房價上漲到何時？

來源:用戶上傳      作者: 刑海洋

　　
　　去年下半年，澳大利亞、英國的住房市場開始降溫，但美國的房地產仍在狂漲。去年，美國房價上漲了11.2％，在接近去年年尾之際，突然猛漲，同比漲幅高達18％！到今年2月份，美國新屋銷售增長了9.4％，所有這一切，都是上個世紀70年代以來難得一見的高水平。
　　判斷一個地區房地產的火熱程度，除了價格，還有很多具體而微的指標。其中一個是“轉貸”，也就是買了再賣，由下家繼續還款的情況近年來一路飆升。據舊金山一家抵押貸款中介的統計，當前美國8.5％的住房貸款轉貸，而2000年這一數據是5.8％，4年中上升了近50％。去年一年，美國房地產市場共有770萬宗交易，據估計，25％的購買者以投資轉手為目的。
　　紐約是美國獨一無二的以公寓樓而非獨立住宅為主的城市，紐約房地產的熱度有另一個指標:“捆綁售房率”。在紐約西區，地產經紀商正忙于把鄰居們聯合起來，共同售賣他們的地產組合。2003年，“組合”在地產中的比例是2.9％，現在上升到了4.1％，更早的2000年，這一比例只有1.7％。兩套或多套一起的公寓的價格顯然不是幾套房子簡單相加的結果。組合后的房價，有時能翻番！
　　租金與售價的比例又是一個指標。如今，美國加州部分地區的房屋價格已經超過年租金的35倍以上，而紐約和西棕櫚灘的房屋價格也高達租金的25倍左右。最典型的例子發生在舊金山，昔日網絡泡沫的發祥地。1998年，互聯網泡沫白熱化時，硅谷所在的舊金山迎來了高檔寫字樓市場的一個高潮，當時成交額19.2億美元。2004年，這一紀錄被真正的房地產高潮打破，一年成交20億美元。2003年，中心商務區每平方英尺的均價還是235美元，去年上升為304美元，頂尖寫字樓的價格甚至超過了400美元。舊金山的房地產熱弄得一些地產商云里霧里，因為還在兩年前，曾有寫字樓因83％的空置率不得不低價出售，現在，租客們神奇地冒出來。
　　
　　泡沫的肇始顯然和利率有關。從2002年開始，低美元利率和弱勢美元驅動全球進入了一個房地產的高漲期。不妨看一下2003年主要西方國家的房價漲幅:美國8.2％;英國15.6％;新西蘭24.8％;西班牙16.5％;澳大利亞18.9％。一年中，除了亞洲日本、我國香港等泡沫破裂國家和地區的房地產下跌外，世界各地都在上漲。
　　但大凡泡沫，就沒有不破的時候。日本的房地產破裂后，直到今天都不見轉機。2003年它的房屋價格下跌了5.7％，2004年還接著下降6％，而這些，還是為它將近15年前的泡沫買單。
　　那么全球的資產如今是否處在巨大的泡沫中？來自權威機構的房價指數顯示，自亞洲金融危機的1997年到現在，南非的房價漲了195％，西班牙漲了131％，英國上漲147％，愛爾蘭上漲179％。當然，這里面都有美元貶值而助推的因素。但美國本土的價格也漲了65％。很多經濟學家的共識是，全球資產的價格已經進入一個泡沫期。紐約的曼哈頓，十余年間地產上漲到原來的4倍，在舊金山、巴黎、哥本哈根、斯德哥爾摩和莫斯科，地產的價格成倍地上升。由此可見，這個泡沫已經急劇膨脹了。
　　實際上，泡沫破裂的跡象已經在很多地方猙獰初露。澳大利亞，去年房價上漲已經下降到2.8％，房東們發現靠投資房產再出租已經無利可圖。而此時，經過幾年的上漲，房價已經上升了一倍，高到了首次安家置業者無力支付的程度。當兩種購房力量或無利驅動或無力進入的時候，房產的泡沫就難以再繼續吹漲了。而在美國，這個靠“寅吃卯糧”金融信用的國度，上世紀30年代的大蕭條曾使政府將抵押貸款變為固定利率，現在，利率回到市場狀態。一旦聯邦利率上升到人們無法支付房屋貸款的時候，這個巨大的泡沫就可能破裂。
　　所謂“成也蕭何，敗也蕭何”。全球資產價格高漲的始作俑者當數美元利率，地產的拐點也應該是利率。兩年前，30年美元貸款利率還是4％，今年年初是5.6％,3月下旬已經漲過了6％。一些分析人士預計，抵押貸款利率明年將達到7％?！八{籌經濟指數”對經濟學家所作的調查顯示，今年美國的新屋開工量將下降5％，明年將進一步下降，銷售量也將同步減少。如果美國房價漲幅明顯減緩或房價出現下降，抵押再融資也將大大減少。在油價節節攀升的情況下，抵押再融資的減少將使美國消費者雪上加霜。
　　按照《非理性繁榮》作者，耶魯大學經濟學教授羅伯特希勒的說法，幻滅很可能始于那些華麗的大城市，伴隨著一連串的下跌，衰退就來了。在互聯網高漲期，當投資者開始懷疑高飛的價格是否能帶來未來預期中的盈利的時候，一切便都在瞬間結束了。房地產和基礎建設當然有它傳統的一面，泡沫自然和虛擬世界無法可比。但泡沫既然存在，破滅的道理即是一樣的。

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