
　　我國目前有不少企業在資產結構上還處于不完善階段，比如說儲備資金和借貸資金的比例不合理，導致企業在收益上受到了一定影響。國有企業應當以足夠的資金儲備作為基礎，這樣才能夠降低投資性房地產出租風險。當前建筑行業和投資性房地產的競爭都十分激烈，企業能否在社會主義市場經濟改革中站穩腳，是否能夠按時按質的完成建筑項目開發活動，與企業的資產結構有著緊密聯系。不少國有企業在“出租時使用儲備資金，然后將土地作為抵押進行銀行貸款，這些環節中，很容易出現各種問題，導致企業財務風險增加。
　　二、國有企業投資性房地產出租風險防范和控制對策
　　（一）改善資金管理模式
　　房地產開發效益受到地區經濟環境的影響，地區經濟發展穩定，才使房地產開發項目有一定的潛力。但是由于房地產項目開發的周期較長，很多開發項目在進行過程中發現當前城市經濟水平無法達到項目的收入預算，就會導致項目中斷。這對于國有企業來說是一項十分嚴重的風險。因此，在風險防范和控制工作中，首先就需要改善資金管理模式，科學合理分配國有企業資金，將企業負債控制在一定程度內，加強企業薪資預算，使企業在運轉過程中能夠有更多的資金能夠使用，環節銀行資金盡所導致的壓力。
　　（二）提升財務風險應變能力
　　激烈的行業競爭使得不少地區銷售情況堪憂，再加上國家政策影響，使得企業面臨風險增加。與此同時，國有企業在獲取項目的最初階段，沒有針對項目需求和實際情況進行科學合理的調研和分析，盲目上項，在資金使用和調配過程中沒有整體把控方案，導致財務風險不斷提升。因此，在投資性房地產出租中應當根據出租現狀趨勢制定合理的應變方案，促進企業穩定發展。
　?。ㄈ┘訌娛袌霏h境調查
　　投資性房地產的市場變動，使得不同地區的市場環境出現了較大不同，因此加強市場環境調查工作，是提升投資性房地產出租抗風險能力的重要方法。企業應當在熟知市場情況的基礎上開展房地產項目，及時掌握市場動態，了解市場潛在容量，清楚社會設計需求，采用合適的方法面對風險。
　?。ㄋ模┏钟袝r期中的風險控制措施
　　投資者持有的物業期間，應當從宏觀的角度上去對房地產發展形勢及其周期進行分析，切實依據市場所處環境對自身的經營決策進行優化調整;從微觀的角度上來說，應當切實依據財務預警指標測度系統當中提出的要求，實時動態的去對風險源進行定位。在此詳細分析怎樣依據財務預警指標測度系統指明的方向施行科學合理的財務風險控制措施。假如系統實際運行的過程中沒有預警，投資者就可以繼續持有物業并施行科學合理的防范措施;假如系統實際運行的過程中預警，投資者就應當對財務指標進行細化分解處理，將核心問題找尋出來，并施行適應性比較強的措施解決問題。經營預警指標監測指標中包含四項內容，租金營業凈收入比、租金回報率、營業凈收入以及應收賬款等等，其中租金營業凈收入比需要依據營業凈收入和租金才可以確定下來，決定營業凈收入水平的是租金和營業費用;租金回報率是由租金及房產價值確定下來的，房產價值是由客觀環境確定下來的，和物業經營之間實際上是沒有直接關系的;應收賬款直接和欠租損失相互聯系起來，非常有可能成為租金的沖減項目，經過分解之后，經營預警指標的決定因素實際上是租金和營業費用，提升租金收入及有效控制營業費用，是控制出租風險的過程中，應施行的一項重要措施。
　　三、結束語
　　總而言之，在國有企業投資性房地產出租中，應當從加強資金管理、降低風險投資、調查市場環境等多個方面入手，不斷促進企業的穩定發展。
　　參考文獻：
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