商品房高空置率原因探析
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作者: 徐正林 苗 婧
[作者簡介]徐正林(1964－)，男，湖北武漢人，湖北大學商學院副教授，博士，碩士生導師，研究方向為企業管理；苗婧(1979－)，女，湖北興山人，湖北大學商學院碩士研究生，研究方向為土地經濟與房地產管理。
[摘要]隨著中國經濟的迅速發展，房地產業取得了長足進步。但中國房地產市場由于自身發展還不完善，機制尚不健全，國家對其宏觀調控的各項政策仍處于摸索過程中，因此暴露了不少問題，其中較為值得關注的就是商品房空置面積居高不下。應采取調解住房供給結構性矛盾、平抑商品房價格、加強監督和管理及采取一系列優惠等措施。解決中國房屋空置率過高的問題。
[關鍵詞]房地產；商品房；空置面積
[中圖分類號]F293．35
[文獻標識碼]A
[文章編號]1003―3890(2006)12―0028―04
改革開放以來，中國經濟發展迅猛，近幾年房地產業也在其強勁拉動之下迅速成長，逐漸成為中國的支柱性產業。然而，由于房地產市場自身發展還不完善，機制尚不健全，且國家對其宏觀調控的各項政策仍處于摸索過程中，因此在整個行業發展的同時暴露了不少問題，其中較為值得關注的就是商品房空置面積居高不下，甚至有愈演愈烈之勢。
空置是指房屋在流通過程中，處于供出售或供出租的狀態。在正常情況下，商品房空置率過低，在求大于供的市場環境下，為開發商推動價格走高、獲取高收益提供了便利，但同時也抑制了居民的消費偏好，導致消費需求不足；空置率過高、空置期限過長意味著供大于求，房屋利用率低，這會促使開發商改變經營策略，降價促銷或減少房屋的供給，以尋找市場新的均衡點。
一、現狀分析
最近幾年，中國每年的房地產投資增速都很快，2003年和2004年的投資增速甚至達到了30％。高投資增速使得短短幾年內中國商品房的供給極大地滿足了人們居住、投資的需求。但廣泛存在的房地產投機現象以及一些開發商的違規行為，又掩蓋了房地產市場的真實供需。從2005年上半年開始，國家出臺了一系列宏觀調控措施來規范、糾正房地產市場的行為，房地產市場的真實供需逐步顯現。但是，由于消費者對未來政策和房價走勢難以確定，消費心理發生逆轉，因而導致購房需求大幅下降。國家統計局數據顯示，2005年前11個月，商品房空置面積達1．14億平方米，比2004年同期增長14．2％，規模超過2005年上半年房屋竣工面積。表1給出了中國一些城市的商品房空置面積及增長幅度。
透過表1中的數據，可以看到中國房地產市場中商品房空置面積過多、增幅過快的情況確實很嚴重，其中，上海和蘇州尤為突出。截至2005年底，上海的空置面積達到了1 000萬平方米，接近了1996年、1997年空置房的頂峰時期；而蘇州的空置面積也達到了325．73萬平方米，是2004年同期的2．5倍，之所以出現這么大面積的商品房空置，筆者認為有如下原因。
二、原因探究
1．商品房市場住房供需錯位，高檔住宅供應過多，引起中低價位住宅以及經濟適用房供應數量大幅下降，這種現象也就是業界所謂的住房供給結構性矛盾所致。房地產市場和其他任何市場一樣，都存在著對其特定商品的供給與需求，一般而言，對住房的供需一致才能達到市場平衡。上海福納市場咨詢公司去年曾經進行了一次關于中小戶型房屋的市場調查，調查結果表明：從市場需求來看，81平方米～100平方米的需求比例高達48％，幾乎占據半壁江山，其后為101平方米～130平方米(17％)和61平方米～80平方米(16％)。這三部分累計達到了81％。但一些開發商在行業暴利的支配下，無視市場主流需求，大大減少小戶型、中低檔商品房和經濟適用房的供給，轉而大量提供大戶型、高檔商品房和別墅，造成小戶型、中低檔商品房和經濟適用房供不應求，而高檔商品房和別墅入住率低、大量閑置，正是這種供需錯位直接導致了商品房空置規?？焖偕仙?
2．商品房價格瘋漲，超過消費者的承受能力，引致商品房市場有效需求不足。根據經濟學原理，當商品價格較低時，有較多的消費者愿意購買；而在價格較高時，只有較少的消費者愿意購買。同理，在商品房市場中，當房價很高或其增幅比消費者的收入增幅要大的多的時候，就會大大超過消費者的實際購買力，從而減少購房需求，導致商品房空置面積增加。以北京為例：2005年1月～9月，全市商品期房買賣平均價格為737元／平方米，同比上漲了1460元，平方米，漲幅為24．7％。其中，商品住宅期房買賣價格為6 758元，平方米，同比上漲了1177元，平方米，漲幅為21．1％。同期，全市商品房買賣成交21萬套，面積2604．6萬平方米，同比分別下降13．2％、8．7％。商品房價格上揚，但消費者的購買力并沒有以同樣的幅度和速度上揚。于是，過高的商品房價格和偏低的居民收入就抑制了城鎮居民對商品房的有效需求，從而造成大量商品房空置。
3．超額利潤當道，部分開發商“捂盤惜售”，造成商品房空置率繼續攀升。利潤最大化是開發商的終極目標，圍繞這個目標，開發商會作出一系列決策，“捂盤惜售”就是其中之一。“捂盤惜售”是指開發商在房價持續走高時，暫停銷售手中樓盤，等到房價漲到更高時再出售，從而獲取超額利潤的行為。采取這種做法，開發商的口袋是滿了，但商品房市場則會因為這種人為因素造成空置增加的現象。有業內人士透露，2002年在北京北二環開發的一處15萬平米的商品房，當時以每平米4700元賣了不到4萬平米就停止銷售了，2005年初把剩下的以每平米9500元賣出，一次性多賺了5個多億?，F在開發商早己嘗到了這種房地產升值的甜頭，誰囤積的越多誰賺取的利潤就越高。不光北京如此，中國許多其他城市、地區也是這樣。在開發商們看來，房價的走勢是向上的，只要手中有房，時間就能換來金錢。正是在這種心理下，中國商品房的空置率居高不下，甚至節節攀升。
4．宏觀調控新政出臺，房地產市場的投資、投機性需求受到抑制，致使房屋空置量增加。自住性購房需求和投資、投機性購房需求共同構成了商品房市場的需求市場。供給不變而需求明顯減少時，會造成商品房供過于求，從而引起商品房空置面積增加。2005年調控之前，投資、投機性購房需求過度膨脹，主要以豪華和高檔商品住宅為對象，反過來又直接拉動其價格快速增長，進而造成整個商品房價格上漲和結構扭曲。2005年新舊“國八條”的相繼出臺，有力地抑制了房地產市場中的投機行為，但政策風險和房價下跌風險的存在，使大量消費者消費心理發生逆轉，進入到持幣待購的行列，于是在住房供給增長相對穩定的情況下，住宅市場低迷，房屋空置面積增加。以上海為例，根據去年第二季度和第三季度的數據，上海整個市場的成交量下降50％～60％，投資和投機需求縮量在50％～70％，這直接導
致在上海樓市每年3000多萬平方米的成交中減少了20％，這20％就變成了空置房。因此，筆者認為，正是調控之后的供求失衡令樓市空置量直線上升。
5．消費者消費觀念改變，轉而青睞品牌商品房和品牌開發商，導致一些非品牌房地產產品滯銷。隨著消費心理的日趨理性，消費者對品牌商品房和品牌開發商的信賴逐漸增強?，F在大的趨勢就是商品房全部適銷階段己經完全成為過去，而品牌產品和品牌開發商己經開始閃現，如目前住宅市場上已經形成若干知名品牌，比如萬科、陽光loo等。相比之下，競爭力較弱的，企業規模、資本等綜合實力較差的房地產企業的商品房的交易量要小很多，從而也在一定程度上造成大面積商品房的空置。
三、對策求解
從上述原因分析我們可以看到：商品房高空置率不僅會造成房地產市場產能過剩的假象，還會威脅到金融業的良性運行，不僅會加劇社會貧富差距，還為整個經濟、社會的健康發展帶來一系列嚴重問題。美國房地產開發商曾針對1999年列克星敦和肯塔基的房地產銷售狀況，通過線性和對數方法證實，與其他房屋相比，空置房屋要成功銷售出去，要么花費更多時間，要么售價更低，或者兩者兼具。但中國的國情與美國不同，因此，解決中國房屋空置率過高的問題，需要根據中國的具體情況，采取綜合性措施。
1．進一步解決住房供給結構性矛盾，嚴格控制大戶型、高檔商品房和別墅的供應數量，力推中小戶型住宅。(1)從緊調控新建項目，加大住房結構調整力度。一方面要嚴格控制高檔商品住房的土地供應，別墅類用地供應全部停止，從源頭上控制高檔商品住房開發；另一方面要使供地向中低價商品房傾斜，引導和增加中低價位普通商品住房和經濟適用房的供給。(2)嚴格控制套型面積，加大對中小套型的供應。該方法在功能不變的前提下，可以通過縮小面積，降低房屋的總價，以提高更多人的消費能力。(3)盡快改革、完善稅制，發揮稅收的調節作用?？梢酝ㄟ^征收累進稅，使房地產商開發高檔住房和低價位住房獲取的利潤相差不大，而對于中小套型住房，在稅費收取上則要加以優惠。例如，建筑面積在100平方米以下的經濟適用住房，實行不收土地出讓金和享受稅費減半的優惠。建筑面積在101平方米～120平方米的住房不享受上述優惠，超過121平方米的住房，要征收高檔住宅稅。(4)矯正開發商的心態，調整利潤期望值。開發商之所以“不按理出牌”，正是因為他們對高檔商品房和別墅的預期收益很高，所以必須對這種心態加以矯正，使他們真正認識到今后房地產行業的利潤率必然會和各行各業一樣走向平均化。
2．進一步平抑商品房價格，使其與消費者的購買力相稱，以有效地減少和消化商品房空置面積。(1)進一步改進和完善土地出讓制度。可以通過加大土地價格和轉讓的透明度，合理控制地價來達到控制房價的目的。地價是房價最重要的組成部分之一，只有通過控制開發成本，將地價控制在合理的范圍內，才能有效地穩定房價。(2)繼續加大打擊力度，有效遏制商品房市場的投機現象。從過去幾年的情況可以看到，中國房價飛漲，主要是投機性炒房所引起的，國家去年采取的宏觀調控措施已經起到了一定作用，現在關鍵是要堅持下去，防止反彈。國家建設部也注意到投機反彈的可能性，2006年2月10日，在今年的工作重點中特別指出要落實購房實名制以打擊炒房。(3)推廣實施“限價商品房”政策。所謂“限價商品房”，一般是指政府在地價上讓利開發商，然后在土地掛牌出讓時以“限定房屋價格、限定建設標準、限定銷售對象”的模式開展建設。這樣，通過限定商品房的價格來控制房價，就可以使中等以下收入家庭也有能力購買商品房，從而減少商品房空置面積。早在2003年，寧波就在全國率先推出了限價商品房。如果能將這項政策在全國加以推廣，一定能對平抑房價、減少空置起到很大的促進作用。
3．加強監督和管理，并盡快制訂和完善相關政策、法規，嚴厲打擊房地產開發商囤積房源的行為。(1)完善市場信息披露制度。適時披露土地供應、市場供求狀況，以及地價、房價變動等信息，增強市場透明度，讓“捂盤惜售”、囤積房源的開發商們無所適從。(2)盡快出臺更為完善的政策和法規。相關立法部門應盡快制定、出臺管理這類現象的配套政策和法規，并嚴格貫徹落實，真正做到執法必嚴，違法必究，使真實供給浮出水面。這樣廣大消費者不僅有更多選擇，還能大大降低商品房空置率。
4．采取一系列優惠措施提高購房者積極性，拉升消費者住房需求，減少商品房空置面積。(1)堅持稅收優惠政策，將自住性購房和投資、投機性購房區分開來。稅收優惠政策不僅可以抑制投機、調節房價，還可以減輕消費者尤其是中低收入家庭自住性購房負擔，從而擴大他們的購房需求，減少商品房空置。對于一般自住性購房可收取1．5％的契稅；對購買中低價住房收取0．75％的契稅；對購買配套商品房給予免除契稅。(2)實施差別利率政策，支持居民貸款買房。利率市場化是必然趨勢，一般居民購房承受能力有限，都需要住房抵押貸款支持，因此貸款利率有優惠的必要。筆者建議采取以下三項措施：一是個人住房抵押貸款利率水平略低于一般市場利率。二是對自住性購房貸款利率給予適當優惠(包括第一次貸款和第二次為進一步改善住房條件的購房貸款在內)，體現與投資性購房貸款有所區別。三是貸款成數方面可有些差別，對自住性購房貸款成數從目前的70％仍恢復到80％，而投資性購房則把貸款成數降到50％以下，對短期投機性炒買炒賣甚至不予貸款。(3)完善住房保障制度，積極支持中低收入家庭解決住房問題。對于中低收入家庭購買新商品住房，貸款利息應實行政府貼息，契稅可在原有基礎上減半收取，以提高中低收入家庭的購買力。
5．不斷增強企業實力和綜合競爭力，打造地產精品，為廣大消費者提供更好的房地產產品。(1)競爭力不強的非品牌開發商主動退出房地產行業。市場中存在著競爭機制，優勝劣汰是非常自然而又殘酷的，競爭力不強的非品牌開發商主動退出房地產行業，能減少自身損失，有利于另謀發展。(2)各個中小房地產企業采取合營方式。該方式有利于集中資本，增強企業規模和實力，打造房地產品牌和精品，從而提高市場競爭力。(3)知名品牌房地產企業兼并中小房地產企業。通過該方式，知名品牌房地產企業可以利用其在資金和技術上的優勢，將非品牌商品房進行改造和包裝，變成品牌產品，從而提高市場占有率，降低空置率。此外，還可通過二手中介代理空置房銷售；也可以成立專門的空置房銷售公司，對空置房進行統一購買，再集中銷售；還可以通過網絡，面向全國，進行跨區域銷售來有效地降低商品房空置率。
責任編輯：關華
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