論房產稅改革對房價的調控作用
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摘 要 隨著我國城鎮化的推進，居民住宅問題關注度日益上升，房價也隨之大幅上漲。為穩定房價，保障居民基本生活，中央政府牽頭，采取了一系列調控政策，想要通過宏觀調控來抑制過快增長的房價，促進房地產市場乃至整個國民經濟健康平穩的運行?；诖?，本文從滬渝兩市房產稅政策出發，分析當下房產稅政策存在的意義與現實運行過程中存在的問題，從而結合市場實際情況，對當前兩市房產稅政策對于房價的調控效應進行分析，試圖為將來房產稅稅制改革的全面推廣提供些許參考。
關鍵詞 房產稅 房價 稅制改革
一、房產稅概述
?。ㄒ唬┓慨a稅的含義
房產稅的本質是一種財產稅，且屬于向產權所有人征收的個人財產稅。造成其特殊性的問題在于，其征稅對象只是房屋，征稅范圍限于城鎮的經營性房屋（商品房），根據房屋的經營使用方式分為按照計稅余值或租金收入的一定比例來征收。
?。ǘ┓慨a稅與房地產稅的區別
房地產稅的含義更為綜合、廣泛，它與一切房地產經濟運動過程有直接的關聯。房地產稅與房產稅既有區別，又有聯系。中國財政學會副會長兼秘書長賈康指出，“在漢語的表述中，房地產稅和房產稅說起來兩者有區別，但實際上的都是消費住房保有環節上，實施改革從無到有來征收的這個稅種”。
二、我國征收房產稅的意義
?。ㄒ唬┰黾诱斦杖?，緩解地方政府財政壓力
房產稅具有征收對象固定，征收范圍廣泛等特點，其計稅依據反映的是房產的市場價值，這使得房產稅稅源穩定，對于一個地區的整體經濟發展有重要的影響。因此，政府可以利用房產稅政策的制定與改革，用來緩解地方債務的壓力，從而改善城市基礎設施建設，提高基本公共服務水平等。
?。ǘ┯欣诙糁品績r上漲以及優化房地產資源配置
房地產稅通過對資產和市場交易征收稅款發揮對房價的調控作用。房產稅作為稅收的一種，對于某些擁有多套房或高檔商品房的房主起到制約購買力的作用。一方面是通過稅收提高商品價格，降低富人的商品房消費需求，從而進一步反作用于房價，抑制房價的飛速上漲;另一方面是防止投機商家“炒房”，將更多的住房資源交還給廣大的人民群眾，提高房屋使用效率。
（三）調節個人收入分配，促進財富格局重構
稅收本身就是調節社會經濟的重要工具，稅收在引導經濟活動、促進社會財富再分配方面有不可替代的作用。隨著我國經濟發展水平不斷提高，不可避免地出現貧富差距拉大，居民收入城鄉不平衡的狀況，為了應對這一情況，設計合理的房產稅稅收政策，有利于讓不同的住房人群承擔不同的稅收。通過差異化征收，可以對不同的收入水平的民眾的稅負水平進行調控，從而對財富格局的重構起到推動作用。
三、滬渝兩市房產稅對房價的影響分析
?。ㄒ唬鍍墒蟹慨a稅稅制比較
第一，相同點。滬渝兩市房產稅改革的核心思想存在共通之處：一是不溯及既往原則，對改革政策頒布之前的居民持有的房屋不征收房產稅;二是差異化稅率，價高者多承擔稅負，價低者少承擔稅負;三是都屬于較為寬松的稅收政策，存在較多的稅收優惠;四是總體目標相同，都希望通過稅收調控，抑制住房投資的欲望。
第二，不同點。由于兩地的房地產市場、經濟發展水平、文化背景等眾多方存在較大差異，兩個試點城市的政策設計必然存在不同：重慶改革的主要目的是為了調整居民可支配收入，通過對房價的作用平衡房屋買賣;上海市房產稅改革則更多側重于對稅制的創新與優化。
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由圖1可知，上海市在房產稅改革政策實施以后住宅價格有明顯下降，上半年交易均價雖有波動，但整體仍比初始月份低，說明房產稅開征對于上海市房價短期內有一定程度的遏制作用。
由圖2可知，2011年2月住房價格明顯下降，但是后續月份中又波動上升，上半年最終房價與初始價格基本保持不變?；诖?，我們合理推測造房產稅政策剛出臺期間，購房人群處于觀望態度，此后時間里逐漸恢復購買力，所以短期內重慶市分房產稅政策存在一定的抑制購買的作用，但是作用有限。
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圖3為2008—2017年上海住房銷售價格的變化情況，在這10年時間里，房價的唯一一次負增長是在2011年，無論是在此之前還是之后，房價都保持連續增長。2011年之后，全市房屋均價從22625元/平方到2017年的50017元/平方，上漲高達1.2倍，最高漲幅出現在2016年。經過調查研究，2016年央行首次下調了首套房的首付比例，首次購買普通住房的首付款比例調整為最低20%，而對擁有一套住房的家庭，申請貸款買房的首付款比例則調整為不低于30%，基于這樣的國家政策，購買者對商品價格的心理預期發生變化，從而推動了房價的大幅上漲。所以我們發現，由于國家政策、購買者心理預期、投資市場等多方面因素的影響，房產稅政策對于上海市的房價并不存在明顯的長期調控效應。
圖4為2008—2017年重慶住房銷售價格變化情況。我們可以發現，在2011年之前，重慶市住房價格保持上漲趨勢，漲幅保持在23%左右，但自從在2011年實施房產稅政策以來，重慶市房價年漲幅未曾超過13%（2016年受國家政策影響漲幅達到27%），并且在2014—2015年一度出現負增長，所以重慶市房產稅政策對于當地房價的激烈上漲其實是可以進行緩和的，但是無法徹底實現平穩優質的良性發展。
綜上所述，雖然房產稅政策出臺的短期內會對政策作用城市產生不同程度的影響，但是從長期的角度來看，其效果并不持久和明顯，因此無法推理出進行房產稅改革就能對我國商品房價格的連年快速增長起到持續的抑制作用的結論。
筆者認為主要原因在于房產稅政策針對的征稅對象以及征稅范圍有限，導致所在地區的消費群眾購買力與影響力不足，其次房產稅政策并非影響房價的唯一因素，在試點實施的同時未能減少其他政策的影響，必然會導致房產稅政策調控效力的減弱。我們希望有關部門可以根據現有的經驗，對當前房產稅改革政策作出調整，包括法律體系的建立、征收范圍與對象和合理設置以及稅率和房價評估系統的完善，爭取利用房產稅改革促進新的經濟社會良性發展模式的形成。
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