房地產企業籌資問題研究
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摘 要：隨著社會主義市場經濟的逐步完善，企業將全面地推向市場。企業之間的競爭將日趨激烈，適者生存的關鍵在很大程度上取決于企業的財務決策和資金管理能力。本文以企業籌資的概念和籌資方式為理論基礎，對房地產企業籌資問題進行研究，分析房地產企業籌資狀況與籌資存在的主要問題，進而提出具體的解決措施。
關鍵詞：籌資;籌資方式;內源籌資
一、籌資相關理論概述
?。ㄒ唬┗I資的概念
籌資是通過特定渠道和適當方式籌集資金的金融活動。它是財務管理的第一個環節。企業籌資是指企業通過各種方式和法定程序，向資金提供者籌集、整合資金，用于投資或者生產經營的活動。
?。ǘ┗I資的主要方式
1.外部籌資
（1） 發行股票
發行股票是股份公司獲取自由資金的基本途徑。按股東權利和義務分為普通股和優先股兩種方式。
?。?）銀行長期借款
銀行長期借款是指企業向銀行、其他金融機構和其他單位借款超過一年的各種貸款。是企業長期負債的主要來源。
?。?）吸收直接投資
吸收直接投資主要是企業按照“共同經營、共同投資、共享利潤、共擔風險”的原則吸收國家、法人、個人投資的資金，形成企業資金的一種籌資方式。
?。?）發行企業債券
發行企業債券主要是企業依據規定的法定程序發行、約定在一定期限內償還本金和利息的有價證券，按還款期限長短可以分為短期債券和長期債券兩種期限債券。
?。?）商業信用
商業信用籌資是利用商業信用進行融資的行為，通過延期付款或預收款方式購銷貨物。利用預收貨款和延期交貨的方式獲得一筆短期資金。主要有三種形式：賒購商品、商業匯票和預收貨款。
（6）融資租賃
籌資租賃，又稱融資租賃，是租賃公司按照承租企業的要求購買設備，在合同約定的較長期限內提供給承租企業使用的信貸業務。融資租賃主要有三種形式：直接租賃、杠桿租賃和售后租回。
2.內部籌資
內部籌資主要是企業將自己的初始投資形成的股本、折舊以及留存收益轉化為投資的過程。它與外部籌資的主要區別在于它使用企業自有資金，不需要支付籌資利息，沒有到期日，不需要償還，也可以提高企業的信譽。
二、房地產企業籌資問題分析
?。ㄒ唬┴搨I資規模大
房地產企業主要的項目是建設項目，建設項目多且都處于擴張發展階段，對于企業來說未來會有大量的資金支出，會導致企業財務壓力較大。負債籌資可以降低綜合資本成本，從而增加企業的收益。由于債務資金的利息是在稅前支付的，并且債權人對債務人要求的報酬率一般較低。但如果負債規模過大，則利息費用的支出會大幅度增加，利息也會降低，可能會降低企業償債能力，程度嚴重的話還可能會喪失。
（二）內源籌資不足
房地產企業離不開資金的支持，一個項目工程從前期土地的獲得階段、建設開發階段到銷售階段，它的每個階段都要大量資金來維持。內源籌資不僅不需要對外支付相應利息費用，而且內源籌資所需的成本費用也遠低于外部融資，這就是內源籌資成為企業的第一選擇的主要原因，房地產企業普遍會存在資金缺口大、回收期長的突出特點，這就有可能導致企業出現內部資金短缺的問題，這個時候就需要靠籌集外源資金，來滿足企業經營與發展的資金需求。
（三）資金來源單一
房地產企業主要的資金來源可能是其母公司，資金來源渠道過于單一，國內房地產企業普遍青睞的銀行貸款，未能有效運用，如果房地產企業一味依賴母公司的輸血，沒有合理利用貸款利息的稅盾作用，這樣會使所有者權益格外突出，公司財務管理工作就會出現漏洞。
三、信達地產籌資問題的解決措施
?。ㄒ唬┱{整負債籌資規模
房地產企業籌集的資金主要就是用在房地產開發上。只有賣掉已開發的房屋，資金才能流動，實現資金的流通。如果企業的銷售出現問題，籌集的資金無法按時償還，但還有新的項目要開發，必須要再一次籌集資金，企業的負債規模因此會繼續擴大。企業應制定合理的銷售策略來調整其資本結構，首先要盡可能出售企業庫存房屋，通過降價、代理促銷或其他可行的辦法實現庫存的銷售。這也相當于增加了企業的自由流動資金。
?。ǘU大內源籌資
內源籌資實質上就是內部股權籌資。房地產企業利用股東投資、年度盈余資金、預收房地產保證金和預售房款，投資于邊際效益較高的項目。通過這些方式，房地產企業就可以合理利用這些資金，很大程度上可以減輕企業的資金需求的壓力，進一步促進企業的長期可持續發展。內源籌資不需要承擔外部的利息費用，這樣就減少了企業的成本費用，內源籌資也避免了外部對企業的潛在控制風險。
?。ㄈ┗I資方式多元化
1.房地產預售
房地產預售一直是房地產企業的最常見的經營方式，在新項目開發中，企業可以利用預售房地產籌集資金，利用預售房屋獲取的房款來建房，提前完成銷售工作。這樣既能滿足資金需求，又能完成房屋銷售。資金來源不僅無利息費用，還很安全，這很大程度上反映了以預售房地產作為籌資方式的優勢。
2.售后回租
房地產企業售后回租主要是為了銷售積壓的房屋，這樣企業可以收回大量資金，有利于緩解企業資金短缺的漏洞。具體來說，房地產企業以市場價格出售房屋，并與購房者簽訂銷售合同。同時，簽訂租賃合同，并根據合同簽訂的內容按期支付相應的租金。由于這樣做的收益率會高于銀行的存款利率，能提高公眾對購房的積極性。企業通過這樣不僅可以籌集到大量的資金，還可以處理積壓的房屋，減輕庫存壓力，使房地產企業資產的流動性進一步提高，資金周轉速度加快。
四、總結：
針對上述問題，在充分考慮內部因素和外部環境的前提下，提出了解決企業籌資問題的具體措施。通過籌集資金，實現企業價值最大化，同時兼顧企業可持續發展的長遠目標。
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作者簡介：
柳 彤（1994.08-），女，會計專碩，碩士研究生。
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