我國房地產企業債務融資問題及對策建議
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【摘要】房地產是推動我國國民經濟發展的重要支柱產業。隨著宏觀調控政策的不斷深化，金融門檻的加高，資本實力逐漸成為房地產行業的核心競爭力，房地產企業要想提高資本實力，最重要的一點就是要構建健全的融資體系，通過融資獲得更多的資金支持。債務融資作為房地產融資的重要形式，面臨著嚴峻的問題亟需解決。本文針對我國當前房地產的融資現狀，分析房地產企業債務融資存在的問題，并提出了相關的優化我國房地產企業債務融資的建議，促進房地產企業的持續健康發展，更好地為我國國民經濟服務。
【關鍵詞】房地產企業 債務融資 金融體系 創新
房地產業作為國民經濟的重要組成部分，其持續健康發展對于促進經濟發展，促進就業有重要的意義。房地產是一種資金密集型產業，房地產開發其實就是一種資金轉化的過程，其投資成本高，資金回籠周期長，因此，房地產企業通過各種融資渠道，形成資金優勢，對促進房地產發展有重要的意義。近年來，隨著通貨膨脹以及貨幣緊縮政策等，金融市場面臨著日益嚴峻的形勢，融資難成為制約房地產企業發展的首要因素。房地產債務融資，以個人或機構作為企業債權人的形式，通過債券、票據或資金形式投資房地產企業，從而獲得本息收入。在這樣的形勢下，房地產企業更應該深刻認識當前的融資情況，并分析債務融資的相關問題，解決融資瓶頸，創新融資渠道，走出融資困境，是當前房地產企業面臨的重要課題。
一、房地產企業融資現狀
自2016年以來，國家為加大樓市調控力度，出臺了城市限購令，提升了銀行按揭利率，公司債收緊、海外發債受限，房地產企業融資收緊已成時代的主題。受宏觀調控政策深化的影響，自2016年末以來，房地產銷售面積及金額均呈現明顯的下降趨勢，一些房地產企業增加土地投資，為了提升營業額度，增加凈利潤速，加快資金回流，房地產企業受資本、成本、監管等因素制約，面臨著前所未有的困境，截止到2018年，還有大量房地產信托也面臨還款期的問題，在此過程中，違約、借新還舊頻頻出現，房地產企業只得以新發可轉換債券來維持金融市場的和諧，據相關統計，在發債最熱的時候，再一周之內曾有二十家以上的房地產企業發債，一些房地產企業甚至一個月發債多達三次。在這樣嚴峻的形勢下，很多房地產企業高財務杠桿難以維持，融資成為當前房地產企業急需解決的問題，房地產金融市場應該創建良好的投資環境，保證投資資金鏈的安全可靠，增強防范和抵御財務風險能力。
二、房地產企業債務融資存在的主要問題
?。ㄒ唬┤谫Y成本高，融資渠道單一
房地產企業資金需求量比較大，頻率也相對較高，融資的成本也比較高，程序也相對復雜，融資申請下來之后，需要提交各種材料，耗費大量的時間、人力、物力。加上擔保抵押在實際操作流程中受阻，造成的成本難以估計，直接阻礙了房地產企業的發展。此外，我國常見的債務融資有兩種形式，銀行貸款和債券。但在實際融資過程中，大部分房地產企業主要依靠銀行貸款，銀行貸款在房地產債務中占有重要的地位。從我國長期融資來源來看，銀行貸款資金占了50%，甚至更多。房地產企業融資大部分依賴于銀行資金，這種單一的融資渠道，容易造成資金鏈斷裂等風險，金融行業將會受到威脅，不利于金融機構的穩定發展，不利于房地產業的長期發展。
?。ǘ┓康禺a企業內部控制不合理，信用風險高
目前，很多房地產企業內部控制不合理，管理人員不重視企業內部的控制與管理，風控管理能力薄弱，缺乏完善的會計體系，公司治理結構不科學，沒有建立內部監督體制，直接制約了房地產企業的融資能力。另一方面，由于我國大部分房地產企業規模小，因此，企業管理層不重視防范風險，應對風險能力不足，薄弱的風險防范能力間接削弱了房地產企業的融資能力，出現不良資產，造成高信用風險，一些企業甚至存在無法償還貸款而跑路的現象。
?。ㄈ┓康禺a企業相關的融資法律體系不健全
在現實生活中，我國針對房地產企業融資的相關法律法規缺乏，沒有形成完善的房地產金融法規法律體系。我國早在2003年出臺《中華人民共和國中小企業促進法》，在一定程度上改變了中小企業長期以來法律的缺失，頓時對一些信貸人權利保護體系、信用擔保體系、貸款以及金融機構等沒有相關的配套完善;而后，國家又相繼出臺《公司法》和《擔保法》，這兩部法律相對《促進法》得到了完善，提出了房地產企業融資的相關規定，但這是對融資的界定不清，難以實行對房地產企業的有效監管。在經濟較發達的地區，通過市場調節資金而我國則是通過行政手段來調節金融，自實行“限購”政策以來，限制了一部分資金進入房地產業，也直接影響了房地產企業的融資房地產企業融資相關的法律法規的缺失，無法有效消除資金借貸者與資金使用者之間的障礙，融資難將長期制約房地產企業的發展。
?。ㄋ模┓康禺a企業缺乏融資方面的專業人才
在實際操作過程中，房地產企業的融資具有一定的專業性，需要根據房地產企業的實際能力，通過項目規模等現狀對資金資產進行計算，比較融資成本，選擇合適的融資方式，債務融資也如此。通過專業精通財務的人才，參與到房地產企業的投資、資本市場運作等項目中。然而，由于我國房地產金融起步晚，缺乏房地產融資前并沒有進行這些的估算，使得房地產企業融資往往是根據企業負責人的意志而選擇融資，很多房地產企業只注重規模，不考慮自身的資金需求，認為貸到的錢越多越好。這種盲目的融資，直接導致資金閑置或資金回籠難題，給企業帶來財務風險。
三、優化我國房地產企業債務融資的對策
（一）政府積極引導，拓寬和創新融資渠道
針對目前金融機構作為房地產企業債務融資的主要渠道，首先，政府應該積極引導，統一規劃、管理和監督金融機構，為房地產企業的發展制定相關的發展策略、調查研究、資金扶持等，完善社會服務功能體系，建立創造優質信貸資產的激勵機制。其次，發展房地產信托業務。結合我國的實際國情，借鑒國外發達國家的成功經驗，投資者將資金委托給第三方信托公司，由信托公司投資給房地產企業的一種融資方式。最后，拓寬房和創新房地產企業的融資渠道，建立多元化的房地產金融體系。例如，發展房地產投資信托基金。以房地產企業自有住房為基礎資產，有效降低房地產企業租賃投資周期，推動租賃市場的規?；l展，提高房源供給，減少對企業財務狀況的依賴性。 （二）強化房地產企業內部控制，完善融資風險防控體系
作為高效的現代企業，一方面，房地產企業應該強化內部控制，包括建立健全的財務會計體系，加強企業治理結構，提高財務管理人員的風險防范意識，加強內部監督，提高企業的信用等級，從而有效化解風險，提高經營效率，擴大融資渠道。一方面，在房地產開發項目的投融資測算階段，企業就需要對資金狀況和融資能力進行評估，統籌規劃現金流，保障項目資金需求以實現項目的預期目標。開發項目投資主要來源于內源融資、股權融資和債權融資，項目投融資規模和周期涉及房地產企業的資本結構決策，重點要考慮償債能力和風險承受能力。另一方面，由于債務融資是高風險的融資，因此，完善房地產融資風險防控體系，包括金融創新風險和信貸風險機制。實現房地產企業投融資風險監控和房貸風險一體化，嚴格把控抵押擔保，全面管控抵押/質押擔保資產的審批、評估和保管工作，有效降低融資風險。
?。ㄈ┩晟品康禺a企業融資的法律法規體系
完善的法律體系為房地產企業融資提供了保障。我國雖然出臺了很多法律體系對資金支持、市場開拓、社會服務等方面做出了相關規定，例如《促進法》、《公司法》、《民法》、《擔保法》等。這些法律在實施過程中還有一些細節不夠完善，一些支持和扶持政策并沒有落到實處，因此，政府應該要借鑒國內外成熟市場的融資法律制度，明確房地產融資的范圍和違約后果，建立適合我國國情的擔保抵押制度，有針對性地完善房地產企業融資的相關法律法規，靈活房地產企業擔保抵押貸款制度，簡化不動產的擔保程序，增強房地產企業的融資能力。此外，政府還應該制定《房地產企業信用擔保法》，以信用作為擔保，規范房地產企業的融資與經營行為，防范風險，限制房地產企業的不良融資與經營行為，促進房地產企業持續、健康發展。
?。ㄋ模┘訌姺康禺a債務融資專業人才建設
事實上，房地產企業若想在經濟發展中占有重要的一席之地，那么必須擴大融資，不斷提高融資能力，必須加強房地產債務融資專業人才建設。由于房地產金融復雜多變，債務融資經營風險大，涉及范圍廣，不僅僅涉及房地產市場，而且還包括資本市場的運作等，不僅要求債務融資人才熟悉房地產市場，而且還要求精通財務、金融、法律等多個跨行業知識，因此，培養一批高素質專業的房地產債務融資人才，能夠提高房地產企業融資效益，避免盲目投資，使房地產企業在房地產市場和資本市場同時占有競爭優勢。
四、總結
房地產企業作為我國國民經濟支柱的重要產業之一，保持房地產市場的持續健康發展，是發展國民經濟的關鍵，債務融資已經成為房地產企業發展的重中之重。作為政府部門，應該積極完善房地產相關的法律法規，為房地產融資創造良好的、和諧的融資環境。作為房地產企業，應該正視其債務融資中所面臨的困境，積極探索多元化的融資渠道，加強企業內部的控制管理，培養更多的房地產融資專業人才。只有這樣，才能促進房地產企業的良好發展，使房地產企業經濟更好地為我國國民經濟建設服務。
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