試論房地產企業財務管理優化策略
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摘要：房地產行業是我國第三產業發展的重要組成，人們生活水平的提高，促使房地產交易日益活躍，對國民經濟的貢獻尤為突出。房地產行業屬于資金密集型行業，對資金使用與管理要求較高，因此，該行業的財務管理顯得尤為重要。基于此，本文對房地產企業財務管理現存問題進行研究分析，并示例若干優化策略，促進房地產行業的財務管理實現良好的運行，實現行業的健康發展。
關鍵詞：房地產企業;成本管理;優化探索
一、房地產企業財務管理的意義及特點
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房地產行業是我國重要的經濟支柱，不僅推動了我國經濟的快速發展，對城市化、工業化的發展也有著深遠的影響，如何將房地產企業運營過程中的資金項目進行統一籌劃與管理，并做到資金的合理利用，是房地產行業財務管理工作中的重中之重。將企業運營中涉及的所有資金項目進行統一的管理和籌劃，充分提高企業的資金使用效率，是房地產企業財務管理工作的核心。
?。ǘ┓康禺a企業財務管理的特點
房地產企業與其他企業在財務管理中存在巨大差異。首先，房地產行業屬于資金非常密集的行業，項目運營中需要有非常高的資金投入。其次，該行業投資周期長、資金回籠慢，在項目完成的過程中有著眾多不確定因素，使其在財務管理方面存在非常大的難度，再次，房地產企業對土地的投入主要是通過招標的方式完成獲取，而招標過程中，必須保證充足的資金才能滿足行業需求，這就促使房地產企業與銀行的關系來往更為緊密，相比其他企業，需要更為有力的資金管理辦法。同時，相比其他行業而言，房地產企業對財務管理的要求更加嚴格。
二、房地產行業財務管理中存在的問題
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房地產企業的財務管理工作面臨的主要問題是財務管理制度流于形式，大多數房地產企業在開展財務管理工作中都存在收支審批流程不規范;審批手續不完整;費用開支沒有標準等問題，造成了房地產企業實際費用支出與標準混亂的情況。一些企業為了節約成本，不愿嘗試管理的改革，導致了行業財務管理工作無法順利開展。
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房地產項目的開發，需要巨額資金的投入，動輒數億的地價與建設費用，是房地產行業要面對的一個巨大考驗。目前，房地產行業的主要融資渠道主要是內部融資以及外部融資。內部融資主要來自預售賬款和企業自有資金。自有資金一般不低于投資項目的三成;另外，預售賬款主要是房地產企業通過預售商品房獲得的資金，一般占項目總投資的二至三成。而房地產企業的外部融資渠道主要有銀行信用貸款、房地產債券，以及上市融資等，目前來看，房地產企業的主要融資渠道大多來自于銀行信貸。由于貸款金額大，各大銀行為房地產信貸設置了較高的門檻，增加了融資的難度，房地產企業的財務管理在其融資工作上有著非常大的影響，限制了房地產行業的發展。
（三）資金管理體系不健全
房地產行業的財務管理是一項系統化的工程，涉及到企業長遠發展與投資項目建設等各個方面，部分房地產企業雖然按照相關要求完成了年度投資規劃的制訂，卻并未對規劃的目標進一步細化，各階段計劃也基本形同虛設，導致財務管理制度規范的約束性不足。使企業的財務管理工作無法對資金進行集中的管理與使用，隨著時間的推移，資金使用存在巨大隱患。同時，一些房地產企業對資金管理的重視不足，沒有相對完善的資金預算管理制度，極易出現費用超支的現象。在項目投資中的盲目與隨意，一定程度上會導致企業陷入資金困境。
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房地產行業作為我國經濟體系的傳統產業，財務管理等工作也較為傳統，多數企業仍然采用相對消極的控制手段作為管理標準，對于預測方面以及調控方面還存在較大問題。房地產企業財務管理體系應根據實際情況進行相應的財務調整，從而有效降低企業的財務風險，為房地產企業的穩定發展提供保障，但是目前由于房地產財務管理缺乏主動性。財務管理的運營機制還只是沿用傳統的管理模式，并沒有對其進行創新，導致了房地產行業中財務管理工作處于被動狀態。
三、房地產行業財務管理優化策略
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房地產企業財務管理有效開展，無法脫離行之有效的財務管理制度，財務部門要加強相關培訓工作，提高財務人員的專業水平與專業素質。同時，建立和完善財務管理制度，使各項財務管理工作有所依托，并對財務部門的職能進行強化，明確財務部門的地位，突出財務管理在企業管理中的核心作用。除此之外，要設置專業的財務管理部門，對企業財務相關的各項工作進行把控。并通過規范各項資金的支出，提高財務管理的效用。同時，將財務管理工作納入考核機制，提高財務人員的主動性和積極性。并建立完善的內部審計制度，保證資金使用安全，實現財務管理人員對房地產企業財務狀況的動態監控，推動房地產企業財務管理工作的進程。
?。ǘ﹪L試拓寬融資渠道
房地產企業要盡可能減少對銀行信貸的依賴，積極嘗試其他融資渠道，獲取成本更低的資金。比如中小型房地產企業，可以嘗試聯合開發模式，與其他開發企業結成戰略同盟，得到另一方的資金支持，形成利益共享、風險共擔的局面。其次是，民間融資也是一種行之有效的融資方式，房地產開發企業以略高于銀行信貸的利率向民間企業發起貸款請求。其次，企業在融資的過程中要規避財務風險，保持企業的穩定運轉。
除此之外，房地產企業要充分利用自身產業鏈中的有利資源，進一步與個渠道建立合作關系，比如延緩支付施工企業、材料供應商的應結費用，適當提高購房的首付等。近年來，眾多金融機構的誕生，使房地產企業的貸款提供了更加便利，一些銀行貸款沒有獲批的房地產企業，可以通過私募基金或信托等方式進行債權融資，逐步緩解短期資金壓力。
?。ㄈ嵭胸攧站毣?、信息化管理
我國的房地產企業在財務管理細節上稍顯不足，需要進一步細化財務管理的各項工作，進而提高財務管理實效性。房地產企業可以嘗試采用精細化財務管理模式，全面掌握資金動態，使資金發揮最大效益。隨著我國電子信息技術的日益完善，各行各業的財務管理工作都已經與電子信息技術進行了深度融合，房地產企業應該與時俱進，以信息技術帶動財務管理能力的提高，大力發展財務管理信息技術。目前，我國信息化財務管理尚未廣泛普及，缺乏系統的信息化管理平臺，在此環境下，就需要房地產企業積極進步，在行業領域搶占先機，更好的帶動財務管理水平的提高。
?。ㄋ模┙⒔∪Y金管理體系
房地產企業需要建立健全符合當前經營情況的資金管理體系，首先，根據企業現狀以及市場環境進行全面預算的編制，在此基礎上，對資金規劃目標進行有效分解，依據項目開展進度制訂資金使用的整體規劃，并在項目進行過程中的資金使用情況進行嚴格把控，依照無計劃不開支、有計劃不超支的原則，對企業資金進行嚴格管理，同時，對于房地產企業來說，必須設置專門的臺賬，定期對各項專項資金的使用狀況進行跟蹤與管理，確保企業的資金得到規范的使用。
另外，房地產企業要保證利益最大化，除了對工程結算進行嚴格控制外，還要防止施工過程中的浪費，做好房地產企業的工程部門、財務部門對各個在建項目工程資金使用需求的優先級評估工作，控制工程成本支出。
四、結束語
作為第三產業的重要組成部分，房地產行業對社會經濟影響巨大，如何做好財務管理，始終是房地產行業的關鍵內容，財務管理質量的提升，能夠保證房地產行業的穩定運營，同時，也是房地產行業龐大資金需求的有力保障，希望本文的粗淺見解能夠對房地產行業優化財務管理提供些許參考。
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