房地產金融的風險及防范探究
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[摘 要]近年來，房地產企業發展速度極快，越來越多的房地產項目出現在人們的視野，開發空地、興建土木正逐漸成為一項高投入、高回報產業。作為一大新興行業，房地產行業帶動國民經濟發展，逐漸在多年的市場經驗中構建了屬于自己的一套獨特的金融體系，發展前景十分可觀。但是，由于近年來的房價增長過高，導致房地產金融面臨著嚴峻的安全風險問題。因此，防控金融風險，防止泡沫經濟出現，對房地產企業具有決定性作用，因此，找到防范房地產金融風險的方法有利于該行業規避風險，將危害降至最低。
[關鍵詞]房地產金融;風險規避;研究
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2019.14.059
[中圖分類號]F832.2;F293.3 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2019）14-0-02
0 引 言
隨著時代的進步和發展，房地產行業逐漸成為帶動經濟發展的重要內容和構成要素。作為一項新興經濟產業，房地產行業推動國內經濟不斷進步發展，因此，想要保證房地產產業的穩定發展，規避市場上出現的影響我國房地產產業發展的不良因素，就要對房地產企業進行合理指導，滿足合理化、規范化要求，不斷加強管理，進而更好地帶動企業發展。基于此，本文將對房地產企業在金融市場上遇到的風險問題進行探討，分析產生這些不安全因素的原因，并提出相應的解決方案，進而對此提出合理、科學的意見。
1 房地產金融的現狀
作為新興企業的一種，房地產企業在一定程度上左右著市場的變動方向。通常意義上，房地產企業的發展在一定程度上帶動著金融行業的發展。通過目前用地情況來分析房地產企業的發展情況可以發現，房價飆升和地價增值有關，用地緊張問題是導致房地產行業興衰的一大因素，因此，如果城市內房價飆升，則證明城市用地開發過度。此外，城市化趨勢使蓋房建房趨勢上漲，空房交易達到了前所未有的增長速度，而空房交易的大多數人并不是抱著入住心理，而是通過購買或等待房價升值來賺取中間利潤，因此，在城市中人口不多的情況下，卻出現了日益增長的合同交易現象，最終導致城市中出現“鬼房”，沒有人入住的現象越來越嚴重;過度開發、買賣空房使房價被炒得越來越高。目前，我國商品房一直呈現一種供不應求的狀態，但由于人們追求高水平的生活質量，普通商品房不能很好地滿足人們需求，被滯留下來;精裝房等更能滿足高質量生活人群需要的房屋，這樣一來，房屋建造和銷售價格被進一步抬高。房地產商看準商機將精裝房的軟件、硬件設施做到最好，以滿足各類人群需要，使普通商品房失去了原有的價值。
2 房地產企業的風險概述
一般來說，房地產企業的發展具有高風險性，興衰直接牽動金融行業的整體發展狀況。目前，大部分房地產企業都依賴于銀行貸款等形式來滿足建造資金所需，再通過后期售賣來填補資金空缺并獲得高額回報，但是，一旦其中任何一步出現問題，諸如無人購買或銷售不暢、資金不到位、施工無法正常進行等情況，就會出現大面積資金空缺，且無法彌補，對參與投資和貸款的所有企業都將造成一定的財產損失，房地產行業展示的高風險性往往會造成很嚴重的后果，一旦出現金融方面的問題，會給企業或個人帶來非常嚴重的消極影響，甚至有時會產生犯罪行為。
3 出現房地產金融風險的主要因素
3.1 政策與法律制度的影響
房地產行業的興起帶動了國民經濟大幅度提升，使國家格外重視房地產行業的興衰發展，有關部門通常會根據市場運行方向和人民意愿等調整相關政策，調整政策會在一定程度上給房地產企業帶來影響。在企業發展過程中，如果出現政策調整，房地產企業應該及時發現并彌補自身存在的不足，這樣一來，就可以將這種消極影響控制在一定范圍之內，防止其影響房地產企業的整體發展進程，帶來不必要的經濟損失。
3.2 金融機構體系不健全
在我國房地產企業的發展進程中，房地產企業和金融行業密切結合，是一種建立在資金基礎上的資金密集型企業。以銀行為代表的巨大融資企業給房地產站穩腳跟的信心，因此，一旦資金方面出現任何問題，將對房地產企業產生巨大影響。此外，房地產企業與各個金融融資機構的關聯機制不健全，會導致資金方面存在很多問題。一些常年從事資金周轉行業的“老滑頭”會借融資理由拿取高額回報，但如果資金出現問題，留給房地產企業的資金漏洞也是其難以彌補的。
3.3 市場風險的影響
房地產企業深受市場風險的影響，例如：“炒房價”會給房地產企業帶來不利影響。由于人們對于房屋需求增加，房地產商加大開發，使空房數量在一定時間段內大幅增加，房價也隨之上漲，使其甚至呈幾何倍數提升，使原本打算購置房屋的人無力負擔巨額房價，空房難以售出，房地產商資金不能很好地填補空缺，進而使整個金融體系受到巨大損害，使一些融資企業面臨巨額虧損，進而出現房地產商無力償還，空房滯留，造成材料以及資金浪費的現象。
3.4 我國房地產與金融結構不匹配
事實上，我國金融行業的出現和起步時間比較晚。因此，我國金融體系結構大多采用國外的技術，經常有直接照搬而不結合自己實際發展需要的情況，導致一些金融體系不合理，這嚴重阻礙我國金融行業的發展。此外，沒有自主研發且比較適合我國國情和市場經濟的金融結構體系，也是導致我國房地產企業資金周轉困難的原因。
3.5 存在資金周轉操作風險
房地產企業的動工往往需要大量資金支持，通常情況下，房地產企業的資金來源主要是銀行貸款。但是，目前我國銀行貸款方面的管理制度仍存在很多缺陷，不能在特殊情況下及時處理資金管理中的問題，這就導致銀行內部不能有效處理自身資金周轉和借貸問題，在無形中加大了房地產企業借貸的金融風險，使企業在償還借貸本金的同時，還需要高額的利息來補償銀行資金空缺，導致房地產自身資金運營出現虧損。此外，還存在一些無良的房地產商以借貸款為由欺詐銀行資金，導致銀行出現資金缺損。總之，無論是銀行還是房地產商，在進行資金方面的合作時，都應該做好應對金融風險的準備，提前做好預案，進而降低資金周轉過程中的風險。 3.6 對金融產品的研究不足
由于我國金融結構體系不夠完善，導致我國自主研發的金融產品很少。我國對金融產品的研究還處于初級階段，不能有效滿足金融機構的實際需要，不足以應對現實風險。相反，國外金融體系發展較成熟，有專門的金融機構做相關分析，使金融管理比較完善，不會或很少出現較為嚴重的金融問題。因此，我國金融機構還要借鑒國外優秀的金融管理經驗，不斷改進自身，以便于更好地解決我國存在的金融風險問題。
4 應對房地產企業資金問題的對策
4.1 加強管理
根據我國當前的發展現狀和金融市場的情況，監督部門和相關機構要及時做出調整，加強對金融體系的監管，盡量規避房地產行業的金融風險，保證整個金融體系的健康，避免不良風氣形成。
4.2 加強對金融產品的研究
面對激烈的市場競爭，各個金融機構推出的金融產品種類繁多，需要各個單位在選擇相應金融產品時進行詳細研究，同時，金融機構應該秉承負責任的態度，對前來購買的人員進行詳細說明，使其可以根據自身需要合理購買。
4.3 選擇合適的金融產品
一個適合房地產自身需求的金融產品能夠在最大程度上降低企業風險。因此，房地產企業要明確自身對于資金方面的需求，在購買相應金融產品前充分了解該產品的特點;同時，金融機構也要針對不同客戶推出不同的金融投資方案。例如：不同房地產開發商應該根據自身資金需求情況選擇合適的借貸產品，根據利潤高低及風險大小選擇長期貸款或者短期貸款。
4.4 強化政府的監管程度和重視程度
政府可以利用自身宏觀調控對房地產行業進行更加全面、嚴肅地監管，并對房地產行業進行一定的政府干預，特別要嚴加管理土地政策，并完善相關政策規定。對于在金融方面存在問題的房地產企業和金融機構，一經發現要嚴加處理，從而規范正常的市場秩序，促進房產企業有序發展。
5 結 語
房地產企業作為帶動我國國民經濟增長的重要力量，與人們的生活息息相關，但是，目前我國房地產企業面臨著嚴重的資金周轉以及不能及時規避金融風險的問題，必須引起國家相關部門重視。針對該問題，政府應該出臺完善的措施和相關規定來調整房地產企業的發展。本文列舉了房地產行業在發展過程或施工過程中可能出現金融風險的原因和房地產行業發展的不足，并針對不足提出了簡單但卻有效的解決方案，有利于促進我國房地產企業的長遠發展。可見，我國房地產企業的發展還有很長的一段路要走，需要在國家、社會的共同努力下，抓住發展契機，實現更好地發展。
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