美聯儲加息政策對我國房地產市場的影響研究
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摘 要：2018年9月25日，美聯儲貨幣政策委員會宣布把美國聯邦基金利率上升25個基點至目標期間為2%～2.25%，這是美聯儲在2015年末開啟加息以來的第八次加息。鑒于美國的國際地位，美聯儲每次加息都會對我國經濟產生一定影響。而在我國經濟中，房地產市場占有很重要的地位。因此，很有必要研究美聯儲的加息政策對我國房地產市場帶來的影響。
關鍵詞：美聯儲;加息政策;中國房地產
中圖分類號：F299.23 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2019）06-0133-03
引言
2015年12月美聯儲啟動加息政策，結束了此前的低利率貨幣寬松政策。而其開啟加息政策的緣由是2008年后金融危機期間，美聯儲為了應對美國經濟的下滑，采取了一系列的貨幣寬松政策。其中，美聯儲首先把聯邦基金利率一再下調直至零附近，以此來刺激美國的投資和消費來抑制經濟的衰退。隨著美國經濟的好轉和為了實現貨幣政策的正常化，以前的低利率政策已經不再適應美國的經濟形勢。所以，美聯儲于2015年開始了加息周期。歷史上，美聯儲的每次加息政策都會給世界的經濟帶來重大影響，其中大多都是不利方面的，有的還伴隨著經濟危機的產生。而在現代這樣一個開放型經濟中，世界各國的經濟聯系比以往更加密切。我國作為美國最大的債權國和重要的貿易合作伙伴，美聯儲的加息政策會對我國經濟產生外溢影響。其最直接的影響就是加劇我國資本外流，我國房地產業也會因此而受到沖擊。
一、美聯儲加息的原因
美聯儲在2015年末開啟加息以來至今已經加息了8次。在2018年9月25日美聯儲貨幣政策委員會宣布把美國聯邦基金利率上升25的基點至目標期間為2%～2.25%，創下金融危機期間最高。美聯儲為何要在2015年后頻繁的加息，主要有以下幾點原因。
1.經濟發展強勁，各項數據提供有力支撐。美聯儲開啟加息的直接原因是由于美國國內經濟發展強勁，宏觀經濟基本面較好，可以很好地支撐美聯儲加息。經濟增速方面，在2008年金融危機爆發后，美國在2008年和2009年的經濟增速都是負的。而后美聯儲采取了一系列的措施，才使得美國經濟的增速變為正值。2010—2017年，美國的經濟平均增速為2.15%。一些經濟學家預測美國在2018全年的經濟增速有望達到3%，這是美國自2005年以來首次，說明美國經濟發展十分亮眼。就業方面，美國8月非農部門就業崗位比上個月增加了20.1萬左右且平均每小時工資同比增長2.9%。薪資增速和非農就業人數都高于預期。失業率方面，截至2018年9月美國失業率為3.7%，為近些年以來最低。其失業總人口數為620萬左右，長期失業總人口數為130萬人左右。對比2017年，長期失業人口數下降40萬人左右。美聯儲在危機期間采取的低利率政策已經到了功成身退的關口。雖然加息是一項貨幣緊縮的政策，會導致市場上的流動資金的緊縮和加大投資成本，可能會抑制經濟的發展。但由于美國近期經濟數據的強勁表現可以支撐美聯儲加息。
2.保持美聯儲有充足的貨幣彈性。根據凱恩斯主義的相機抉擇的需求管理理論，當一個國家處于經濟衰退時期應該主動采取降低稅收、增加支出和降低利率等擴張性財政政策和貨幣政策來刺激總需求。相反，如果一個國家的需求水平過高，通貨膨脹率上升時應該采取增加稅收和利率的緊縮性政策來抑制總需求。也就是說，國家的政策制定要逆經濟風向行事。在金融危機期間，美國總需求和總產出都在下降，失業率也在不斷攀升，經濟處于衰退期。美聯儲為了刺激消費、投資增加總需求而采取了寬松的財政政策和貨幣政策，這也就直接導致了美聯儲聯邦基金利率一直處于低位運行。危機后，美國的GDP增速、失業率、工資增長率、消費物價指數等經濟數據都表明美國的經濟發展態勢良好。為了防止經濟出現過熱的現象和控制通貨膨脹率的上升，美聯儲要采取例如加息這樣的緊縮性政策。這表明，美聯儲有充足的貨幣彈性，可以對不同的經濟形勢采取不同的措施。
3.保護美元全球主要儲備貨幣的地位。由于此前金融危機期間美聯儲向市場上注入了大量的流動資金，且美國市場上的利率較低，這導致美元資本向其他國家轉移，全球美元的數量增加，美元貶值。而我國的人民幣國際化程度在不斷提高，這對美元的國際地位造成了一定的沖擊?，F在也有一些國家在努力地實行去美元化，更多地采用其他國家的貨幣作為結算貨幣，這些都使美元在國際中的地位有所下降。這對美國來說肯定是不愿意看到的，鑒于美元在全球貨幣中的重要地位，美聯儲采取加息方式的緊縮政策。首先，可以縮緊全球美元的的數量使得他國貨幣貶值，這樣全球資本就會回流美國;其次，會推高美國國債利率，這樣全球對美國國債的需求量會增大，特別是在其他國家國債收益率下降的階段，投資者就會把他們國家的貨幣換成美元來購買美國國債，美元的需求量增加就會令美元更加強勢，也就會對美元在全球貨幣中的地位起到鞏固作用。
二、美聯儲加息對我國房地產市場的影響
美國是全球金融中心，其一舉一動都會對整個世界產生影響。中國作為世界上最大的發展中國家，與全球金融市場聯系緊密。而房地產市場在我國經濟中一直占有非常重要的地位。美聯儲此次加息給全球帶來的金融震蕩必然會對我國經濟產生影響，也必然會影響到我國房地產市場。
1.資金外流風險加大，房地產市場借貸成本上升。在金融危機期間，美國、歐洲等發達國家為了應對經濟的衰退都采取了低利率的貨幣寬松政策，這導致全球資本加速流入新興資本市場。而美國一旦開啟加息的貨幣緊縮政策，就會使美國利率上升。而由于資本的逐利性將會促使全球美元流回美國本土，這也無疑會使我國資金流出到美國等發達國家。以前由于我國實行了較為嚴格的資本賬戶管制，歷史上美聯儲的加息政策對我國房地產資本市場流動性影響有限。然而隨著我國金融市場的進一步開放和資本賬戶管制的放松，美聯儲加息的貨幣緊縮政策對我國資本市場的影響加深。首先表現在外匯儲備上，在2014年6月達到頂峰39 932.13億美元后一直下跌，截至2018年9月末我國外匯儲備規模為30 871.25億美元，下降約9 060億美元，降幅為22.7%。這表明，我國的資本一直在持續流出。美聯儲加息使全球央行收緊貨幣漸成趨勢，我國央行也不得不收緊流動性防止資產泡沫。這必然會導致流向房地產市場的資金減少，房貸利率上升，借貸成本增加。 2.人民幣貶值，房地產資產價格下降。隨著美國經濟發展強勁，各項經濟數據較好。美元加息使其收益率上升，美元指數會進一步走強，這意味著全球幣種的需求會減少從而導致貶值。人民幣也不例外，2018年3月1日人民幣兌換美元匯率收盤價為6.2856，截至9月末收盤價為6.9159，比6個月前貶值了約10%，而且貶值幅度還在呈上升態勢。在之前人民幣升值時期，我國人民的財富和可支配收入會隨之增加。房地產對于國民來講是一個高檔消費品，在供給短期內難以增加的情況下需求的增加會拉動房價的上漲。目前，我國國內大部分投資資金集中在房地產市場和股市中。當人民幣表現升值時，外資會大量涌進我國房地產市場從而推高房價。相反，當美元走強，人民幣貶值會使投資“熱錢”從我國房地產市場轉向以美元計價的商品市場，可能會使房地產市場面臨頹勢。
3.加大外債償還壓力和資產泡沫。近些年我國房地產市場發展火爆，許多資金進入房地產市場。在2008年金融危機后，美國采取了一系列的量化寬松政策，比如降低聯邦基金利率、直接向大型公司注入流動性和創新了許多貨幣政策調節工具等。這使得在危機期間，美元貶值，降低了不少中國的房地廠商在美國的融資成本，這刺激了我國房地產行業的投資。隨著美聯儲的加息行為導致美元走強，房企提前贖回美元債務，而且贖回速度在加快。之前，房地產投資者在美國低利率時以較低的成本融資，美聯儲加息意味著這些投資者需要償還更多的利息。而且，我國房地產市場的杠桿率較高，在我國去杠桿、去庫存政策下，這些會使房地產商的外債償還壓力增加。再加上融資成本的上升，有些企業甚至無力償還債務。近幾年，我國發展速度由高速增長向中高速轉變，經濟發展速度和產業結構都在面臨調整，美聯儲的加息導致人民幣貶值，以及房地產的價格下降。由于我國人民為使自身獲得最大的利益以及人們對房地產的投機心理，導致出現“搶房”的現象。這種熱衷于買房的行為會加大房地產泡沫，擾亂房地產市場。
三、應對美聯儲加息的政策建議
美聯儲的加息政策雖然會對我國的房地產市場帶來一定的負面影響，但我國現在經濟發展較好，房地產市場在穩步發展。國家政府可以靈活地采用各種政策調節工具來對房地產市場進行調控。因此，美聯儲加息對我國房地產市場的不利影響是可控的，但是也不能忽視其帶來的負面沖擊。為此，筆者提出以下相關政策建議。
1.轉變經濟結構，尋找經濟增長新動力。經濟增長是應對風險的根本。對于中國來說，只有提高自身的經濟質量，防控樓市泡沫的破裂，穩定房地產市場，這樣才能抵御美聯儲的收縮貨幣的沖擊。當前，中國經濟仍然處于去產能、去庫存、去杠桿進程中。中國的經濟很大一部分依賴于房地產市場，而房地產市場投資者很多是以高杠桿進入的。因此，房地產市場對于利率較為敏感。目前，無論我國的房地產泡沫還是企業的債務泡沫都是央行無法忽視的。這就需要我國轉變經濟結構，由原來依賴“房地產+出口”的模式逐步向民間投資和消費來拉動經濟增長轉變。促進經濟穩步增長，加快落實去產能和去杠桿政策，促進資金流向實體經濟，改變當前中國的房地產經濟，尋找經濟增長新動力。
2.進一步深化房地產“降杠桿，控風險”。歷史數據表明，美聯儲的每次貨幣緊縮政策都會導致新興經濟市場資本流出，從而引發房地產市場泡沫破滅。所以，我國要防控房地產市場風險。首先，要在對一二線城市的房地產調控政策大致不變的情況下加大對三四線城市的調控力度。對三四線城市的房屋交易通過限購和限售的措施來穩定房價，避免房價的波動幅度過大。其次，對于市場投機者的過度投機行為實行嚴格的審核制度。對于買房者的目的和用處實施登記，如果是買來做等房價升值后再賣出去的購買者，可以實行提高貸款利率和增收相應的稅收來打擊其投機行為。最后，轉變人民買房觀念。在我國，擁有一套屬于自己的房子的觀念深入人心，而對于租房行為嗤之以鼻。而在美國等發達國家，房屋租賃市場是很發達的。我們要努力發展房屋租賃市場，轉變人們對房屋租賃的觀念，引導人們逐漸接受租賃房屋的生活方式。
3.提升人民幣國際結算地位。美聯儲的貨幣政策之所以可以對全球經濟產生影響，其根本原因在于美國是全球金融中心，美元是全球最重要的結算貨幣，承擔了世界范圍內結算、計價和儲備的功能。我國要想減輕美聯儲的貨幣政策給經濟帶來的影響，就要努力減少對美元的依賴程度，提升人民幣在國際結算中的地位。具體而言，首先，大力推進區域金融合作，加大與他國金融合作程度。大力發展“一帶一路”建設，積極引導國內企業“走出去”，在與他國進行貿易往來時推進人民幣的使用。其次，簽訂貨幣互換協議，可以降低雙邊的融資和出口成本，促進雙方貿易發展。這樣簽訂協議的國家認可人民幣的地位，有利于提升人民幣的國際化。最后，開展人民幣結算業務。我國在與其他國家進行交易往來時，可以利用大國身份繞過美元使用人民幣來進行業務的結算，從而發揮區域結算貨幣的角色，這對于推進人民幣國際結算的功能具有重要意義。
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[責任編輯 吳 迪]
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