房地產銷售代理企業財務管理的相關研究
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摘要：本文對房地產銷售代理企業在財務管理中存在的主要問題進行分析，以此為依據，提出加大對財務管理的重視程度，提高管理水平、在銷售過程中進行目標管理、保證財務數據準確性等有效措施，旨在房地產銷售代理企業通過加強財務管理的工作，為企業創造更高的經濟效益，實現可持續發展。
關鍵詞：房地產銷售代理;財務管理;財務數據;目標管理
目前，我國的經濟體制不斷的改革，各種依附于房地產企業的銷售代理企業也受到了一定的影響。由于行業內的同行較多，導致市場競爭愈發激烈，對于房地產銷售代理的管理制度也不完善，加上中介行業本身就具有的問題，導致房地產銷售代理業的成本支出較大，盈利能力較差。因此，房地產銷售應當明確自身的工作職責，從提高自身專業水平入手，在實際的管理過程中做好企業的財務管理工作，及時發現問題的根源，提出有效的解決措施，從而促進行業的健康發展。
一、房地產銷售代理企業在財務管理中存在的主要問題
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首先，大多數房地產銷售代理企業的經營者普遍都存在重視銷售業績，輕視財務管理工作的現象。在房地產銷售的合同簽訂過程或重大的經營決策中，都沒有積極聽取財務人員的意見，認為財務部門的主要工作職能就是簡單的記賬工作，只是讓財務人員進行財務報賬或制定財務報表等工作，沒有意識到財務工作的重要性，企業的重大決策缺乏有力的依據。其主要原因還是因為房地產銷售代理企業經營者的現代化管理意識不強，進而對企業的發展造成一定的影響[1]。
?。ǘI改增對銷售代理企業的影響
雖然營改增的實施對于房地產銷售代理企業來說，能夠有效的推動企業的發展，但同時造成了一定的不利影響，甚至加重負擔較高的稅收負擔會在一定程度上增加企業的經營壓力，長此以往會造成較為惡劣的影響。例如，雖然營改增后減少了稅收名目，由于銷售代理企業的融資渠道有限，導致企業要背負的利息成本較高。另外，對于營改增政策后的業務抵扣問題，也對銷售代理企業造成一定的影響。房地產銷售代理企業的項目開發周期較長，需要繳納的稅收費用也相對較高。如教育配置、供電配套、政府規費、營業稅等，都是開發業必須支付的費用。在項目還未完工時就需要繳納增值稅的現象時常發生，進而對企業的長遠發展造成一定的影響。
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首先，就房地產銷售代理企業的實際狀況進行分析，普遍存在財務管理職能實際效用不大的現象，主要的工作職能停留在會計核算中，缺乏企業的經營決策、財務風險預測及財務管控工作能力，無法保證財務數據的真實性、準確性，進而無法為企業的重大決策提供依據，在房地產銷售代理企業內部，沒有建立嚴格的財務核算制度，沒有貫徹相應的會計核算程序，導致會計資料及數據的可靠性不強。其主要原因表現在以下兩個方面：①管理者對于財務管理的定位不高，只是進行對日常工作的會計核算，對于財務管理的智能要求較低。②許多財務工作人員沒有明確自身的工作職責，導致風險問題發生時沒有人承擔責任，進而影響企業的實際經濟收益。
二、提高房地產銷售代理企業財務管理水平的有效措施
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房地產銷售代理企業的領導者要意識到財務管理的重要性，在實際的運營過程中，將企業的銷售與財務費用直接掛鉤，加大對財務部門的管理力度，在涉及到企業重大決策的過程中，要積極聽取財務人員的意見，讓財務人員為企業的房產銷售工作進行嚴格的把關，不斷的調整費用支出，并制定完善的財務內控管理制度。針對有些企業擔心成本過高，不敢投入的現象，逐步健全機制，通過對銷售情況及企業狀況的分析，利用以下兩種方式，有效的提高求財務管理水平。①對銷售收入的數額進行考核，讓銷售人員將工作的重心放在銷售過程中，避免考慮費用的問題。②對支出的費用進行管理，對于必要的費用，要制定合理的計劃，逐步完善費用考核機制[2]。
另外，要想有效防止費用沒有節制的現象，就要進行以下幾個方面的規定：①對費用的性質進行劃分，例如，廣告費、固定費用及變動費用等，尤其是變動費用不僅包括業務費，還包含與銷售部有關的費用，固定費用由管理人員的工資及房租等等。②根據費用的差異，制定不同的控制方法及費率，根據合同規定進行定額控制，變動費率要根據企業的實際狀況進行確定。③加強預算管理，主要就是為了解決費用結構的問題，通過加強預算管理的工作，能夠對費用結構進行實時監控，并對其實際用途進行較為深入的分析。
?。ǘ┰阡N售過程中進行目標管理
在房地產銷售代理企業的實際銷售過程中，要注重以下幾個關鍵點：①利潤目標②資金占用目標③價值目標。相關的工作人員要根據以上三個目標，開展相應的管理工作，要保證對這三個目標統籌兼顧。要想進一步確定銷售目標，就要通過開展預算管理的工作，結合企業的實際情況，明確措施，并在企業內部落實績效考核制度。通過預算管理的工作，才能夠將風險防范工作做在事前，對于財務風險能夠及時洞察，使實際情況與預算管理不會存在較大的差異，進而使工作人員都能夠明確自身的基本職責，為企業的經營發展奠定穩固的基礎。另外，在房地產企業內部落實績效考核的工作，將銷售代理人員的利益與企業的財務管理工作直接掛鉤，進而有效的激發員工的積極性，進而提高工作效率[3]。
（三）對一手房代理項目定位及利潤測算，減少財務風險
首先，一手房與二手房不同，一手房大多未完工，導致期房的質量無法保證，若銷售代理企業在選擇樓盤時出現失誤，一手房的質量若出現問題就會對企業的利潤及口碑等造成一定的影響。其次，與二手房相比，一手房的代理費用結算周期較長，導致資金回收的風險較高。因此，在進行一手房代理項目的過程中，要明確自身的定位，不要僅僅為了提高業務量，不注重開發商的選擇，進而給企業的發展造成一定的影響，相關的工作人員應當與信譽良好的開發商進行合作。另外，一手房代理項目的開展會帶來一系列的問題，例如，業務調整、資源分配等等，企業要將處理一手房業務與二手房業務之間的資源分配作為基礎，根據實際的情況進行分析，逐步構建新型的財務管理體系。 以某銷售代理企業為例，該企業經過長時間的發展，積累了大量的房源，并且一二手房的消費者具有互為潛在顧客的關系，在一手房代理項目的開展過程中，可以將一手房源與二手房源進行匹配，實現資源共享，進而獲得更高的業績。經過近幾年的市場擴張與政府政策的變化，導致二手房市場低迷，成交量不高，對于企業內部的測算不夠精確，內部資源也沒有得到合理的利用。而一手房代理項目的開展能夠有效的解決這一問題，從根本上解決資源閑置的情況。
?。ㄋ模┍ＷC財務數據質量
首先，市場的財務管理工作需要依靠數據說話，相關的財務工作人員及銷售管理人員都應當明確數據處理的基本流程，并做好原始記錄，日常等級與數據的總結整合。營銷負責人要加強與財務部門管理人員之間的協調與溝通，對于房地產銷售代理企業的實際銷售情況要做到心中有數，進而有效的提高房地產銷售代理企業的業績。與此同時，企業的預算管理、費用開支及預算管理工作，都需要準確的財務數據，若財務數據不及時、不準確，就會導致費用開支缺乏相應的保障，進而對企業的后續工作開展造成阻礙。因此，相關的工作人員要不斷的加強數據的管控力度，不斷的完善報表工作的制定流程，進而為財務管理的工作開展奠定穩固的基礎[4]。
?。ㄎ澹I改增后對成本管理、稅務籌劃的應對措施
房地產銷售代理企業務必要提前做好財務核算準備，在一定程度上提高成本管理質量與財務核算水平。通過精細化的財務核算有效的開展稅務籌劃的工作，不斷的強化稅收管控。在營改增政策下，房地產銷售代理企業要保證項目的進項稅能夠得到抵扣，對企業的費用支出盡可能的取得進項發票。項目進行合理的評估，并為房地產銷售代理企業爭取一定的稅收減免，加強對于成本管理模式的調整，利用營改增，使企業的經濟效益不斷提高。
（六）加強績效考核工作
在房地產銷售代理企業的財務管理過程中，要注重加強績效考核工作，對于銷售代理人員的工作效率及成果進行考核，因為銷售代理的業績直觀的表現了企業的實際運營狀況以及資金回收狀況，相關的管理人員要將員工的績效考核工作與企業的財務管理結合，將員工的實際利益與企業的發展直接掛鉤，從根本上激發員工的工作積極性?？梢圆扇∫韵聝煞N方式：
1.績效工資模式。取消銷售代理的基本底薪，在不改變企業成本的前提下，根據員工的績效考核結果進行收入分配，要對各種指標進行考核，這種模式能夠使員工及時發現自身的問題，進而有效的提高工作效率。
2.底薪+績效工資+團隊提成。將銷售的總提成劃分為績效工資與團隊提成兩個部分，進而激發員工的團隊意識，縮小工資差異，逐步構建穩定的財務環境，為房地產銷售企業創造更高的經濟效益。
三、結束語
綜上所述，本文主要闡述了房地產銷售代理企業在財務管理中存在的主要問題，相關的銷售代理工作人員要及時找出問題的薄弱環節，逐步轉變原有的管理模式，在一定程度上提高房地產專業水平與營銷能力，及時洞察市場環境的變化，才能夠將專業分工的優勢發揮到最大化，管理者要意識到強化企業財務管理的重要性，逐步完善相關的規章制度，有效的提高銷售代理人員的工作質量與效率，進而實現經濟效益最大化。
參考文獻：
[1]于晶.我國房地產企業財務管理中存在的問題及對策[J].財經界（學術版），2018 （21）：72-73.
[2]王溯.如何強化企業財務管理中的內部控制工作[J].中國鄉鎮企業會計，2018 （10）：230-231.
[3]馬媛.房地產企業財務管理風險及防范措施研究[J].現代國企研究，2018 （18）：49.
[4]陳夏萍.新形勢下房地產企業財務管理的問題與對策分析[J].財會學習，2018 （23）：44-45.
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