國房產稅改革文獻評述
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摘 要：房地產業是我國實體經濟重要的支柱產業，在拉動經濟增長的同時，也抬高了房價。研究房產稅改革對地方經濟和民眾生活影響并及早制定應對之策具有重要意義。通過從房產稅研究現狀、滬渝試點效果、房產稅改革方案對文獻進行了梳理，試圖總結現有研究的不足以及未來展望。
關鍵詞：房產稅;滬渝試點;房價;未來展望
中圖分類號：F23 文獻標識碼：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2019.17.037
1 房產稅的現狀研究
1.1 法律缺位
目前我國房產稅實行的是1986年頒布的《房產稅暫行條例》，對個人住房保有環節實施免稅。崔志坤（2017）指出個人住房保有環節的房產稅在稅種法定、稅收要素確定等方面都處于法律缺位狀態。根據《立法法》的要求，應先有“房產稅”方面的相關法律，房產稅才能步入現實的征收軌道。
1.2 缺乏完善的不動產登記制度和信息共享機制
從不動產登記情況看，2015年3月1日《不動產登記暫行條例》開始實施，2016年1月1日《不動產登記暫行條例實施細則》公布施行，不動產實現統一登記，崔志坤（2017）認為由于稅務部門和房產管理部門信息沒有還達到共享，稅務部門并不能完全掌握居民的不動產信息。所以對個人住房開征房產稅，只能通過房產所有人自主申報的方式，信息的不對稱性容易造成稅收流失。
1.3 地方稅權有限
房產稅屬于地方稅種，但是地方卻沒有立法權。房產稅的基本要素立法權都集中在中央，地方政府不能因地制宜實施稅收政策，難以有效發揮優化配置的功能。
2 滬渝房產稅試點效果研究
2011年1月，上海與重慶開始對個人住房征收房產稅進行試點。直到2018年，上海與重慶的房產稅試點己有8年，兩個城市的試點政策實施效果對往后房產稅的改革與推廣有著重要意義，能夠為制定更加合理的房產稅提供理論基礎和依據。
2.1 試點政策有效地抑制了房價上漲
劉甲炎（2013）利用合成控制法估計其對房價的影響，發現重慶房產稅試點的總體房價相對于對照組下降了156.61-350.80元/平方米，下降幅度達到527%，達到了抑制房價上漲的作用。其中，144平方以上的大戶型房價下降，反之90平方米以下的小戶型房價上升，這說明試點政策反而降低了中低收入群體的福利。王家庭（2014）使用DID方法，利用2006年-2012年35個大中城市的面板數據，指出房產稅試點顯著降低了住宅價格，但其對商品房價格和高檔住宅價格的影響不顯著。尹音頻、魏彧（2014）對比了上海房產稅試點前后房地產企業投資情況、房地產市場價格與結構變化，認為上海房產稅試點的實施優化了房地產市場結構。賈點點（2018）選用4個指標，即住宅投資額中別墅、高檔公寓投資額的比例;住宅施工面積中高檔房的比例;住宅竣工面積中高檔房的比例和住宅銷售面積中高檔房的比例，發現在2006年-2015年中，重慶和上海這四個指標在試點后5年內都下降了，其中，重慶的下降的比例最明顯，說明房產稅對房價以及投資性房產的行為起到了一定的抑制作用。
2.2 試點政策未有效抑制房價上漲
夏商末（2011）指出上海的方案并不是嚴格意義上的房產稅，目的僅是為了限制增量房地產的購買。安體富、葛靜（2012）基于籌集收入、調控房價和收入分配的作用評價滬渝試點效果，發現其籌集收入的作用微乎其微，降低房價的作用也具有不確定性，但是渝版房產稅試點政策能夠起到收入分配作用。牛歡歡（2013）研究滬渝兩地房產稅的收入效應和價格效應，指出滬渝試點的價格和收入效果都并不明顯，主要原因在于兩個試點方案沒有對政策目標做出明確的定位。黃洪（2017）利用上海2009年-2016年之間的房價漲幅數據，也得出房產稅調節房價的作用有限的結論。
3 對房產稅制度設計的建議
3.1 課稅對象
課稅對象是區分和設置稅種的依據，李美云（2017）對商品房、經濟適用房、小產權房、自建房、單位福利房和集資房這6種類型房產分別進行了分析，認為我國應當依據從價計征。在此基礎上，舒穎崗（2018）認為，應當將農村房地產納入征稅對象并給予減免優惠。
3.2 稅率
唐在富（2012）認為在房產稅改革初期可選擇偏低的稅率水平，之后稅率可考慮為1%—3%。張平等（2016）利用2010年的入戶調查數據，使用0.5%的稅率測算不同地區的房產稅納稅能力，考察了不同家庭房產稅納稅能力的潛在決定因素，結果顯示，不同區域和家庭的納稅能力存在很大差異，所以這表明房產稅是將是地方稅，且應進行充分的差異化制度設計。同樣的，俞光遠（2018）也認為應當使用差別稅率，將居住用房產稅率設定為0.5%—0.8%;工商業用房產稅率1.5%—1.8%;空置房地產5%—10%的超額累進稅率。
3.3 計稅依據
多數學者都認為應當按照評估價值進行征稅，比如，龐鳳喜，2008;田珊，2013;楊志勇，2015;崔志坤，2017;陳雙專，2018;孫吳舒婷，2018等。其中，田珊（2013）提出準確評估房地產計稅價值是確定物業稅稅基和應納稅額的基礎。在此基礎上，崔志坤（2017）特別提出要建立由地方政府負責的房地產評估機構，在3—10年內設定評估周期，并建立評估爭議解決機制。而侯一麟（2016）則認為評估周期為1年一次為佳。
3.4 稅收優惠
侯一麟（2016）提出應當設置人均價值減免，減免之不宜超過人均面積的三分之一乘以中位房價，并規定出租房、空置房、度假房以及在建房等不享受此項待遇。張平和侯一麟在《房地產稅的納稅能力、稅負分布及再分配效應》一文中，以微觀數據再次證實，“人均價值減免”這項優惠政策在縱向公平、調節分配及稅政實施方面優于“首套減免”和“人均面積減免”。崔志坤（2017）則認為可以給予所有納稅人一個普適性免征額，并給特殊用途和特殊人群給予優惠（孫吳舒婷，2018;俞光遠，2018）。龐鳳喜（2008）認為稅收的優惠設計應當有兩點：一是對僅有一套住房者實行起征點政策;二是對有多套住房者實行免征額政策，以起征點的面積折合市場價值來設計免征額。 可見，學者對房產稅稅制的研究具有較強的針對性，為我國房產稅的制度設計提供了豐富的參考資料思想啟迪。但在梳理文獻的過程中，我們發現許多研究都聚焦在理論模擬研究上，對實證分析的較少。
4 未來展望
通過對以往文獻的梳理發現，關于房產稅的改革，不管是基于現狀問題，還是滬渝試點效果研究，大部分學者都認可房產稅改革的必要性。
房產稅改革的核心是對居民個人住宅在保有環節征稅，涉及到每位居民的切身利益，稅負在社會成員間的分配也比較清晰。此次房產稅改革究竟是定位于調整房價還是籌集財政收入，在設計稅收要素時都有不同的偏向。這就要求房產稅在改革進程中，應當最大限度地征求各方意見，在充分協調、溝通的基礎上，尋求能夠達成社會各界最大共識的方案。當然，我們也應當立足于本國國情，借鑒國經驗，取其精華，去其糟粕，以構建起一套符合我國國情的房產稅征管體系。
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