淺析房地產企業項目投資決策及風險防范

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　　摘要：房地產項目投資決策是指對目標投資項目進行方案制定、投資估算、可行性分析、風險評估，最終做出決策的過程。因房地產項目投資額高、市場風險大，投資決策的正確與否，直接關系到項目開發的成敗，對企業經濟效益和可持續發展都具有現實和深遠的影響。本文依托在房地產企業項目拓展工作中的經驗，擬對房地產項目投資決策流程進行簡要分析，并對如何規避、降低投資決策過程中的風險提出相應的防范措施。
　　關鍵詞：房地產企業 項目投資決策 風險防范
　　為促進房地產市場健康有序發展，近幾年來國家出臺了一系列調控措施，房價上漲幅度有所減緩，與此同時，隨著房地產企業紛紛開始跨區域發展，各地土拍市場競爭日趨激烈，土地成本越來越高，這些都導致項目利潤空間被大幅擠壓，地產項目投資風險加劇。為提高項目拓展能力，有效評估、識別和規避投資風險，確保項目投資決策的有效性和科學性，各大房企通過對多年房產開發經驗的總結，逐步形成了一整套完整的投資決策流程。
　　一、房地產項目投資決策過程分析
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　　項目拓展部門通過多渠道獲取項目信息，包括項目所在區域、具體位置、土地指標、規劃條件、周邊環境等，并通過項目實地考察，對項目信息、區域規劃、市場環境等方面進行初步分析與判斷，識別投資機會，形成項目考察與評估報告，報上級進行項目立項評判。
　　在此階段，需要把握幾個要點：項目拓展的區域要符合企業整體戰略布局要求;要以企業制定的土地儲備計劃作為開展項目拓展工作的指導與依據;所選項目要具有良好的市場環境和合理的預期收益，初步符合公司對項目的投資回報要求;對項目進行初步經濟測算，以項目目標利潤與風險可控作為項目立項的重要依據。
　　（二）項目可行性研究階段
　　通過立項確認的項目可進入可行性研究階段。項目可行性研究是指對項目市場環境、產品規劃、開發成本、財務風險、市場營銷等各個環節進行全面深入的研究與論證，確定項目開發方案，估算項目投資，測算項目經濟效益，分析項目的優缺點，識別項目潛在風險并提出防范措施，由此確定項目的投資價值及最終投資方案，作為項目決策的重要依據。
　　在此階段，需要重點把握以下幾點：
　　其一，深化市場調查分析，對宏觀環境、行業環境、企業資源、項目背景做細致分析，了解當地土地開發政策、稅收政策、融資環境、居民經濟水平，樓市發展動態等信息，為后續項目定位、營銷方案提供依據。
　　其二，各職能條線分工合作，提出各種可能的開發方案，并對開發方案進行比較分析。設計部門根據項目基礎信息做出規劃設計方案;成本部門根據項目定位及設計方案，估算項目開發類成本數據，并根據項目開發進度安排成本現金流支出;銷售部門根據市場調研確定大致銷售價格區間、銷售進度及銷售現金流。
　　其三，在合理預測基礎上，財務部門根據各部門提交的項目收支、現金流量、關鍵節點等信息，合理安排項目融資方案，計算項目稅金，對項目經濟效益進行估算，并得出用于評價項目可行性的關鍵價值指標。
　　其四，采用合理的資本預算評價方法，對項目價值指標進行比較分析，評估項目投資風險。項目拓展部門負責收集、整理、匯總可行性研究成果，報上級確定項目投資方案及可接受的成本上限，最終形成項目可行性研究報告，組織召開項目評審會。
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　　相關條線負責人、投資決策小組成員，對項目可行性研究報告進行深入探討，對項目的開發進度、產品去化、財務風險、項目收益進行重點論證，對項目存在的疑點難點提出質詢，提出項目的最終決策建議，通過投票方式對項目進行最終決策。
　　二、房地產項目投資風險防范措施
　　房地產項目投資是一個十分復雜的系統工程，面臨一系列的政策風險、市場風險、資金風險、建造風險。如果在投資決策過程中，預測結果嚴重偏離項目實際情況，將會帶來錯誤的判斷和決策，使企業遭受重大的經濟損失，甚至影響企業的生死存亡。所以，房地產企業在投資決策過程中，必須對投資風險有著全面和清醒的認識，增強風險防范意識，采取有效措施規避風險、降低風險。
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　　鑒于項目投資決策的復雜性和對企業發展的重要性，房地產企業可根據自身情況，建立相應的項目拓展管理辦法，指導和管理企業的項目拓展工作。對項目拓展參與人員、工作分工、項目篩選與立項、項目可行性研究，項目決策全過程進行制度規范，使項目拓展工作更加規范化、標準化，更為有效評估、識別和規避投資風險。
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　　為提高項目投資估算的準確性與可行性，對于意向較大的投資項目，很多標桿房企會選擇將大量的立項、設計、規劃工作前置到項目拿地階段，扎實做好對市場、企業資源、政策環境的調研工作。通過聘請專業的設計院提前細化項目設計方案，聘請專業的房地產銷售公司制定市場營銷方案。運用市場調查和合理的預測方法，實現項目可行性研究從定性到定量分析的轉變，大大提高了數據的準確性，一旦項目真正獲取，可以直接采用相關成果進行項目開發，從而大大縮短項目開發周期，提高資金使用效率，降低投資風險。
　?。ㄈ┎捎煤侠淼耐顿Y評價指標及項目風險評價方法
　　房地產企業應根據自身發展戰略以及企業資源情況，靈活運用項目投資評價指標，包括項目凈利率、內含報酬率（IRR）、凈現值（NPV）、回收期、現金流回正周期、投資峰值等指標。傳統小房企一般采用回收期、凈利率等靜態指標來評價項目可行性。而對于融資能力強、融資成本低、資金周轉速度高的標桿房企，面對眾多的投資機會，通常會考慮貨幣時間價值，動態分析項目的實際盈利能力和抗風險能力，所以會采用凈利率、凈現值、內含報酬率等指標來綜合評價項目的可行性。
　　房地產項目投資面臨風險大，不確定因素多，應采用合理的方法來衡量項目風險。首先可通過SWOT分析，綜合考慮項目的優勢、劣勢、機會、威脅，對項目內外部進行系統評價。其次通過敏感性分析，測算開發成本變動和銷售價格變動對項目收益的影響，并得出相應的可投資成本、售價區間。同時采用情景分析，分別測算在最優、最可能發生和最差的情況下的項目收益，得出更為直觀的數據，進一步分析項目的風險。多種方法相結合，對項目全方位進行風險評估，從而提示風險、降低風險。
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　　為充分調動員工對項目拓展的積極性，同時約束團隊更加謹慎拿地，企業可根據預測準確性、對企業利潤的貢獻度來合理設定相應的獎懲措施。對于實施項目跟投機制的房地產企業，可在項目投資決策中結合跟投機制，在可行性研究成果基礎上制定項目跟投責任書，確定項目跟投初步方案。對于參與土地拓展工作的人員，給與一定比例的項目跟投，在收益共享、風險共擔的雙重作用下，一方面激發員工和團隊潛能，為企業創造更多的價值，另一方面督促員工以更為謹慎負責的態度對待項目投資工作，提高各項數據的準確性，降低投資風險。
　　三、結語
　　受金融環境、市場政策等不穩定因素影響，房地產企業經營風險加大，項目投資決策的重要性與日俱增。所以，需要房地產企業建立相應的項目投資決策制度，對項目投資流程進行規范，強化對市場的合理預測，運用科學的資本預算方法，對投資方案進行分析評估，使投資決策更理性科學，并且充分意識到項目投資風險，采用合理措施有效規避、減少風險，促進企業長遠穩定發展。
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