基于房地產開發項目管理的研究
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摘要：隨著我國經濟的快速發展以及城市化進程的加快,房地產開發項目越來越多,現場管理是房地產開發項目成功的關鍵。而現場管理是指對建筑場地進行科學安排,合理使用,并與各種環境保持協調關系。結合多年的實際工作經驗,本文分別從房地產開發項目管理的規劃階段、設計階段、施工階段以及竣工后的業務管理階段闡述了房地產開發項目管理存在的問題以及對應的措施。
關鍵字：項目管理，規劃管理，設計管理，施工管理，物業服務
引言
房地產開發項目管理是指依照客觀的經濟規律以及房地產的發展形勢，對房地產的項目開發有效的分析、計劃、組織、協調和開發的系統管理措施。房地產開發項目管理是其開發整個過程的管理，通常是從項目規劃、項目的可行性研究、項目的定位、項目的工程設計、以及施工到竣工交付后的維護和物業服務整個過程中的管理。在城市化進程飛快的今天，所有房地產的開發都需要此過程。
房地產開發項目的規劃管理
房地產開發項目管理的第一個步是規劃管理。在這一階段是通過分析建筑所要達到的目標，確定建筑規劃方案。規范方案在整個房地產開發中是最為關鍵的階段之一，關系著整個項目的成敗，因此必須做好項目方案的可行性和可靠性分析，需要做到如下幾點：
做好市場調查
營銷策劃部分別從建筑的地理位置、建筑戶型規模以及需求做好市場調查，然后根據調查報告，研究建筑的地理位置是否合理，規劃的建筑戶型規模是否符合大多數客戶的需求。
與規劃部門積極溝通
及時的與規劃部門溝通，通過規劃部門對相關知識和政策的了解，根據相關的規定，確定出最佳的規劃指標。
方案規劃通過相關的招標投標法進行
在招標過程中以建筑平面布局、戶型模型以及建筑的立體效果等做選擇。
房地產開發項目的設計管理
在房地產開發項目中設計理念的新穎程度、設計結構的規范性、建筑布局的適用性、對供水系統、供電系統以及智能安防系統的規劃合理性都會影響到開發的項目。在房地產競爭激烈的今天，要想在此行業有一席之地，房地產開發商必須從設計開始，做到設計的產品讓顧客滿意。在規劃管理方面房地產應該做好如下幾方面：
設計單位的選擇
不能因為節約資金找設計能力差的設計單位，設計的質量關系著整個項目的發展，況且在設計投資占整個項目投資的很小一部分，因此要根據相關的建設施工質量管理條例和招標法進行選擇設計單位。保證這些中標的單位設計出來的成果安全、經濟、新穎、施工方便等。招標時可以根據招標單位的能力選擇。
合理安排設計單位工作的進度
在設計質量能夠保證的前提下可以提高設計單位的工作效率，但不能一時圖時間上的超越而忽視了設計的質量。
隨時與設計單位溝通
項目開發商應該隨時和設計單位溝通，讓設計人員明確設計的要求以及希望達到的目標。隨時了解設計理念以及設計進度，及時的解決設計過程中出現的問題，遇到設計問題時與設計人員同時探討研究。保證設計出讓自己滿意、將來讓顧客滿意的成果。
房地產開發項目的施工管理
施工管理是合理的使用建筑場地，并進行科學的安排，使各方面的效率達到最優化。房地產開發施工管理所追求的目標是：安全有序、規范場容、整潔衛生、文明作業。
合理按照總平面設計布置施工現場
合理的布置施工現場能使機械設備、物資材料、人工勞動力實現最佳的配合，施工現場會顯得標準化、秩序化、規范化。在施工準備、正式施工、竣工驗收和養護管理等"四個階段中，合理按照總平面設計布置施工現場貫穿于其中，且我們要根據實際的各種狀況，不斷地改進現場的布置方案。這個過程是一個動態的過程，伴隨著施工階段的不同，總設計方案的改進，要不斷修改、補充、調整來保證施工現場的布置能滿足現有階段的需要。最后就是按照既定的計劃實施，并根據具體情況采取不同應急措施。
目視管理
利用各種視覺信息來感知并組織施工現場的工作活動。在施工現場，目視管理便于項目工作人員進行自我控制與自我管理，這個過程也貫穿于現場施工的四個階段中。在施工現場的適當的位置設置各種規章制度，標準細則等來加強工作人員的自我約束。利用各種明顯的警示標志來區分安全區域與危險區域，及相應場地應注意的安全問題，預防事故的發生。施工現場可進行分區，相應責任人負責該片區的管理，并掛牌展示，這樣便于監督。責任人在自己管理的片區也要及時宣傳安全施工等信息，可在宣傳時選擇LED顯示屏等現代信息傳遞方式來提高視覺效果，并定期檢查工程及時反饋檢查信息，將隱患扼殺在萌芽狀態。
獎懲措施
制定相應的獎懲措施，對工作人員進行交底。對于嚴格按照規定，安全施工并積極配合檢查監管人員工作的人員給予獎勵；對于違反規定，給企業造成不良影響的工作人員給予書面批評和物質懲罰。在獎懲過程中一定遵循公平、公正、公開的原則，定期的檢查之后，對于評定結果進行公示，目的在于讓施工人員形成工作的好與壞是有很大的差別的觀念。這樣逐漸建立的理念會使項目現場更加的文明和安全。
施工現場定期召開安全、文明例會
施工現場總負責人應定期的組織開展管理人員的安全、文明例會，以書面的形式做好每次會議的記錄。參會人員不僅要對前一段的工作進行相應的總結，且要提出其中出現的問題和相應的合理化建議。采取層層滲透的方式，由參會人員逐級向下級傳遞會議精神與所制定的措施，務必使工作人員能夠意識到自身的價值和責任。
提高項目管理人員的各種素質
施工現場的管理行為和相應措施是由人完成和制定的，所以項目管理人員的素質在很大程度上決定項目管理的質量。管理人員必須要掌握一定的法律知識，以便在需要的時候利用法律武器維護公司的權益；其次應具備一定的前瞻性和大局觀，能夠預見不良施工過程造成的嚴重后果，并且任何時候都要以公司的為核心考慮問題；再者一些基本的技術問題要有所了解，以備在相應技術人員未到位時維持局面，防止現場混亂；最后就是一定要具備很強的協調能力，使現場各部門能夠有序的完成自己的工作并且與其他部門緊密協作。
房地產開發項目竣工后的項目管理
房地產開發項目竣工后的項目管理主要是業務服務。要求營銷人員和客戶服務人員提前做好工作，積極的和業務管理公司溝通，了解掌握小區內部業務管理需要的設備和管理的房間分配等。營銷在項目開發中有著重要的作用，項目經理要正確的把握營銷理念，與相應的部門（如公司智能部門）積極的合作，增強產品在市場中的推廣。
總結
我國的房地產產業已經進入了一個競爭特殊的階段，市場的規模在不斷的擴大，房地產企業之間的競爭異常的激烈。在這種形式下，房地產開發項目管理作為房地產開發主要部分，在項目的成功與否中起著關鍵的作用。本文從房地產開發項目的規劃管理、設計管理再到施工的現場管理以及施工后的業務服務闡述了房地產項目管理中存在的問題，并根據對應的問題提出了相應的措施。在房地產開發過程中開發商作為整個項目開發過程中的組織者，是項目管理的核心，所以開發商應該廣泛的采集各個參與單位的信息以及市場信息，以項目的開發為中心，組建項目管理組織，同時進行規范化得運營，才能實現項目的成功完成和各個參與單位的共贏。
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