淺析小股操盤模式的優點和隱憂
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摘 要：近年來，隨著萬科的小股操盤的推行，業界中的優質企業均積極效仿，社會輿論也持續地解構和分析研究萬科所引進使用的模式。本文從筆者集團考慮引進合作方時，對小股操盤的可行性進行論證，闡述了小股操盤模式在實際應用的優缺點。
關鍵詞：小股操盤;優勢;優點;隱憂
小股操盤，顧名思義，是指企業在合作項目中不控股，但對項目擁有操盤權，通過輸出管理和品牌，利用成熟產品、制造體系、融資和采購資源的優勢，獲取較大的項目效益。
一、小股操盤的現狀
小股操盤特點在于同股不同權。企業以較低的持股比重進行項目開發，依靠管理和品牌的輸出實現多項目的運營管理，從而實現企業的規?；瘮U張。萬科、龍湖、旭輝、朗詩等優質企業均積極試水小股操盤，既利用外部資源，又搶占更多的市場份額;另一方面，其憑借更多的項目開發和運營，提升品牌影響力，進一步反哺業績。
提到“小股操盤”，絕對不能不提其中的佼佼者萬科。2014年3月，萬科正式向外界表示學習美國的鐵獅門，引入并推行“小股操盤”模式。隨后，萬科新增合作項目中小股項目的比重逐步上升，萬科的投資收益與凈資產收益率同時出現明顯的上升。萬科最經典的是小股操盤的案例，要數云南萬科云上城項目，投資回報率高達987%，當然這只是個個案。
在萬科的合作項目中，他們不是控股方，但項目仍然由萬科團隊進行操盤，使用萬科品牌和產品體系，共享萬科的信用、采購等資源。而小股操盤者萬科，則能借此提高資金使用效率，放大自有資金投資回報率。在收益分配中，除了部分簡單按照股權比例分配外，萬科更多與合作方約定項目的預期收益標準，并設立浮動的分配方案。通常而言，萬科的收益包括三部分，分別是股權收益、項目管理費和項目超額利潤分配。具體流程是先按照銷售收入收取固定比例的管理費，再按照股權比例進行收益分配;此外，依照在事前設立了浮動的分配方案，根據項目最終的收益情況，從而再獲取項目的超額利潤分配。
筆者就職的某集團房地產事業部，對已經通過招拍掛獲取的土地，想通過與合作方共同開發模式，獲取開發收益的成果。筆者在這背景下，接觸到小股操盤的操作模式，并在相應的可行性研究中，逐步深入了解該開發模式。
二、小股操盤的基礎
通過小股操盤的特點，以及對應的企業的案例，發現其的確具有無可比擬的優點。即使同是小股操盤，股東們可以根據合作項目的特點或各自優劣勢，采取靈活有效的模式，最終達到1+1>2的共贏局面。然而，不是所有的開發商參與投身小股操盤角色均如愿以償。畢竟，作為小股操盤方，一方面投入相對較少的“小盤”，另一方面要確保絕對控制“操盤”，這就需要具備強大的自身優勢，讓合作方心悅誠服地交出操盤權，確保了控制權，才讓后續的收益變成現實。
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操盤企業一般都是大型的房地產集團，由于開發和銷售規模大，所以在市場議價能力強，集中采購規模大，成本低;融資成本在規模效應的保障下降低;開發速度、區劃速度都快。
?。ǘ┊a品優勢
操盤企業經過多年的積累，項目多，經驗足，客戶目標需求的研究更為精準，成熟的產品線可靈活調配，往往在匹配完項目特征后，就可以選擇用一種工廠流水線模式投入開發，項目產品均是快、很、準。
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操盤企業的規模是日積月累的成果，在社會上擁有較高的認可，更容易獲取大眾的接受和信用，因此更好的產品溢價就更容易獲取。
（四）信用優勢
操盤企業往往已經是主流大型的房地產開發集團，資產量巨大，獲利能力穩定，企業信用良好，銀行貸款相對容易，也容易獲取地方政府的認可和信任，達成相互合作。
三、小股操盤的優點
當操盤企業獲得控盤的權力，接下來就是操盤企業駕輕就熟的項目開發和運營。俗語說，讓專業的人做專業的事，肯定可以事半功倍，讓股東們獲利也是順理成章。根據業內小股操盤企業的數據，以及對相關案例的分析，本人覺得小股操盤的模式有以下的有點：
（一）資源優化配置，降低開發風險
合作的雙方一般是大型開發集團充當小股操盤的企業，一方是擁有資金、土地等優勢非操盤企業。操盤企業擁有規模、產品、品牌、信用、經驗，非操盤方則具有資金、土地這類硬性的優勢，兩者一拍即合，在各自范疇優勢互補，資源得到更充分的優化配置，整個項目的開發風險也隨之降低。
（二）擴大市場份額
對于小股操盤方，利用有限的資源搶占市場份額，為項目提供發展機會，為股東帶來更高收益，從而擺脫增長對股權融資的依賴，提高股東分配的能力。對于非操盤方，對合作開發項目可以選擇共同冠名，增加市場認知度。
（三）品牌價值的體現
對于小股操盤方，對其品牌價值的展現尤為突出，企業的無形資產得到進一步增長。可參考近年來的萬科，萬科品牌優勢和銷售規模成為其核心競爭力之一，帶動整個集團凈資產溢價能力的提高。對于非控操方，也可以通過冠名使自身品牌得以發展。
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對于小股操盤方，其通過品牌和管理的輸出，換取股權收益、管理費和約定的溢價的收益，拓展獲利的模式，同時，其凈資產規模的降低，可以帶來凈利潤率和權益乘數的提高，從而提升凈資產收益率。
（五）降低資金風險，實現輕資產化
對于小股操盤方，替代了財務杠桿，提高財務安全性，降低資金風險。參考輕資產運營模式是指企業緊緊抓住自身核心業務，將非核心業務進行外包，操盤方小股參與，則是輕資產的體現。目前，多家傳統的重資產房地產企業都在轉型，目標變成輕資產企業，輕裝上陣，謀求更好的發展，這正符合該要求，不過值得注意的是，這個輕資產只針對小股操盤方，對于非操盤方，乃至整個項目來說，就不能簡單地直接用輕資產進行定義。 ?。┯兄遣俦P方吸取經驗
對于非操盤方，作為項目中相對弱勢的一方，不但可以獲取上述市場份額和品牌的推廣，而且可以通過派駐項目人員，學習和吸取現金的項目管理經驗，有助于自身的成長。
四、小股操盤的隱憂
小股操盤通過資源的整合，對部分規模仍未做大做強的中小房企，或者區域性的國企等來說，是具備不少吸引力。這些公司目前有錢、有地，但缺乏的是豐富的開發經驗和能力，合作是一個適合事宜的選擇，既減少市場風險，也可以保障產品的價值。然而，任何東西都有兩面性，小股操盤的模式仍有不確定的課題在面前。
（一）風險的控制
采取小股操盤的核心的難題，是如何設計一套合理的機制。以往合作多方等股或者直接的大股東操盤時，一切都不是問題，然相反地，小股東來操盤就產生諸多的問題。如何設計，讓合作方認為風險確實可控，又不影響絕對操盤的效率，是一個現實的問題。不同合作方肯定有不同的利益訴求，在運營和分配環節容易產生矛盾。該類問題均建議事前在合作協議中予以明確，減少后期的矛盾升級，影響項目的推進。
（二）運營能力的保障
對于小盤控股方，要求其自身運營操盤能力水平一定要高，實力雄厚，并具備可以應對突發事件的經驗和能力。充足的運營能力，方可保障項目的管控能力，保證項目運作流程、產品輸出質量不出現問題。從熟練性、可復制性的角度來說，就是小股操盤方應具備較高的工廠化能力，否則規模膨脹而出現開發質量問題是難以避免的。
?。ㄈ百N牌”效應
一方面，“貼牌”效應源于萬科當年的“貼牌開發”言論，以及曾在深圳收購現樓貼牌更名，進而提價獲利的例子。冠名項目質量是否按照原品牌的產品質量標準，一度成為外界的疑慮;另一方面，合作方都冠名的狀態下，出現質量問題，追溯起來也較難明確最終責任，若處理不當，使雙方品牌的價值受到侵蝕。
?。ㄋ模┮幠U大與提升利潤的關系
對于小股操盤方，采取小股操盤模式進行開發，小股操盤方規模得到擴大，但同時，從大股操盤到小股操盤，務必會攤薄了項目的利潤。根據房企2017年年報中反映，多家提出小股操盤的金地、花樣年、遠洋、濱江等企業大都出現銷售額大幅增長但營業收入下滑的現象，為了實現沖刺規模的目標，小股操盤其實正在讓它們丟棄一些東西作為代價。如何在通盤考慮中權衡擴大規模與提升利潤之間的關系，對開發商是一個考驗。
（五）非操盤方成長得制約
對于項目的非操盤方，本來就缺乏經驗和規模，但在整個合作項目中，無法直接管控項目，積累經驗，將大大壓縮綜合實力較差的房地產開發商的發展，一旦該類企業喪失自有的資金、拿地等優勢，業務將無以為繼，面臨直接被市場淘汰的結局。
目前狀況而言，小股操盤的模式只是一種模式，優缺點是并存的。不過，相信經過一段時間的沉淀，眾多優質的開發商會通過總結經驗會逐步完善，減少負面影響，或者采取更行之有效的金融手段予以替代，獲取更大的收益。
參考文獻：
[1] 周翔宇.《小股操盤后遺癥 金地花樣年濱江營收下滑揭秘》.中國房地產報.2018-05-13
[2] 胡 航.《從萬科小股操盤看“房企+房企”6種合作模式》.《明源地產研究》2015-11-18.59期
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