房地產企業成本管控研究
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[摘要]近十年，房地產市場一直處于高速增長態勢，在2017年、2018年國家提出降杠桿、去庫存、降房價等系列調控措施，房價基本得到抑制。隨著國家房地產宏觀調控政策的加強，房地產行業的競爭也越來越強烈。在這環境下，房地產企業要生產與發展，加強成本管控是必然的。企業也必須提升內部管理、提升產品結構，加強項目開發的成本管控，提高企業的生存和發展的能力。文章主要從房地產企業的成本管控全過程出發，對房地產企業的成本管控進行分析研究，支出目前房地產企業成本管控存在的問題，并根據存在的問題逐一提出相應對策，以期提高企業的成本管控水平。
[關鍵詞]房地產企業；成本管控；戰略成本
[DOI]1013939/jcnkizgsc201912079
1房地產成本管控的重要性
目前，國家宏觀形勢方面對房地產企業的調控越來越嚴，2018年強調“堅持調控目標不動搖、力度不放松”，實行差別化調控。許多房企謹慎拿地，但土地價格并未下降，反而有上升趨勢。但成品房銷售價格又是政府限價，企業處于地價上升銷價限價的情況下，要想生存和發展，必須加強自身的內部管控，以獲得更大的利潤空間。
11做好成本管控是企業在同行業中取得競爭優勢的關鍵
隨著經濟全球化、信息技術進步、商業模式和管理方式的變革，企業的成功關鍵在于為顧客創造價值。通過內部價值鏈分析，抓住企業自身的優勢，在細分市場上贏得一席之位。成本管控是企業在同行業贏得優勢的基本條件，走成本領先戰略是企業的最好選擇。
12成本管控能給企業帶來利潤空間和現金流
在房地產企業全成本預算中，期間費用一般占55%（財務費用資本化計入建造成本），建造成本占945% ，成本管控就成了增加利潤和現金流的主要來源。
13成本管控是企業提升管理水平的重要手段之一
企業成本管控水平高低，決定著企業利潤空間的大小和企業現金流量的多少，影響著企業的發展。成本管控好的企業生產經營越容易進入良性循環，企業管理水平也日臻完善。
14成本管控是企業實行績效管理的基礎條件
在目前向管理要效益的今天，企業實行績效管理，不管是平衡計分卡還是經濟增加值方法，成本管控都是績效考核是否順利進行的基礎條件。
2目前房地產企業成本管控中的不足和局限性
21房地產企業成本管控基礎工作不健全
房地產企業普遍存在成本管控基礎工作的薄弱，大部分房地產企業都缺乏相關的成本管理方面的制度體系，形成成本管理處于簡單粗放狀態。部分房地產企業建立了成本管控制度，但在執行過程中也流于形式，制度也形同虛設。在一些崗位設置上，有權責利不相對應，會影響有關人員的積極性，給該項工作帶來管理難度。在人員配置、機構設置出現不相適應。這些都會影響房地產企業的成本管控工作開展。
22成本管控非全成本管控，成本管理體系缺乏全面性
目前，大多數房地產企業未形成全員、全過程、全要素及全方位管理的成本管理體系。有些企業認為房地產企業成本管控的著力點在設計階段，其他成本則無足輕重；有的房地產企業認為成本管控的重點是材料及設備，尤其是成本中的三大材料管理；有的企業則認為人工成本是重點等。其實這些都是片面的。目前，房地產企業為了獲取更大的利潤，在不斷擴大市場份額的同時也加強了成本管控，精細化成本管理和精細化成本分析，成為房地產挖掘內部潛力的手段。成本管理發范圍也從傳統的開發成本控制到全成本的管理。這也是房地產企業現代化成本管理的必然。
23缺乏戰略成本管理的理念
隨著經濟全球化和制造信息技術等的進步，房地產企業也需要融入這個全球化經濟環境。房地產企業的成本管理也需要按顧客需求為導向，通過價值鏈分析，成本動因分析等方面的綜合，全面精細化的進行成本管控。目前，房地產企業提到成本管控，就是指要降低成本，控制成本的發生。然而，在房地產商品房屋銷售價格特定的前提下，有時需要綜合可慮房地產稅種的特殊性，比如土地增值稅的特殊性，需要增加些成本，提升產品品質，達到降低土地增值稅稅負，整體提升公司經濟效益的結果。目前，此方面房地產公司的做法并不完善。
24成本控制的規劃不合理，成本管理方法落后
傳統的房地產成本管理，基本都是根據財務管理部門的歷史核算資料及歷史決算報告，通過事后的財務分析來發現問題，這種核算模式與財務報告方式均存在滯后性，根本無法發揮成本管理應該發揮的作用，在事前預測和事中控制形成兩大真空。
目前很多房地產企業在做房地產項目的目標成本管理，事前預測、過程控制、工程進度管理中也植入了目標成本管理，但由于缺乏整體的成本管控體系和相應的現代管理技術手段，還在依靠原始的電子表格數據表格來分析成本和成本控制，成本的及時性得不到同步體現，數據上存在不匹配，這給成本管控工作帶來難度，故在成本管控手段上需要加強并提升，才能適應現代房地產管理的需要。
3房地產企業成本管控的具體措施
31建立健全成本管理的組織架構和管控制度
?。?）完善組織框架。在企業內部成立由總經理任組長，總工程師，財務總監，成本總監任副組長的基本成本管控領導小組。成本管控領導小組是公司成本管理工作的決策和領導機構，對公司的成本管控提出指導性意見，并對管控結果負責。
（2）成立成本管控工作小組。成本管控工作小組由總工程師或財務總監人組長，成本總監任副組長，成本經理、財務經理、工程經理等任組員。在領導小組的領導下，各部門具體執行成本管控的日常工作。成本管控工作小組，制定相應的管理制度及體系、具體的崗位職責及相應工作細則，以確保成本管控工作的順利進行。
32加強企業全成本管控，樹立戰略成本管理意識
加強企業全成本管控，逐步培養全面成本管控意識。全員加強成本管理意識的培訓。領導培訓后，進一步擴大到工作小組全體成員，繼而將此意識逐步貫徹到全體員工，培養全員成本管理意識。 加強內外部價值鏈分析，以及在該行業的橫向、縱向價值鏈分析，發現并挖掘自身的核心競爭力。企業的成本管理是全成本的管理，對開發、設計、建設、銷售、售后服務甚至物業等每個環節都要進行精細化管理，并進行精細化成本分析，找出自身的盈利點，真正達到成本管理的目的。不能以點代面，只注重單項成本的控制工作，而忽視整體的成本管理工作。在成本管控的具體實施過程中，從項目的研發、設計、目標成本的制定、施工、銷售、售后服務、稅收管理等方面，實施全過程、全要素成本的管理。在項目結束后，將實際成本決算結果與預算目標成本比較，找出差異項目及因素。好的方面總結經驗，在公司內部推廣學習；差的方面，吸取教訓，在今后項目實施過程中避免再次發生。與同行業類似規模企業比較，找出公司在成本管控方面的先進性及不足的方面，與同行業先進企業對標，找出差距，作為今后成本管控的目標。
33創新戰略成本管理方法，進行科學的戰略定位
企業成本管理是一項系統的工程，企業需要創新成本管理方法，借鑒國內國外的先進經驗，注入新的技術手段，全方位進行成本分析，結合企業實際情況，選擇科學的先進的成本管理系統和成本管理方法。明確自身戰略定位和管理方向，讓企業成本管理戰略與企業總體戰略一致。戰略成本管理思想和方法是隨新經濟時代而產生的，也是企業成本管理的必然。它在成本管理的基礎上，突破并提升到戰略層次，通過戰略成本管理的思想和方法來制定企業戰略目標和方向，更加科學地引導公司戰略的實現。
34與時俱進，采用先進的管理方法及技術
在信息技術高速發展的今天，成本管控應根據各企業的實際情況，將基礎數據、市場營銷、客戶跟進、交易管理、售后服務、財務管理和報表系統、成本控制植入現代管理軟件中，通過軟件的二次開發，打造適合自身的成本管控執行工具。在大數據時代，甚至可以接入稅務系統的開票系統、金稅三期等，在項目實施過程中，既可控制成本，也可降低稅收成本，降低稅務風險。比如，明源系統，賽德成本管控系統等，對這些成熟在系統根據企業自身需要進行量身打造，開發出適合自身的軟件系統。這樣優秀的成本控制系統給企業的成本控制提供了良好的保障。
4結論
總之，成本管控對房地產企業的生產與發展十分重要，是企業現金流增量和利潤的主要來源，是房地產企業在同行業中取得競爭優勢的關鍵，也是房地產企業提升整體管理水平的基礎，同時房地產企業成本管控也是一項系統性非常強的工作。要改進企業的成本管控工作，必須從組織架構設置、人員配備、制度及體系制定方面做出適應性調整，提升成本管理水平。同時，實施成本管控全過程跟蹤及分析，及時反饋成本信息，為企業戰略成本管理提供依據，逐步提升企業的經濟效益和成本管理水平。
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