房地產企業盈利能力案例分析
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【摘 要】房地產企業的盈利能力問題一直以來是各方投資者關心的問題。隨著國內房地產企業的迅速發展，人們對于房地產盈利問題的關注度只增不減。源源不斷地獲取更多的利潤，提升利潤空間是企業不斷追求的目標，而提高盈利水平是公司平穩發展的一個重要前提。論文從一個財務報表外部使用者的角度，以W公司為例，對企業的盈利能力進行了分析，并提出了相應的對策建議。
【Abstract】The profitability of real estate enterprises has always been a concern of investors. With the rapid development of real estate enterprises in China， people are paying more and more attention to the profitability of real estate. Continuously accessing to more profits， improving profit space is the goal that enterprises continuously to pursue， and improving the profitability level is an important premise for the steady development of the company. From the perspective of an external user of financial statements， this paper takes W company as an example to analyze the profitability of the enterprise， and puts forward corresponding countermeasures and suggestions.
【關鍵詞】盈利能力分析;財務能力;資金利用率
【Keywords】 profitability analysis; financial capacity; capital utilization rate
【中圖分類號】F75 【文獻標志碼】A 【文章編號】1673-1069（2019）06-0136-02
1 企業背景
W企業有限公司創立于1984年5月，注冊資本110億，1988年進入房地產行業，1991年在深圳證券交易所上市，是中國大陸第一家以房地產為基礎的上市公司。在2018年的世界五百強企業評選中，W企業位居332位。
截至2017年底，W公司的總資產11653.47億元，貨幣資金1741.21億元，凈資產1866.74億元，有息負債1906.24億元，凈負債率為8.84%。這個凈負債率在行業中處于很低的水平，而且它的有息負債主要是長期負債。可以看出，W公司的財務政策比較穩定。同時，通過分析W公司近幾年的財務報表，可以看出W公司的平均凈資產收益率呈穩步上升趨勢，說明其盈利能力也比較穩定。
2 盈利能力分析
2.1 資本雄厚
2018年3月，W公司發布2017年財報，總資產為11653.47億元，主營業務收入2429億元，實現股東凈利潤280.5億元。公司在其發展的30年間一直占據市場領先地位，具有品牌和規模優勢。
2.2 資產負債率穩定，償債能力有保障
W公司的資產負債率一直處于較高水平，償債能力偏低，然而，這個問題在2008年通過發行公司債券得到了補償，長期償債能力得到了一定緩和。然而，作為房地產行業，成本較高，這樣就大大降低了營運資金的盈利能力，并增加了公司的運營成本[1]。
2.3 融資方式較豐富
在近幾年中，W公司除了向銀行貸款外，還使用股票和債券發行進行融資。公司力求財務穩定，一直堅持將債務權益比率穩定在70%左右。
2.4 貨幣資金利用不夠充分
W公司之前一直堅持“現金為王”的原則。在2018年財報的分析中可以看到，W公司所持有的貨幣資金達1884.2億元，這個數據遠遠高于短期借款和一年內到期非流動負債的總和。W公司認為，房地產行業正處于調整過程中，這一策略更有利于股東的利益。但是，我們經過分析可以知道這種做法導致資金沒有得到充分利用[2]。在未來的運營中，公司可以適當調整貨幣資金的比例，將其充分利用[3]。
2.5 成本控制水平有待加強
W企業作為房地產行業市場份額較高的公司，其期間費用相對于其他同類企業略高，原因在于公司將重心放在銷售管理上，將大部分資金用于品牌規模的推廣。但是，在成本控制水平上，公司應當予以重視，避免盲目擴張的負面影響，注意資產擴張是否會帶來經濟效益的增加，控制成本以促進經營利潤率的增加[4]。
3 對策建議
在對W公司盈利能力的分析中，我們發現，雖然W公司的財務數據一直趨于平穩，但其盈利質量仍存在一些問題，近幾年的經營活動以及財務政策也存在一些問題。以下是對W公司的一些建議：①繼續加大品牌規模效應的推廣和銷售，提高市場競爭力，同時也要注重創新，充分發揮自身優勢。②進一步拓寬融資渠道，提高融資效率，在條件允許的情況下，可以進行股權融資，同時也要改變自己的現金流結構，不能僅依靠大量融資來滿足經營現金的需求。③實施收縮策略，必要時實施降價促銷，減少退還資金的費用，不得在調整期內追求短期利益[5]。同時也要確保運營的穩定性，及時調整新項目的發展步伐。④提高資金利用率以保證公司更好地經營。⑤進一步提高成本控制水平，降低管理費用和銷售費用的比例，促進經營利潤的提高。
4 結論
本文從一個財務報表外部使用者的角度，以W公司為例，對企業的盈利能力進行了分析，指出了一些問題并提出了相應的對策建議。但是本文也存在很多不足，故所得出的結果只具有參考價值，并不是絕對合理。如果需要對W公司進行更深層次的研究，則需要查閱更多資料。
【參考文獻】
【1】趙聚輝，于沖，秦云.房地產企業高負債率經營模式的解析[J].中國管理信息化，2014（18）：107-109.
【2】謝超.我國上市證券公司資本結構與盈利能力相關性研究——以國元證券和長江證券為例[D].北京：對外經濟貿易大學，2015.
【3】張雙才，錢海波.上市公司募集資金的投資績效比較分析與啟示——以桂林集琦與升華拜克為例[J].河北大學學報（哲學社會科學版），2012（01）：110-116.
【4】劉洋.基于價值鏈的房地產企業核心競爭力構建[D].天津：天津商業大學，2015.
【5】郭惠華.華能國際和大唐發電的財務績效、財務政策和財務戰略分析[D].廈門：廈門大學，2012.
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