房地產企業會計核算淺析
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摘要：本文針對房地產企業較深入地闡述了其會計核算難點，從預交稅費處理、收入成本及借款費用核算等方面分別解析，基于此提出房地產企業會計核算的應對措施，對于提高房地產企業會計核算水平具有一定的借鑒意義。
關鍵詞：企業會計核算;財務管理;應對措施
中圖分類號：F275 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2019）016-0320-01
前言
隨著我國住房政策逐漸發生變化，對于社會經濟發展的促進作用日益突出。在房地產企業的不斷發展中結合其經營實際對其會計核算也產生新的要求，為避免一些因素對會計核算工作產生不利影響，頻發各種問題，直接影響房地產企業的發展。因此，為積極引導房地產企業健康發展，提高對房地產企業會計核算的重視十分重要。
一、房地產企業會計核算難點
按照有關標準，企業應獲得住建部門頒發的預售許可證，才能對建設的住宅及商服進行預售。住宅及商服購買者一般采用分期付款方式居多，但在我國稅法中的有關要求十分明確，不管房款收取是采取定金或分期付款等任何方式都視為銷售，需將經營稅金及附加在房款獲取當期繳納。而會計準則中指出，竣工驗收報告辦理應在工程結束后，并對收入進一步明確，這都在一定程度上增大了會計核算的難度。
在核算業務上，房地產企業開展的銷售活動與一般產業存在明顯區別，具有一定的特殊性，使其經營管理中的會計核算項目相對較為特殊。各項業務的開展主要是區域房產開發，不只是房屋建設，并注重管道、煤氣等住宅區域基礎設施建設。隨著不斷增加的住宅要求，房地產開發項目中的房屋裝飾裝修逐漸成為核心，房地產企業更煩瑣的會計核算項目，尤其是基于會計核算體系更增大了業務核算的煩瑣和困難。
在核算周期上，落實房地產各項業務都涉及一些系統工程，在完成土地競標、開工建設直至完工后，一般至少需要一年以上時間，只有完成一系列工作后才可銷售房地產。因此，房地產會計核算周期具有較大跨度，開發項目資金應準備充分，在調度及應用資金方面采取較為嚴格的標準。
二、房地產企業會計核算重點
在房地產企業經營過程中，會計核算主要有以下三項重點工作：
一是收入和成本核算。核算經濟效益或日常運營及資金投放是房地產企業會計核算的核心內容，國家稅務政策及會計核算標準對其都具有一定影響，突顯出收入核算難度，引發收入標準不明確等很多問題。應注重成本核算主體，與房地產開發項目相結合，會計核算隨之提高了難度。另外，房地產企業還應重視成本分攤。
二是借款費用核算。房地產企業會計核算基于新會計準則應對確定借款費用提高重視，在實施房地產會計核算中應基于費用配比及原始成本原則，特別是招標中需投放的資金較多，目前主要籌資形式是銀行借貸方式。一般情況下，從借貸到歸還需要較長的一段時間，而借貸利息隨著時間不斷增長，借款費用也呈現出資本化特點，更細化了企業資本核算。在開展會計核算時，房地產企業需重視開發項目資金，對借款類別具體分析，并對核算與國家會計準則相符情況提高重視，這都將影響房地產企業會計核算結果。
三是預交稅費處理。由于房地產企業有很多的開發項目，在日常運營中涉及的稅種較多。房地產企業在運營中承擔的并非只有所得稅及運營稅金等，還涉及其它一些稅種。根據納稅時間的不同要求，在客戶預付房款收到后通常企業納稅應結合相應比例。企業會計不只是精準核算當期納稅額，還應確保合理籌劃稅款，使企業資金提高應用效率。
三、房地產企業會計核算的應對措施
一是跨級科目的設置應科學合理。在會計核算中，會計科目缺少合理性的設定是房地產企業主要面臨的問題，應將會計科目設定作為重點，提高會計核算質量和核算水平。對跨級科目設定合理，對企業運營情況及發展潛力提高認識。不僅對提高會計核算水平具有促進作用，還要將會計核算時間縮短，使會計核算流程簡化。房地產企業子公司應將子賬目設定在企業總賬目下，禁止采用獨立核算方式，進一步提高會計核算工作的精準性。使竣工核算水平得到有效保證，對各種項目費用記錄清晰，保證項目精準無誤的消耗。
二是對房地產企業明確收入核算范圍。銷售房地產項目前，未與采購方簽署銷售合同及預先與采購方簽署銷售合同的房地產都屬于項目核心內容。核算銷售收入范圍不包括視為固定資產核算行為的自用房產銷售。在簽署預售或正式銷售合同中，應對有關法律內容嚴格遵守。房地產銷售合同是受法律保護的一種重要合約，在未完成房地產建設時，驗收程序不能順利落實，存在一定風險。在收入條件確認時，應結合有關法律規定內容。經驗收并確認竣工后，消費者應對房地產付款方式及面積等予以明確，在買賣雙方之間將房屋移交手續辦理完畢。
三是房地產企業在經營管理中應對會計核算體系進一步完善。結合具體業務工作采用有針對性地會計核算方式，使會計信息保證真實性和精準性，提高企業會計核算水平，優化和完善企業會計核算體系。與房地產企業采用核算權責發生制的方式相結合，可發現存在比較明顯的不足之處，若會計核算方式采用應用收付實現制，有利于企業健康發展。
四、結語
綜上所述，隨著不斷加快的城市化進程，有力促進了房地產企業的經營發展，其運營規模不斷擴大。因此，應與房地產企業具體情況相結合積極制定相應措施，妥善處置企業會計核算重難點問題，不僅提高企業會計核算水平，還對房地產企業可持續發展創造有利條件。
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