房地產企業會計內部控制探究
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[摘要]國家實行宏觀調控房地產行業，使其趨向良性發展。但從目前行業現狀來看，影響房地產企業步履艱難的因素是自身存在內患。攘外必先安內，企業具備一套完善有效的內部控制體系至關重要。本文以C房地產公司為研究對象，通過實地調查，以銷售部門、財務部門及審計部門崗位的基本職責權限出發，探討內部控制缺失存在的問題并提出相應對策。
[關鍵詞]C房地產公司；內部控制；出納工作；營銷環節；內部審計
[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2019.20
1 房地產內部控制的重要性
內部控制是指經濟單位和各個組織在經濟活動中建立的一種相互制約的業務組織形式和職責分工制。加強內部控制，是貫徹落實黨的第十八屆五中全會精神建設法治國的客觀要求。近年來，國家雖對房地產行業實行宏觀調控，但其依舊是國內經濟快速發展的主力領軍行業，國家投入力度較大的支柱產業。嚴重越來越多的房地產企業認識到內部控制的制定實施不僅能夠降低生產成本、完善資金管理、提高企業經濟效益，還能增強控制風險能力、促進信息與溝通交流能力以及完善監督審核機制。企業想要長遠發展，具備一套有效的內部控制體系是核心。
2 C公司內部控制概況及存在問題探究
2.1 內部控制概況
C公司是一家房地產有限責任分公司，2010年成立至今。C公司所屬D公司緊緊順應時代趨勢，擴張建立C公司，體現了房地產行業者勇于開拓市場的雄心和信心。但同樣，高速的發展背景下，伴隨的必然是數之不盡的風險。C公司成立的八年中，建立一套有效的內部控制體系并沒有引起企業的高度重視，根據實地調查以及查閱各部門資料中不難看出從銷售、財務到審計，內部控制還很不完善，全責分配不合理，職責交叉乃至缺失，應當遵循的內控流程恍如虛設。公司常年賬務混亂，信息不實，難以繼續良性的發展?；鶎尤藛T不能以身作則，管理人員回饋不到有效信息，致使C公司在內部控制管理以及組織架構的制衡中凸顯出日益嚴重的危機。
2.2 C公司出納人員職務侵占案例及相應問題探究
2012年C公司開始銷售竣工住宅房屋，售樓初期公司管理層沒有明確制定一套各部門應當遵守的內部工作規范要求。部門人員未能完善自身工作，各部門之間缺乏相互協助，致使公司出納利用漏洞產生舞弊行為。探析C公司各部門工作的完成內容以及部門間的工作流程，發現以下三點問題。
?。?）銷售部門工作嚴重缺失。C公司銷售人員在售房期間，收到的每一筆款項雖及時交付出納人員，但銷售部門內部并沒有留存登記每一筆房屋收款項目的詳細情況，后續跟進工作缺失。銷售部門的臺賬中，僅記錄已售未售房屋繳款情況和何種付款方式（一次性付款、按揭付款或分期付款等），多項應當在臺賬中明確記錄的事項不予及時登記或模糊處理。例如事后審計中發現，多數房子涉及住戶向公司借錢交首付的行為，公司代墊的款項銷售部門并沒有詳細的做出統計，多數借款合同也沒有還款約束條件，以至于無從得知單位是否收回相應欠款。而C公司出納就是利用銷售部門銷售臺賬等相關事后監督證明文件的內容缺失，將收取的各種代墊款項不及時上交公司自行侵占。再比如住戶發生換房，銷售部采用口頭告知，在細節上沒有作相應的換房手續簽批，存在換房后戶主名稱發生變化，多個人供同一戶房屋款項的情況，造成嚴重的賬目混亂。
（2）財務部門未能做到職務分離及相互監督機制。由于房地產行業項目屬于資金密集型行業，運行周期較長，出納管理著大量資金往來，會計確認著每一筆賬目的真實性。根據財務部提供的財務報表以及相關經營成果來體現公司的經營管理水平，以便總結當下并做出進一步的發展規劃。因此房地產行業財務部門對于公司的重要性毋庸置疑。C公司出納在項目銷售期間負責收取公司房屋銷售款及房屋代收代繳款（包括：契稅、維修基金、房產證登記費等）。其利用收取款項以及銀行存款存取業務的職務便利，在此期間采取收款不存入或不在規定時間內存入公司賬戶的手段，私自將公款部分占為己有造成侵占或挪用公司資金，在正常房屋銷售收款中還存在部分款項以重新開具延期3個月以內的收據再入賬的方式躲避挪用公司資金的風險。例如，住戶A某向其繳納20，0000.00元房款，出納分別虛開兩張超過三個月不連號收據造成挪用報給會計人員入賬。見表1。
C公司會計人員在2011-2014只根據出納提供的票據進行入賬，不去監督查看銀行對賬單以及流水單，造成出納長期舞弊。2015年會計發現出納存在舞弊行為后，包庇出納。在住戶入住通知單等需要會計單獨查驗住戶繳款情況給出審核意見簽字的地方，往往都是出納寫明款項越權審批，雙方不能各司其職、各負其責、相互制約，不能嚴格遵守財務部不相容職務分離原則。
?。?）審計部門內部審計內容較不全面。房地產屬于高風險高回報行業，從前期的開發成本費用、采購費用等支出到后期的銷售成本等都要消耗巨大的資金，每一環節資金管理的流動都是需要重點關注的問題。而C公司審計人員只關注財務部提供的相關財務資料，如憑證、報表以及賬簿等直接和資金收支有關的文件，沒有對整個公司各部門操作流程進行全面審計，導致審計人員根據財務提供的更改過的資金收據，來確保會計編制憑證的真實性以及報表的合理合規性等，忽略了各部門資金來源以及流向等問題，致使在出納任職期間的數年中，審計人員由于審計內容的局限性，出具的審計報告中并未查明出納舞弊問題。
3 C公司內部控制問題相應解決措施
3.1 銷售部門應明確工作內容
銷售環節是房地產行業中較為重要的環節，C房地產公司就是由于銷售部門人員沒有明確每一步工作的要點內容，一定程度導致出納產生舞弊行為。加之C房地產公司銷售部門人員流動性大，就業人員魚龍混雜，人員素質相對較低，認識不到自身工作還存在很多問題。因此企業應當從長遠利益出發，定期開展銷售人員相關職業技能培訓，做到事前明確工作內容，提升工作效率。事中銷售人員詳細登記及時更新銷售臺賬、按照合同要求進行后期款項催收并將客戶繳費情況實時統計上報部門主管及會計人員、認真統計公司代墊款客戶資料以及換房更改信息等。做到事不分大小，都要詳細記錄在案，事后以便審計人員進行賬務的查審和監督。努力細化工作內容，用嚴謹的工作態度杜絕危機“鉆空子”。 3.2 重視財務部門內部控制
首先，C房地產公司應當重視出納崗位?？贪逵∠笾卸x出納就是直接接觸公司往來資金，收付款是其主要的工作內容。因此，即便出納掌管著公司重要的現金資金，也往往因為看似不需要難度就能上崗的工作性質不被重視，對其管束規章不嚴謹，極易產生舞弊風險。企業應當對出納崗位制定嚴格的規章制度，加強部門間內部控制制約機制。其次，堅持不相容職務相互分離原則。C房地產公司重點應劃清開具收據人和收款人、出納和會計人員的權責。一般情況下，開具收據人和收款人要職責分離，不能為同一個人。C公司應當設立票據專管員（非出納、會計人員）進行收據的開取，建立收據臺賬，定期審查收據的領用使用情況，編號是否連續情況，做好序時登記和保管等工作。另外，出納由于職務的復雜性，不僅負責資金的收付、票據的報銷以及編制銀行存款日記賬等，還要處理財務部門繁多瑣碎的行政事務。因此，出納和會計在實際工作中權責不清是一種普遍存在的現象，企業當明確兩者工作性質和內容，制定相關規章，杜絕由一人完成資金管理的全部過程，不得越權簽章審批，在授權范圍內行使職權，辦理業務。加強財務部人員職業素養的培訓，防止串通舞弊。形成良好的審核監督機制，相互制約。
3.3 全面審計資金營運過程
公司資金營運的過程涉及各個部門對資金的統籌協調，資金活動的管控要嚴格，從采購、生產到銷售各環節的資金利用情況，內部機構涉及到資金往來運營都是審計工作的重中之重。尤其審計人員應當加強對營運資金的財務系統的監督，資金的收支、審批權限、收取的款項是否及時上賬以及是否存在“賬外賬”等問題。各環節涉及的資金應認真核對，切實做好資金營運，全面提高資金運營效率。
4 總結
房地產企業需要結合當前的經濟形勢與企業發展的狀況，來進行科學的分工，實施部門責任制，明確各個部門的工作單位與責任，使得內部的各個部門能夠各司其職，又能夠相互的協調，促進工作的順利進行。
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