探析營改增對房地產企業的影響
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摘要：隨著我國市場經濟穩健發展，加之人們消費水平不斷提升，客觀上為房地產企業發展創造條件，同時房地產行業競爭日益激烈，如何引導房地產企業穩健發展，創設優質行業競爭發展氛圍，成為當今社會關注要點問題之一，本文通過分析營改增對房地產企業的影響，以期推動房地產企業穩健發展。
關鍵詞：營改增;房地產企業;影響
中圖分類號：F812.42;F299.233 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2019）018-0205-02
在當前稅制體系改革進程中，第二產業較為適合增值稅改革，以服務業為主的第三產業較為適合營業稅改革，在全國范圍內經濟結構轉型升級發展新常態下，期許通過發展服務業優化產業結構，擴大營改增適應范疇，面向大多數企業降低賦稅負擔，激發企業轉型發展活力，逐步形成一套對所有交易、企業、行業發展有利稅收制度，營建公正、穩定競爭氛圍，其中房地產企業作為第三產業之一，亦受營改增影響，基于此為推動房地產企業良性發展，分析營改增對房地產企業的影響顯得尤為重要。
一、營改增對房地產企業的影響
1.稅務。在營改增施行后，房地產企業5%營業稅率被11%增值稅取代，雖然稅率上有所提升，但房地產企業可以從上游獲取可以抵扣增值稅的發票，達到減輕賦稅，規避征繳重復稅目的，例如某房地產企業收入為2000萬元，其中1000萬元為銷售成本，按照17%計算增值稅進項稅，企業在繳納營業稅時需繳納約100萬元稅費，在推行營改增后企業繳稅額度降至53萬元左右，有效降低房地產企業賦稅。房地產在運營進程中與其他產業關系較為緊密，如建材行業等，在操作營改增時容易出現無法抵扣現象，例如房地產企業在小規模繳納個稅企業購買建材，無法抵扣進項稅，同時受上游建筑行業營改增后成本轉嫁風險影響，建材采辦費用可能會增加，再如在建筑行業中人工成本占比較大無法抵扣進項稅，加大建筑企業稅負壓力，間接影響房地產企業收益。雖然營改增對房地產企業發展可以帶來積極影響，但在實際操作中卻會帶來一定負面影響。
2.財務報表。首先，營改增對房地產企業資產負債表將產生一定影響，固定資產因進項稅抵扣降低，使房地產企業固定資產金額“縮水”，在繳稅項目中，雖然應交稅費在營改增前后均計算在增值稅中，但二者稅率、計稅基數存在差異性，使房地產企業發展結果不盡相同，在企業其他發展條件穩定前提下，總資產中房地產流動資產比率將增加，有利于優化房地產企業固定資產結構，推動企業穩健發展;其次，營改增對房地產企業利潤表產生一定影響，增值稅屬于價外稅，不列入營業收入范疇，對營業稅金、銷售收入及附加存在影響，例如某房地產企業銷售商品房，收入2200萬元，營改增前2200萬元為營業收入，營改增后按照22001（1+11%）=2000萬元，減少200萬元，收入降幅10%，營業稅額隨之降低;最后，營改增對房地產企業現金流量產生影響，主要體現在現金流量削減，籌資現金流增多，主要源于房地產項目運營周期較長，在房地產項目運營前支付進項稅，使企業流出大量現金。進項稅在房地產銷售及產生支出進程中被抵扣，基于房地產項目承建周期較長，裝備、物料及相關支出稅費抵扣周期長，不利于企業現金流的穩定，為此會給企業帶來一定現金壓力，綜合來看可以增加企業現金流量，通過進項稅抵扣減少現金支出，使房地產企業有更加充足的資金進行其他投資活動，助力房地產企業追加投資范疇，為房地產企業獲取更高經濟收益奠定基礎，使企業現金流更加充足。當前房地產對資金的需求量越來越大，為提高房地產企業綜合競爭力，對土地資源、融資、銷售等環節投入更多資金，使房地產企業現金流及負債隨之增加。
3.財務風險管理。相較于營改增前，營改增后房地產企業對財務管理的需求更高，需企業會計核算與營改增聯動，需持續規范稅務申報流程，這就需要企業財務管理人員加強財務風險管理，從房地產企業整體運營角度出發，兼顧市場競爭發展導向，在營改增指引下，制定富有前瞻性的財務管理計劃，以此為由制定房地產長遠規劃，在營改增后房地產企業財務管理工作人員需通過會計核算、增值稅應納稅額針對特殊交易進行處理，例如商業折扣、銷售折讓等增值稅處理，利用增值稅專用發票抵扣稅額，這就需要房地產企業通過加強財務風險管理引導各個部門加強發票管理，實現部門聯動規避運營風險的管理目標。
4.資金結構優化。在營改增后房地產稅負較少，房地產企業受政府政策性傾斜影響，為房地產企業營建良好的發展氛圍，在此環境下房地產企業需把握良好的發展時機，通過營改增調整資金結構，將房地產企業運營風險控制在合理范圍內，助力企業提升綜合競爭實力，使企業可以獲取更高經濟收益，體現營改增對房地產企業的積極影響。
二、有效發揮營改增對房地產積極影響的方略
通過對營改增對房地產企業的影響進行分析可知，雖然營改增在實際操作進行中對房地產企業盈利情況會帶來一定負面影響，但綜合來講通過營改增房地產企業可以提升綜合競爭實力，降低納稅比率，獲取更高經濟收益，為此房地產企業需立足營改增實況，在總結以往運營經驗同時，思考有效發揮營改增對房地產企業積極影響良策，旨在推動房地產企業穩健發展。
1.樹立營改增意識。營改增作為稅控工具之一，跟隨新時代稅務管理工作發展需求不斷變革，例如將“互聯網+”與營改增融合在一起，形成“互聯網+”電子底賬體系，在該體系加持下房地產企業需樹立營改增意識，秉持與時俱進理念不斷優化營改增推行模式，根據企業發展實際需求進行創新，例如以網絡為依托建立財務管理聯動機制，為房地產企業迅速整合有關營改增的數據創造便利條件，通過財會分析明晰營改增之于企業發展積極影響，以此為由調整發展決策，助力房地產企業獲取更高經濟收益。
2.打造優質會計管理團隊。為使房地產企業可以應對營改增對其發展的沖擊，企業需重視財務管理，立足財務管理實況，以規避財務管理風險為先導，打造優質會計管理團隊，提升會計工作人員業務處理能力，從專業素養、職業素養、道德素養等角度出發，提升企業財會管理成效，這就需要企業一方面加大在職財會工作人員營改增相關政策培訓力度，確保其工作思想與時俱進，可以根據營改增發展實況積極轉變企業財務管理方略，使企業財務管理更富時效性，另一方面房地產企業需加大專業人才招募力度，為財會管理團隊不斷注入鮮活血液。除加大財會工作人員培育力度外，財會管理團隊還需具備以下能力：一是交互性。為保障第一時間明晰房地產企業發展實況，面向企業提出寶貴的發展建議，助力企業鍛造優質資金鏈條，使現金流更加充裕，房地產企業財會管理團隊需具有交互性，可以與企業運營各個部門建立穩定、持久、長遠交流互動關系，以便企業發揮營改增積極影響;二是真實性。財務管理主要由內部控制、管理會計等日常工作構成，這就需要財會工作人員深入企業運營各個環節，實時整合房地產企業日常運營數據，確保相關財會數據真實、有效，為制定精準管理會計報表奠定基礎，同時引導企業發揮營改增積極影響，通過數據整合規避房地產企業信息交流不對等現象;三是防范性。財務管理具有規避企業運營風險積極作用，為此房地產企業需通過溝通、數據整合、管理互動洞察企業運營風險，以此為由轉變管理方略，提高財務管理靈動性，助力房地產企業規避營改增帶來的不良影響。
3.優化納稅籌劃工作。顛覆傳統納稅籌劃方案，立足稅制改革關鍵突破口，根據企業經營實況及納稅承受力，在營改增指引下制定納稅籌劃方案，同時重視納稅籌劃改革，合理轉移納稅主體產生的稅費，助力房產企業更好享受營改增帶來的優惠，降低房地產企業運營成本，助力房地產企業提高綜合競爭實力。
4.做好房地產企業增值稅發票管理工作。明確增值稅發表拒開情況，根據國家法律做好日常管理工作，如《中華人民共和國稅收征收管理法》等，明確代開發票流程，根據《中華人民共和國發票管理辦法》第25條相關內容要求房地產企業不得轉讓、轉借、代開發票，同時房地產企業需制定富有導向性的發票管理制度，確保增值稅發票專人專管，為房地產企業更好享受營改增優惠奠定基礎。
5.重構資金模式。房地產企業在營改增后轉變為價外稅，在稅率變化后房地產企業原有預算、投資及成本模式需隨之調整，根據營改增及其對上下游的沖擊，立足市場發展實況重構資金模式，為資金合理流動，房地產企業科學投資指明方向，確保其投資更加合理，同時需考慮新老兩種預算形式兼容，通過預算控制房地產企業成本，助其獲取更高經濟收益。
6.科學選擇合作伙伴。在營改增后房地產企業趨于利潤考慮，需選擇具有開具增值稅發票資格的企業進行合作，通過追加建筑物料增值稅發票減輕企業賦稅壓力，助其獲取更高經濟收益，同時企業需在上游選擇交易對象，繼而充分享受營改增優惠，降低房地產企業運營風險，推動房地產企業良性發展。
三、結語
綜上所述，為發揮營改增對房地產企業發展積極影響，房地產企業需樹立營改增意識，打造優質會計管理團隊，優化納稅籌劃工作，做好房地產企業增值稅發票管理工作，重構資金模式，科學選擇合作伙伴，提高房地產企業綜合競爭力，助力房地產企業獲取更高經濟收益。
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