房地產財務管理中關鍵環節的有效控制及策略分析

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　　【摘要】當前，我國房地產行業實現突飛猛進的發展，在房地產的各項管理工作中也著重把握發展趨勢，與時俱進，針對各項管理方法和理念進行不斷的優化和完善，特別是針對財務管理進一步精益求精，進行精細化管理，著重把握關鍵環節，這樣才能真正意義上確保房地產行業實現持續穩定的發展。結合這樣的情況，下文重點探討和分析房地產財務管理工作中關鍵環節的有效控制以及策略等相關內容，希望通過本文的簡要分析，能夠為相關專業人員提供有益參考和借鑒。
　　【關鍵詞】房地產  財務管理  關鍵環節  有效控制  策略
　　一、房地產財務管理關鍵環節的構成要素分析
　　第一，資金管理。從整體宏觀層面來看，從地產行業的資金運作流程主要包括三個主要的環節，分別是：融資——投資——效益產出。從根本上來講，這三個部分是房地產行業價值鏈的核心所在，是其中至關重要的組成部分，而這三個部分從不同層面涉及資金管理等相關內容。所以從這個層面來看，資金管理也可以看做是房地產企業財務管理過程中最重要的關鍵因素，是整體構成要素的首位。從具體的實踐過程中可以充分看出，資金管理涉及多種內容和類型，例如，融資管理、投資管理、營運資金管理等等也相關內容，所以從這方面可以充分看出，該工程是一項十分復雜的系統性工程，在具體的實施過程中，所有的環節都是重中之重，必須要著重把握，從根本上有效確保構建更切實有效的融資渠道，以此在最大程度上有效利用運營資金，確保各項投資都能夠科學合理，協調一致，這樣才能夠充分滿足房地產企業效益最大化的戰略目標。與此同時，以此為切入點使房地產企業能夠實現持續穩定的發展，并取得更大的效益。
　　第二，稅務籌劃。房地產企業經營發展過程中擁有特別龐大而且復雜的稅賦網絡，其中，在企業的發展過程中涉及多種多樣的稅種，主要包括營業稅、城建稅、企業所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產稅、印花稅等等相關類型要從根本上有效做好稅務規劃工作，這是房地產企業財務管理工作中至關重要的組成部分，同時更是財務管理部門特別關鍵的職責。該工作與企業的最終效益有著至關重要的直接影響，同時也涉及到企業的資金能否被科學合理的利用，能否避免稅務風險，從根本上確保房地產企業實現健康持續的穩定發展。將稅務籌劃作為一個單獨項目從財務管理中提取出來，也會構成一個價值鏈條，而此鏈條的主體由兩個部分組成，分別是稅務遵從和稅務籌劃。從工作實踐中來看，前者是后者的基礎所在，必須從根本上確保做到稅務遵從，才能真正意義上有效推進稅務籌劃各項工作得到有效進行。
　　二、房地產企業財務管理關鍵環節的有效控制策略
　　（1）對資金進一步加強管理的力度。從根本上來看，資金管理的主體主要包括兩部分，分別是融資管理和投資管理。首先，我們要真正意義上有效明確怎樣才能更科學合理的構建相對應的融資管理體系。在我國針對房地產行業而言，融資是一項特別艱難的工作，從當前的房地產企業的發展現狀來看，融資渠道比較狹窄，是相關企業面臨的核心問題，所以針對這樣的情況，要進一步有效加強資金管理工作，使融資管理體系得到充分構建，確保其具備高效性和針對性，房地產企業財務管理部門要針對融資渠道進行權力的拓寬，使其不斷的深入挖掘。例如，房地產企業可以結合實際情況有效采取股權融資的方式，針對相關資金進行充分的吸引，通過這種融資方式，在最大程度上有效降低房地產企業的財務風險，使銀行貸款到期還本付息的不足有效規避。其缺點主要體現在更容易分散企業的控制權，與此同時，資金成本投入相對來說更高。再如，企業可以通過債務融資的方法進一步吸引資金，該方式有著十分顯著的優點，就是投資相對來說比較小，更容易控制風險，并且可以使房地產企業的資本結構得到有效優化，切實有效的體現出債務資金的財務杠桿作用。它的缺點主要體現在，它有著比較大的還本付息壓力，而且有著很大程度上的潛在風險，雖然相對來說比較容易控制，但是不容易被發現，而且如果產生相對應的風險，對于財務杠桿的平衡就會造成十分嚴重的影響，由此造成企業在資金運轉方面面臨巨大的壓力。其次，要從根本上有效加強投資管理。具體而言，企業要結合實際情況制定科學合理的資金管理制度，利用制度的約束和規范作用，從根本上確保投資管理更科學合理。其次，在房地產企業的所有投資項目中，單獨的項目僅是企業投資的起點，而財務部門的具體管理實踐中，要和其他部門進行協同配合，有效融合，著重做好項目開發可行性的分析，以及結合戰略規劃參與投資項目的前期決策。從上述的內容中也可以充分看出，影響財務部門投資管理的因素主要由三點構成：一是財務部門工作人員的專業素質;二是房地產企業在投資項目方面賦予財務部門的參與權力，即財務決策在項目整體決策中所占據的比重;三是財務部門如何參與財務決策，如何開展對投資項目的可行性分析。只有確保三個因素的達成，才能有效加強投資管理，提升管理力度和保障資金的合理運用。
　?。?）優化稅務籌劃方案。在房地產企業的整體項目策劃中，稅務籌劃是其中至關重要的組成部分和基本環節，與此同時，稅務籌劃應該在投資項目已勾勒出大體框架時立即介入，全力配合項目策劃做好決策工作，這樣的方法從根本上確保投資項目的脈絡更加清晰，目標更加明確。稅務籌劃共有兩個部分構成，一是稅務遵從，二是稅務籌劃的主體部分。其中，稅務遵從是一個原則性問題。無論房地產企業如何壓縮成本投入和壓縮哪一環節的成本投入來保障效益目標，都要從根本上有效貫徹落實此項基本原則，也就是說在，實踐的過程中不能壓縮稅賦成本，以此為最基本的前提，從兩個方面著重開展稅務籌劃工作。具體而言，主要體現在：第一，通過多種稅賦方式對比得出最優方案。例如，房地產企業通過轉讓方式得到土地使用權，而在直接購買土地使用權和購買在建項目或通過股權轉讓方式的兩者權衡下，后者顯然會減少企業的稅賦成本。第二，在我國稅務總局對房地產行業全面開展土地增值稅匯算清繳的大背景下，房地產企業可通過細化開發項目融資利息支出的方式優化稅務籌劃工作。例如，我國土地增值稅暫行條例規定，裝修費用可計入房地產開發成本，對這樣的情況，房地產企業要進一步結合具體的財務狀況，可以把毛坯房出售，改成精裝房進行出售，然后進一步把裝修工程委托給企業的下屬單位，在這樣的情況下就可以把一部分收入嫁接到裝修單位上，通過這樣的方法，就能夠在更大程度上有效實現節稅效果。
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