淺析房地產企業融資的困境與建議
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摘要：我國房地產自1998年真正的市場化開始，經過20多年快速發展，已進入了新的發展時期。在全球經濟形勢不容樂觀和我國正處于經濟轉型以及金融降杠桿的背景下，高房價、房地產過熱促使政府有必要進行房地產市場調控和資金流動性宏觀調控。近來M2增長已連續為個位數，整體的資金面趨緊。“資管新規”的出臺，進一步減少了原本就不多的房地產融資渠道，房地產資金鏈出現了巨大的壓力。對于資金高度密集的房地產業，已感受到冬天的強寒。房地產業至少在近一個時期依然是我國的經濟支柱產業，其龍頭地位深刻影響著其他行業的發展，同時住房建設是我國民生工程，中央的定調也是促進房地產業健康發展。面對房地產企業強大的資金需求，我國房地產融資存在著諸多問題，也會導致房地產企業融資成本不斷攀升，在某種程度上也推高了房價。文章結合我國房地產行業所面臨的實際情況，闡述了現階段房地產企業融資的現實意義，淺析了目前房地產企業在融資方面出現的各種困境，并在此基礎上提出相應的應對建議。
關鍵詞：房地產;融資困境;財務管理
一、房地產企業融資的重要意義
房地產企業融資是指在房地產企業開發建設及銷售過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的資金籌集等一系列金融活動的總稱，具體包括資金的籌集、運用和清算。它是房地產企業根據自身經營的實際狀況，以及未來公司戰略發展的需要，以市場為導向精準預測、科學決策，采用適當的方式向投資者和債權人籌集資金、運營資金以保證公司健康經營發展的行為。房地產企業融資分為直接融資和間接融資兩大類，包括房地產信貸融資、資本市場融資、房地產基金融資、房地產供應鏈融資及以房地產作擔保的貸款等。在房地產企業市場競爭壓力不斷增強的現狀下，優化房地產企業融資具有重要的現實意義，具體表現為以下方面。
（一）有助于推動房地產市場健康發展
自1998年《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》文件的出臺，同時中國人民銀行出臺了《住房貸款管理辦法》，我國福利分房制度終止，我國才有了真正意義上的房地產市場，房地產企業的數量雨后春筍般的發展。因為在發展初期，由于我國人多房少，具有極大的市場需求，房地產政策制度體系還沒有建立，房地產企業取得土地使用權后只需極少的自有資金，便可以啟動房地產建設開發，大量借貸金融機構的資金維持經營，高杠桿有力推動了我為房地產業快速度發展。在需求端，購房人只需首付20%房款便可以向金融機構貸款80%支付購房款，大力改善了我國人民的住房狀況。目前，我國房地產企業達3萬家以上，年融資規模達萬億以上，對國民經濟和人民住房的影響舉足輕重，科學的房地產融資會有力的支持我國房地產市場健康發展。
（二）有助于促進資金融通發揮資金價值
房產地業在我國國民經濟中占有非常高的比重，其影響的行業達幾十種之多，是名符其實的支柱經濟和龍頭產業。房地產企業在開發建設中吸收了大量的社會閑散資本，能夠調節資源科學配置的效率，發揮資金價值創造社會財富。
（三）有助于改善房地產企業公司治理
當前，我國房地產已走過了快速發展的階段，只有優質房地產企業才能吸引投資者和社會資本的青睞，從而倒逼房地產企業強化公司治理，吸引戰略投資者向房地產企業資本投資，改善股本結構，防范公司風險，推進公司健康發展。
二、目前房地產企業融資存在的主要問題
（一）融資意識有待加強
房地產企業是資金密集型企業，對資金需求巨大，開發周期長。融資是房地產企業非常重要的工作，決定了企業的現金流，也決定了企業的風險成度。很多房地產企業的領導不懂融資，也就造成了融資意識淡薄，認為融資工作是財務部門的事，要求財務部門完成即可。企業領導融資意識的淡薄導致公司整體戰略與融資戰略的偏離，沒有集中公司的整體力量去整合公司內、外部的融資資源，沒有密切關注和分析融資政策動向，導致在公司需要資金的時候無法取得融資，造成了公司在高度風險中。
（二）融資預算管理不科學
房地產企業融資預算管理是公司全面預算管理體系中非常重要的一部分，是實現公司戰略的重要環節，是防范公司資金風險的重要手段。融資預算管理不科學主要體現在：首先，融資預算意識不強，存在預算編制缺失的現象，這種現象在中小型房地產企業較多。大型房地產企業一般都會在每年年度全面預算編制時進行融資預算的編制，將融資預算作為公司全面預算的一部分。其次，融資預算缺少遠期規劃。房地產企業應當在制定近期和遠期的戰略規劃時，配套制定相適應的融資預算遠期規劃，當前中小型房地產企業還是比較缺失。然后，融資預算流于形式。部分房地產企業在編制融資預算時，沒有對公司內、外部融資環境進行深刻的分析，與公司整體經營戰略的全面預算契合度不高，融資的可靠度不穩。房地產企業融資金額大，受政策調控性強，完成融資目標具有很高的不確定，一旦融資不能如期到位，可能給公司造成現金流危機，輕則影響經營，重則危及企業生命。最后，融資預算跟蹤、分析、調整不及時、不到位。房地產市場風云變幻，公司全面預算也會因市場的變化而調整或改變，融資預算也應當及時進行調整和改變。
（三）融資制度體系不完善
從國家角度上來看，我國房地產融資制度是不完善的，對房地產融資的創新是有制約的，房地產業作為國民經濟的支柱產業，沒有形成完整的從宏觀到微觀再到操作執行的完整制度體系，形成了資金流向房地產業不穩定，影響到房地產市場的健康發展。
從房地產企業角度看，公司的融資制度也不盡完善。近年來，由于房地產市場的競爭非常激烈，為求生存很多房地產企業也在不斷的修煉內功，完善各種制度，包括制定融資制度。但是也存在一些問題：一是制度制定缺少前瞻性。部分房地產企業制定了融資制度，但缺少前瞻性，不能適應公司的發展要求。二是制度更新不及時。部分房地產企業的制度是幾年前的制度，在市場和公司不斷發展的背景下，老的制度不但沒有作用，可能還制約了公司發展。三是制度體系不完善。制度體系是一整套從宏觀到微觀、從集團到區域、從城市到項目、從方法到流程的集合，形成邏輯清晰、貼近市場、應適公司發展的規范體系。較大部分房地企業有制度無體系，對公司實現融資戰略有深遠的影響。 （四）融資風險控制不到位
房地產企業融資規模大再加上開發周期長，市場和政策的不確定性，風險是非常巨大的。很多房地產企業資產負債率非常高，對于房地產央企、國企、上市房企和TOP前50位的民營房企來說在融資風險控制上整體控制力較強。融資風險控制不到位主要集中在中小型房地產企業。中小型房地產企業沒有積極的多套融資風險控制預案，以應對金融市場的不確定性，保證公司現金流的穩健。
（五）融資結構不合理
我國房地產企業在融資結構上不合理，直接融資的占比非常小，間接融資比例非常大，也就導致超高的負債率，房地產央企、國企、上市公司、大型民營房企在直接融資上還有一定的優勢，中小型房地產企業很難取得直接融資，只能依靠房地產開發貸款和以超高成本借貸民間資金。由于宏觀調控的影響，直接融資審批非常嚴格，房企IPO基本停止，中小型房企難以取得永續債和資產證券化融資。而且由于我國金融市場管制較多，金融創新不足、制度落后較大，已不能適應企業的發展需求。資本和資金不能在一個高效的信譽體系中快速融通，因此房地產企業就必然存在融資結構不合理情況。
（六）融資模式創新不夠
我國當前主要融資模式有：IPO融資、房地產開發貸款、公司債券、房地產信托、房地產基金等。隨著我國房地產市場發展進入新時期，直接融資不但沒有得到較大的發揮，甚至出現了非常明顯的收縮。房地產融資模式的創新不能滿足房地產企業的發展要求，傳統融資模式首先在數量上是不夠的，再就是在適應性上，尤其是對中小房地產企業有較大限制，所以中小房企融資是非常困難，能拿到融資那是幸運，融資成本非常之高。有的民營企業融資成本高達20%以上，這在某種成度上也會推高房價。融資模式的創新不夠，深刻影響了房地產業的健康發展。
（七）融資渠道非常集中
房地產企業對資金的巨大需求大部份來自于銀行體系，從企業端來看，大部分房地產企業的融資都是依靠向銀行貸款，房地產企業負債集中在銀行體系，也增大了銀行體系的金融風險。從客戶購房端來看，個人按揭購房貸款基本上全部來自銀行體系。據有關資料顯示房地產行業融資總規模中銀行體系資金來源占比超過80%，可見融資渠道非常的單一，一方面企業融資難，成本高。另一方面加大了我國金融系統性風險。
（八）融資人才隊伍建設不夠強大
融資工作的重要性毋庸置疑，做好融資工作必然需要強有力的融資人才隊伍。但很多房地產企業融資人才隊伍的建設遠遠不夠，不少房地產企業沒有融資團隊，只是在財務部設置融資崗位，更有甚者融資工作靠財務部員工兼職完成。在融資人才培養上大型房地產企業還是比較注重，中小型房地產企業明顯不足。
三、優化房地產企業融資的對策建議
（一）強化公司管理者融資意識
房地產企業融資重要性決定了融資工作是公司的“一把手工程”。公司決策者要高度重視公司戰略與融資戰略一致性，培養高層和中低層管理人員的融資意識。公司決策者和管理者要和專業部門一起分析和探討融資工作，及時了解公司內外的融資動態。在公司的內部，財務部門要經常有針對性的宣貫融資方面的知識，要形成各部門意識到融資工作對公司發展的重性，促進支持公司財務部門融資工作的自覺性。
（二）強化公司融資預算管理
融資預算的科學性關乎公司的健康發展，甚至生死存亡，因此強化公司融資管理非常必要，一是要全面提高公司全員特別是管理人員的融資預算意識，要明白融資受外部很多因素的影響，具有很高不確定，要高度重視融資預算的重要性和科學性。二是融資預算要將近期與遠期結合起來，既要有近期的行動方案也要就遠期的戰略規劃。三是融資預算一定要落到實處，要與公司的整體戰略和全面預算高度契合，要充分析公司內部和外部融資環境的趨勢，要有充分的預備方案。四是要跟蹤分析及時調整，市場變化萬千，對于融資預算發生偏差，要及時分析原因，需要調整時應當及時進行決策調整，乃至調整公司的整體戰略和經營戰略，讓融資預算真實發揮預見性，提前化解公司融資風險。
（三）強化融資制度體系建設
從國家的層面上講，要切實加強房地產業融資制度體系建設。房地產是我國經濟支柱產業之一，具有很高的龍頭地位，雖然國家調控，并不代表行業不重要，依然關乎民生和經濟。房地產業需要巨額的資金，目前杠桿之重，對房地產行業的健康影響極大。國家層面要強化房地產業融資頂層設計和制度體系建設，為房地產企業降杠桿，合理引導社會資本進入房地產業，充分發揮資源配置的作用。
從房地產企業的層面講，房地產企業要建立適合公司發展的融資制度體系，要結合公司的實際，制定標準操作指引和流程手冊，從總部到區域再到項目公司均要有不同層面的制度建設，要形成制度體系。在制定制度時要有充分的前瞻性，要及時了解和分析市場信息和融資政策的變化，及時進行修訂制度體系，使之成為公司融資工作的行動指南。
（四）強化融資風險控制
房地產企業融資風險控制，要有牢固的融資風險控制意識，要有一整套的融資風險控制機制，要通過學習和培訓不斷增強公司決策者和管理者融資風險識別的能力，要結合公司內外部環境發生的復雜變化，及時分析可能存在的融資風險，制定出切實可行的風險預防方案。要不斷借鑒其他中外房地產企業發生融資風險的案例，總結公司內部經驗或教訓，不斷提升化解融資風險的能力。
（五）強化融資結構的科學性
當前，房地產企業有息負債融資占比非常嚴重，杠桿率居高不下，融資結構不科學。房地產企業要適時調整公司整體戰略和融資戰略，不要盲目擴張。要不斷強化公司的內部融資，要切實加強直接融資的比例，把融資杠桿降到更為穩健的水平。對中小型房地產企業要努力與具有實力的戰略投資者或大型品牌房企進行股權合作，優化融資結構，降低融資成本，促進公司健康發展。
（六）強化融資模式創新
首先，政府要下大力氣營造融資創新的市場環境，我國金融系統有許多優質的金融資產，如房地產貸款、房地產個人按揭貸款等，建議設計證券化產品，使其證券化，一方面釋放金融系統的風險，另一方面促進社會資源科學融通配置。政府要借鑒發達國家融資創新的經驗，以證券市場為主要融資模式，大力發展直接融資，通過創新融資模式引導，讓金融機構積極的投入到金融創新之中。其次，房地產企業要積極與政府和金融機構接觸，結合公司自身的優勢，創新融資模式。
（七）推動融資渠道多元化
房地產企業要強化融資渠道多元化，改變單一向銀行融資的思維，要認真研究房地產各種融資渠道的優劣勢，選擇多元性的渠道。雖然我國房地產融資的渠道不是很多，但是還是有一些融資渠道供其選擇。例如中小型房地產企業選擇與品牌房企合作，一方面可以改變單一融資的問題，另一方面也促進了公司科學治理和健康發展。
（八）強化融資人才隊伍建設
房地產企業要不斷加強融資人才隊伍建設，一方面要有清晰的與公司戰略發展要求相適應的融資隊伍建設規劃，要有切實可行的行動落實方案。另一方面要在培養公司穩定的優秀融資人才的基礎上，善于吸納社會上優秀的融資人才。
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（作者單位：首創置業股份有限公司財務管理中心）
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