禹晉永玩轉“資本地產”
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作者: 劉立新
都說房地產是暴利行業，禹晉永也不否認，但作為“資本地產”理念的首倡者，他并未將這種暴利強加在老百姓身上
春天來了，禹晉永最上心的是他在小湯山別墅里上千平方米的花園?？吹綕M園春色時，他最滿足的事情便是在自己耕耘的花園中漫步，如同一個農民在看到豐收時按捺不住的喜悅。采訪他時，禹晉永還與一個花農口頭訂下了上百棵薔薇的單子。
“不務正業”的他卻樂在其中，記者面前的禹晉永著一件紅色的甲克，玩味著手中的咖啡，深倚在寬大的老爺椅中。他的辦公室位于立水橋城鐵附近一片施工工地中的一個小紅樓。而一年前，禹晉永的辦公室在鵬潤大廈11層的國美置業，他的身份也從國美置業總經理變成了世代投資的CEO。
與國美置業的恩怨
禹晉永是一個健談的人，也是一個坦誠的人。他不像許多地產商人面對媒體的回避和狡猾，他給記者的印象更像是一個吐露心扉的朋友，正如在面對與國美、與黃光裕之間剪不斷的關系時的坦白。
黃光裕與禹晉永之間的合作源于國美置業的成立。2004年12月，國美置業低調注冊成立。當時禹晉永正在洛杉磯度假，是黃光裕的一個越洋電話，開始了他們之間的合作。
不久，當黃光裕還在國外出差時，禹晉永獨自在國內做成了一筆令地產界矚目的大項目，他以8.05億元人民幣拍下了北京豐臺園科技總部核心商務區兩塊公建地，面積達35萬平方米，成為當時業界的“黑馬”。談到這，禹晉永并未掩飾自己的成就感，他表示：“全中國都知道那塊地是我拍下的，當時黃光裕根本不知道，他當時在美國，是我打電話告訴他的?！币粋€月之后，禹晉永又在“摘牌新聞發布會”上宣布，將投資超過30億元人民幣興建北京南城商業綜合體――國美商都。在《胡潤》2005年的財富排行榜上，黃光裕也因在地產上的財富增值蟬聯首富。禹晉永當時放言，要實現年內上市，用三年時間挺進中國房地產企業15強。此言一出，質疑聲接連不斷。面對質疑，禹晉永反而顯得異常冷靜，因為國美置業果然按照禹晉永的思路，順利實現了對中關村等幾家公司的收購，正在籌備上市。
戲劇性的是，2005年9月14日下午，導演國美置業高調亮相的禹晉永卻選擇了離開。下定決心離開時，禹晉永只給黃光裕打了一個電話，與黃光裕的緣分就這樣結束了。外界有傳聞稱，黃光裕表態，是他本人親自解雇了禹晉永，原因是其“違反公司制度”。
禹晉永卻談出了另外一個版本，談及與國美的合作，他認為是彼此看重了對方的資源。而當各種榮譽、成績迎面而來時，禹晉永卻有著自己的苦衷，他對記者表示，“我們在一起合作，能賺到錢，但損失也比較大。對黃光裕來說，既賺到了錢，也得到了品牌。其實，當時國美置業的動作跟黃光裕一點關系都沒有，但最后所有的目光都瞄向了他，覺得是他在拿地。”
“另外，我們在管理理念上有些不同?！庇頃x永表示，“我們的人員都是做投行出身的，而國美是以賣電器起家，大家雖然在一個樓里辦公，但是雙方的管理理念不一樣，所以，有過一些小摩擦和沖突。當時，我一氣之下就拉著我的隊伍走了。”而對于黃光裕本人，禹晉永一直都是稱贊有加，他一再對記者表示，他的離開跟黃光裕個人沒有一點關系，他只認為黃光裕是“執行合同的模范”。換句話說，因為禹晉永離開時帶走了高層管理人員，黃光裕在地產方面遭受了很沉重的打擊，這也使得國美置業在2006年不得不宣布重新整合。
拉走了國美置業全部高層精英后，禹晉永重新扯出了一面大旗“世代投資”，開始自己新一輪的房地產淘金。對于新公司，禹晉永格外有信心，神情自若，鏗鏘有力。因為他擁有一把鋒利的寶劍，那就是曾經讓國美置業一夜成名的“資本地產”理論。
“資本地產”玩家
其實，在出任國美置業總經理之前，禹晉永的“資本地產”思想已經初露鋒芒。他一直潛心并致力于資本運營理論的研究與實操，是投融資專家與企業家，擔任凱愛置業投資有限公司的董事長。
2004年“8.31”地產大限，許多房地產企業因拿不出土地出讓金而陷入窘境。禹晉永控制的凱愛投資一口氣收購、控股了25家房地產企業，儲備土地近600萬平方米，涉及收購金額近50億元人民幣。當時禹晉永的“資本地產”運營模式是把地產項目資產化后作為權益，裝進凱愛網，然后以凱愛網的名義上市。后來，凱愛網如約在納斯達克上市，牛刀小試卻獲得了成功。而這正是黃光裕攜手禹晉永的重要因素。
2005年，國美置業的“資本地產”運作堪稱是大手筆。在國美，禹晉永的“資本地產”構想是把當時的國美商都項目，當成一個可以在資本市場上收益的投資產品。
在禹晉永的職業生涯中，他自稱沒有挫折和失敗，順利得不可思議。在外人看來，禹晉永有些出奇的自信，甚至是自負，他是一位名副其實的學者型企業家，用禹晉永自己的話說，自己是中國房地產界僅有的三個博士之一。
與國美分手后，禹晉永在香港成立了中國世代投資公司，注冊資本10億港元，股東方包括禹晉永另外持有的凱愛置業以及13家基金。其中，凱愛置業占20%股份，其他基金持股均不超過10%。在成立不到五個月時間內共拿下了包括奧運會相關住宅項目等超過13000畝土地的開發權，動用資金超過30億元人民幣。
禹晉永對記者表示，資本市場靠的是智慧，國美置業是2005年2月開始做的，到同年4月已經蜚聲中國了。世代投資也是，2006年5月成立，同年6、7月份已經在全國叫響了，甚至超過了國美，把北京市最熱的奧運住宅項目拿到手了，禹晉永談及此時自豪之情溢于言表?！拔覀儚膩矶紱]去宣傳，這種影響力是摁不住的?！?
除了公開市場拿地，世代投資還醞釀房地產公司層面的并購。他透露，目前接觸的公司有40多家，計劃兩年內控制不低于兩家上市公司。禹晉永作為當初國美置業“地產資本化”思路的代言人，同樣將此套路運用到世代投資。
禹晉永對記者表示，“資本地產”是他在美國留學時提出的。從中國目前的發展來看，今天的地產業已經走到了非常困難的境地，包括國家對房地產宏觀政策的調控、銀行的擠壓，使房地產企業遭受了來自政策、資金等方面的壓力。而“資本地產”的理念是將地產公司以股權形式融資，與世界各地的基金對接，甩開了房地產企業依賴銀行的局面。
禹晉永對記者表示：“‘資本地產’是利用境外基金、從資本市場中拿到更多的錢，這有利于降低房價，降低資金成本。而對于基金來說，進入房地產業不是借貸，而是投資，是和企業共同承擔有限責任，給企業注入強大的資金后，讓企業處于低成本運作?！?
舍小利做平民英雄
禹晉永透露，對于目前中國房地產企業，利潤率達不到50%的項目是沒有人會去做的。他認為，在“資本地產”中，是通過資本賺錢，不是通過房子賺錢。無論是在跟國美的合作中，還是禹晉永本人一直以來的做法，他都在強調，“就是不要讓老百姓買高價房，要把低價房和成本房賣給老百姓?！?
按照傳統的房地產賺錢方式，開發商是賺不到錢的，禹晉永認為：“這里有個簡單的邏輯關系，一平方米的房子，成本1萬元錢，當我們賣到2萬，增值達到100%；同樣的道理，平移到資本市場，1元錢的東西賣到2元就是垃圾股，如果賣到10～20元錢時就是績優股了，但房價不可能有這樣的增長。如果我們把利潤讓給老百姓，就可以拿到老百姓的口碑，我們可以在資本市場上大把賺錢，這就像一個杠桿。”
禹晉永強調，“把市場的潛力和利潤增長空間放到老百姓房價上去，不能說不正確，但跟資本市場相比就差得太遠了，是小巫見大巫。所以，我倡導房地產商不要總想著如何賺老百姓手中的錢，而要把目光放到資本市場上，房價能略有盈利就可以了。拿到老百姓的信賴，到資本市場中去賺錢，然后給老百姓做點補貼，這是對社會最大的貢獻?！?
拋小利、獲大利讓老百姓得到實惠，這樣才能做大企業。他表示，世代投資就是要在二級市場進行大規模的低端住宅開發，并且以小戶型、低價格、高品質的住宅為主要開發路線。二級市場的開發構想是以售價不高于政府限價，實行微利甚至放棄盈利的開發模式。然后用這種強勢品牌刺激高端的資本市場，最后在資本市場上獲取最大的利潤。將來也可能利用高端市場的利潤來補充低端市場的住宅開發，禹晉永把整個運作過程稱之為“大經濟循環”。
40歲退休
禹晉永在記者面前不斷提及黃光裕，他覺得黃光裕很值得創業者學習，但是他也同情黃光裕。他覺得黃光裕目前處于非常孤獨的境地，因為他身邊再也找不到第二個像禹晉永一樣能跟他溝通的人，并在話語中暗示，直到現在，國美置業依舊在找基金、做投資。國美置業現在的成績和發展思路是按照禹晉永“資本地產”理論打造出來的。
雖然欽佩黃光裕，但禹晉永不想做黃光裕那樣的人，他甚至幾次宣布要退休?，F在的他基本處于半退休狀態，生活以玩為主，吃遍天下好吃，走遍天下名山大川，生活高于一切是他的信條。
禹晉永現在每天都要鍛煉身體，跟朋友聊天，還養了很多世界名狗，種菜、養花，夠他忙一陣子。禹晉永告訴記者：“我有自己的生活原則，我是想把我的‘資本地產’理論告訴年輕人，我帶了很多博士生和碩士生，希望他們運用知識的寶劍，在兩三年之內超越傳統地產商，注重培養一些利用知識經濟武裝頭腦的人?！?
和父母住在一起，也是禹晉永的生活習慣。加上保姆、傭人、司機，一家子七八口人一起吃飯，他覺得挺有意思。
財富對于禹晉永來說只是一個數字而已。他曾經捐資給太陽村里的孩子們，做一些善事；朋友沒錢了，他也會慷慨解囊。
現在的禹晉永天天跟農民打交道，看到家中的籬笆墻，花的海洋，院子中精心飼養的名狗，他很滿足，并陶醉于采菊東蘺下，悠然見南山的生活。
采訪札記
禹晉永的夢想就是想讓“資本地產”取代“傳統地產”，按照自己的目標和計劃，創造一種極致風景，這個風景就是個人要生活好，企業要發展好。所以，他認為他和黃光裕是兩種人，并表示：“要想創業學黃光裕，要想生活好，學禹晉永。業界有人認為，禹晉永在“資本地產”的征途中太張狂，玩瘋了。面對這一切，禹晉永非常低調，因為他相信，把話落到實處，比蒼白的解釋更有說服力。
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