房地產經紀行業現狀及治理對策探討
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摘 要：通過對房地產經紀行業發展成熟度、房地產經紀機構和人員、經營模式、公眾風險等四個層面分析了行業現狀;探尋構建MLS營銷系統、拓寬業務范疇、推動機構品牌化發展及加強監管的可能性。
關鍵詞：房地產經紀行業;現狀;對策
中圖分類號：F23 文獻標識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2019.11.067
1 引言
房地產業是我國國民經濟的支柱產業，細分行業房地產經紀業對于提高房地產交易效率，降低交易成本發揮著重要作用;房地產經紀服務通過專業化、標準化的運作規范了交易行為，保障了交易安全，維護了房地產市場的正常秩序;同時，房地產經紀服務對于規避信息不對稱，促進交易主體的公平交易和維護合法權益進行了有力的保障。但是，我國房地產經紀業發展歷程尚淺，還存在著各種問題，文章試圖通過對這些問題的分析以探尋解決的途徑。
2 房地產經紀行業發展現狀
2.1 房地產市場起步晚，行業發展不成熟
20世紀90年代以后，房地產業專業化程度不斷提高、市場發育程度不斷成熟。房地產經紀行業無論是在提高交易效率、維護交易公平;還是為政府提供宏觀決策等方面都發揮著越來越重要的作用。但對比美國百年的房地產經紀行業，我國房地產經紀業發展不過幾十年的歷程，政策立法、行業監管體系尚需構建;行業協會作用尚待加強;民眾對房地產經紀的認知也還不成熟;形成一個完備房地產經紀運行模式還有較長一段路程。
從法律制度建設上看，1995年《城市房地產管理法》第四章第五節對房地產經紀行業做出了原則性的指導;2001年12月，人事部與建設部聯合頒發《房地產經紀人員職業資格制度暫行規定》，決定對房地產經紀人員實行職業資格制度，2015年6月兩部委聯合確定了房地產經紀人員職業資格的國家水平評價標準;2004那7月，經民政部批準中國房地產估價師與房地產經紀人學會為唯一全國性的房地產經紀行業組織;2011年，由住房與城鄉建設、國家發改委、人力資源與社會保障部共同發布的《房地產經紀管理辦法》正式實施。但是房地產經紀行業牽涉范圍廣泛，服務內容不斷深化，現行的房地產經紀相關的法律規范多以通細則、辦法等方式來明確，還缺乏以國務院為主體發布的行政法規。
從房地產經紀交易行為上來看，也存在著諸如：房地產經紀機構捏造漲價信息、推高市場房價;規避房屋交易稅費，簽訂“陰陽合同”;欺騙隱瞞房屋信息，賺取房屋差價;侵吞房屋交易資金，費用收取不遵循價格法等現象。房屋交易相對人也存在著跳單行為、一房多賣、騙取住房公積金等行為。
2.2 房地產經紀機構不健全，經紀人員從業不規范
房地產經紀機構的設立首先需要取得工商營業執照，按照成都市的設立標準，注冊資金達到三萬元即可設立房地產經紀機構，這意味著準入門檻相對較低。在房地產市場環境較好的情況下，一時會出現多個經紀機構。在面對市場不景氣的情況之下，閉店也變得比較隨意。同時，有代表性的品牌化、規?；姆康禺a經紀機構也屈指可數。
自2016年確立全國的房地產經紀人職業資格制度以來，房地產行業協會開展了多樣化的培訓教育工作，積極推動地方從業人員素質提升工作。但是因房地產市場體量大，經紀機構眾多、房地產經紀人員流動性較大、素質相對偏低，從業人員職業能力參差不齊，在市場表現上，依然存在著從業不規范行為，如占用、挪用客戶資金;未落實交易資金的監管;沒有做到價格公示等。
2.3 房地產經紀經營模式單一，信息系統尚需構建
隨著市場的發展，房地產經紀業務類型主要包括：新建商品房的銷售代理、存量房的居間代理銷售業務、存量房的居間代理租賃服務、其他的經紀服務等幾類。但是主要服務內容還是體現在提供交易信息和居間撮合上。在同一個商圈，房地產經紀機構提供的房源信息、服務內容相對同質，不利于凸顯企業的競爭優勢，難以建立客戶忠誠。顧問咨詢以及新建商品房的前期籌劃、營銷策劃、銷售代理等領域還待進一步拓展。
房地產經紀業務的完成依賴于經紀機構和經紀人員的專業性。但是沒有房源與客源信息就是無水之源。以成都市為例，貝殼找房和安居客是主要的信息交流平臺，但是這里面充斥著各種不同類別的房源信息，如有新房、二手房、法拍房、安置房等多種類別。不同的經紀機構就同一套房源進行了多次重復登記，在登記的內容上又存在著價格參差、描述不確的實際問題。這在信息系統的構建、信息審查、信息更新等多個方面給交易客戶帶來了不確定性。從四川省的二級市場來看，主要的信息就是通過街區之間經紀人員的掃街行為完成了交換，從信息的充分性、信息的匹配度上面都受到了限制。不利于提高交易效率、降低交易成本，影響和阻礙了市場的自我完善。
2.4 公眾對風險認識不足、行業監管還需加強
房地產經紀服務包括基本服務與其他服務，服務提供過程中風險難以避免。這些風險通常來自宏觀社會經濟環境中的系統變量風險和微觀個體變量風險。宏觀的系統變量風險無法避免，在微觀個體變量風險的識別和控制上還能通過一定的手段進行控制。但是，對于房地產經紀活動主體來說，因缺乏對合同條款的基本認識、對專業法律條款不了解、對房地產調控政策不能很好解讀;導致其過分依賴于房地產經紀從業人員，這在客觀上為房地產經紀從業人員欺騙、隱瞞客戶提供了一種可能。
另一方面，房地產經紀活動需接受工商行政主管部門、房地產行政管理部門、價格管理部門、人力資源與社會保障部門、行業協會等的多重管控;但是在部門之間協作監管過程中存在著多頭管理、重復管理、管理空白地帶等問題;目前尚未實現更好的政策設計，造成有政策卻不能落地的局面，這也給房地產經紀活動的市場規范帶來了阻礙。
3 房地產經紀行業治理對策
3.1 借鑒先進經驗，探尋構建MLS營銷系統
市場的高效運行，需要構建高效的市場運作系統。我國房地產經紀行業的發展較發達國家還有比較長的距離，借鑒先進經驗，有利于更好推動行業發展。美國的經紀行業發達，有其獨特的管理制度與動作程序，這在很大程度上得益于MLS系統。MLS系統通過會員聯盟的形式，將體系成員的房源與求購信息集合在一個網站的共享數據庫中，由參加系統的全體會員共同幫助尋找買者或者賣者，實現交易。 結合我國實際，“21世紀不動產”于2017年在中房學行業發展報告會上推介了其M+模式?！?1世紀不動產”通過加盟，從房源共享系統、大后臺管控、經紀人核心資源、品牌培訓系統支持到衍生業務等多個方面做出了有益的嘗試。當然，其他房地產經紀機構也要著眼長遠發展，轉變經營理念，樹立信息共享的觀念;要通過標準、規則等建立健全經紀傭金共享制度;通過多種合同形式尋求信息共享的渠道。如獨家代理制度下，賣方代理的房地產經紀人員將委托人的房源信息提交給MLS系統，買方代理人在MLS系統上找到房源，必須通過該房源的獨家代理房地產經紀人員實現交易，而且雙方就傭金的分配方式達成一致才能真正提高交易效率。
3.2 拓寬深化業務范疇，提升從業人員素質
房地產市場競爭日趨激烈，房地產經紀機構經營績效受到政策的影響明顯。因此，房地產經紀機構及人員提供的專業服務不僅要求提供交易信息、居間撮合，還要擴展到顧問咨詢、協助簽約、貸款手續和產權手續代辦、房屋查驗、裝修咨詢以及新建商品房的前期籌劃、營銷策劃、銷售代理等領域。對于具有一定市場規模、發育相對成熟的經紀機構，要不斷發展自己的核心業務，向房地產上下游產業鏈滲透，成為綜合的房地產服務商;對于規模較小的經紀機構，則要有的放矢，注意選擇目標市場，明確競爭優勢，掌握資源優勢，面對競爭。
房地產經紀機構之間的競爭也是人力資源的競爭，因此提升從業人員素質也是企業參與競爭的法寶。一方面，提高房地產經紀從業的準入門檻，建立合理的選聘制度、建立合理的薪酬體制;另一方面，加大對房地產經紀從業人員的教育培訓力度，通過行業協會、高校培養、企業內訓等多種方式，實現從業人員專業能力的提升。
3.3 增強風險意識，推動機構品牌化、規模化發展
開展房地產經紀活動面臨著各種風險，如行政處罰的風險、民事糾紛風險、道德風險等。作為企業主體要主動建立風險識別體系，重視投訴，做好壞賬管理;提高識別風險能力，通過規范化的操作流程規避風險;建立標準化的服務體系，在企業內部做好權限控制與分配，建立檢查稽核制度。
同時，房地產經紀行業健康發展離不開品牌化、規?；姆康禺a經紀機構。品牌化的房地產經紀機構以其標準的服務、良好的信譽提升了行業美譽度，也有利于引領行業的先進性。政府組織通過營造合法經營、公平競爭的市場氛圍，通過政策制度約束保障市場環境;經紀機構做好科學管理，做好從業人員專業培訓教育;行業協會做好信息網絡化與資源共享平臺建設等多種舉措推動房地產經紀機構的品牌化、規?；l展。
3.4 健全行業行政監管，加強行業自律建設
目前，房地產經紀行業行政監管主要是建設（房地產）管理部門對經紀機構備案、交易合同網簽、房地產交易資金監管進行管理;價格主管部門承擔擬定并組織實施價格政策;人力資源與社會保障部承擔經紀機構與經紀人員勞動合同、社會保障關系的監督管理;工商行政管理部門承擔依法確認各類經營者的主體資格、監督管理等事項。根據《房地產經紀管理辦法》的規定，房地產經紀行業組織應當按照規程實行自律管理，向有關部門反映行業發展的意見或者建議，促進房地產經紀行業發展和人員素質的提高。雖然職責分工明確，但是在具體監管過程中將房地產經紀活動分割成不同的內容，難以實現協同管理，影響了監管作用的發揮。因此，共建房地產經紀行業健康發展的目標;明確政府組織之間、政府與行業組織的責任邊界;建立信息共享機制、部門協作機制;通過聯席協作的方式推動房地產經紀行業的高效運行。
4 結語
目前，我國的房地產經紀行業呈現出由傳統房地產經紀業向現代房地產經紀業發展的趨勢，特別是在這一過程中房地產經紀技術、知識密集程度的提高，使得房地產經紀業的規模經濟更為明顯。因此，只有更清晰地認識到目前房地產經紀業的現狀，并試圖探尋解決辦法，才能真正實現人民對美好生活的向往。
參考文獻
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