房價虛高　警惕泡沫

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　　根據國家統計局2006年的統計季報和月報，2006年一季度，全國完成房地產開發投資同比增長20．2％，完成商品住宅投資同比增長23．1％。在固定資產投資增速的同時，一直處于國家宏觀調控下的住房價格也出現了多個城市快速上漲勢頭。北京市在2005年房價平均上漲20％的基礎上，2006年一季度全市商品住宅期房預售均價為6885元／平方米，同比增長14．8％。同時，大連、呼和浩特、深圳、成都及青島等城市房價也出現了較快增長。
　　2005年3月、4月間，為了抑制住房價格過快上漲，促進房地產市場健康發展，國務院辦公廳下發了《關于切實穩定住房價格的通知》，并轉發了建設部等七部委《關于做好穩定住房價格工作的意見》，提出了穩定房價的“新”“舊”八條措施，取得了較好的成效。但僅只有半年的調整之后，除上海、杭州等這些重點調控城市的房價仍保持負增長外，以北京為代表的一批城市房價迅速攀升，北京的海淀溫泉地塊和豐臺萬恒地塊均以高價位成交。為了迅速穩定住房價格，鞏固宏觀調控’成果，中國人民銀行決定，從2006年4月28日起上調金融機構貸款基準利率，其中金融機構一年期貸款基準利率上調0．27個百分點，由現行的5．58％提高到5．85％。國土資源部、國家工商行政管理總局也已于4月27日聯合發布通知，對《國有土地使用權出讓合同》進行了補充，規定了項目的開工、竣工時間等重要內容，意在防止開發商長期囤積土地。這都是較有針對性的有力措施。
　　對這次房地產投資的迅速反彈和房價的快速上升，一些開發商和學者又將原因歸結為土地供應不足，招拍掛抬高地價，并要求改革土地出讓方式，增加土地供應。但事實并非如此。
　　首先，住宅用地供應并未減少，而是有所增加。根據國務院宏觀調控的總體要求，國土資源部主要是通過調整土地供應來調控房地產市場，即在嚴格控制土地供應總量的前提下，繼續停止別墅類用地供應，嚴格控制高檔住房用地供應，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量。各地根據這一精神，普遍增加了中低價位住房的土地供應。2005年，上海市政府為了平抑房價，實施“兩個1000萬工程”，每年為市場提供1000萬平方米配套商品房和1000萬平方米中低價普通商品房，為市場提供了較充足的房源。北京市2005年經濟適用房和商品房計劃供地1975公頃，而由于市場的觀望和存量較多，商品住宅供地完成了900多公頃。2006年，截至4月24日，北京市通過招拍掛方式共出讓土地21宗，總面積137．3公頃，為2005年同期的2．7倍。其中居住用地16宗，總建筑面積約為140萬平方米，占成交土地總量的87％以上。廣州市、杭州市、南京市等主要城市都在2005年增加了中低價位住房的用地供應。
　　其次，投機性需求迅速擴大。在宏觀調控的作用下，上海、北京等地的房價趨于平穩，但也為投機性需求的擴大提供了有利條件。在銀行貸款成本增加的情況下，16萬億元的民間儲蓄和較大的貧富差距，使得較充足的民間資本轉向房產投資。不但一些高價位的城市受到投機性資本的追捧，如北京、上海的成交量中大約有40％為外地或外資購買，而且一些中低價位的城市也受到青睞，如成都、武漢、大連和煙臺等。另一方面，投機性外資也較大規模進入房地產市場。據中國人民銀行上海分行的統計，2004年1月～11月，境外資本流入上海房地產市場的總量超過222億元，其中用于房地產開發的約150億元，占全年房地產開發總額的11．8％，用于購房的外資約70億元以上。國際著名地產基金管理機構盛陽地產基金發布的《2005中國外資地產基金生態報告》指出，房地產調控期間，外資基金累計投資中國地產領域已超過150億美元。2006年3月，兩家美國基金分別以7000萬美元和8000萬美元的收購價格相繼收購了上海虹橋和新天地地區的高檔公寓，一家印度基金用約1億美元收購了新天地附近的兩幢公寓。
　　第三，地方政府托市與開發商的“陽謀”。用宏觀調控措施穩定房價，促進房地產市場的健康發展，是中央的正確決策，但地方政府在執行這一決策時卻有不同的理解。一是大部分地方政府并不認為自己所轄地區的住房價格上升過快，而是處于“理性”發展的正常區間。二是地方政府要依賴房地產業的發展帶動地方經濟，以確保經濟發展目標。因此，一些地方政府并沒有真正將調控措施落實到位，而是采取種種“保護”措施，確保相當規模的房地產投資和住房需求。如上海市放緩“兩個1000萬工程”，放寬公積金住房貸款條件等。開發商正是看中了地方政府需要房地產開發拉動經濟增長，需要房地產開發確保地方政府收入這一“軟肋”，堂堂皇皇地實施其“陽謀”：一是囤積土地，并不把政府投入市場的土地轉為有效的住房供給。國家統計局統計表明，1999年～2003年全國房地產開發企業購置土地面積121000公頃，實際完成開發面積只有77000公頃，占64％，即有36％的土地被囤積。根據《2005中國房地產百強企業研究報告》，房地產開發百強企業中，儲備土地面積在100公頃～300公頃的占36％，在500公頃～1000公頃的占16％，而超過1000公頃的企業達5％。政府的一級土地市場供應并不能形成有效的市場供應，真正有效的是由開發商控制的二級土地市場供應。北京市由于受“奧運”概念等方面影響，市場期望更高，囤積土地現象也更為嚴重。北京市近年住房供應增量一般維持在3000萬平方米左右，而每年的供地面積可建筑數量大大高于這一數值。北京市在正常的房地產用地供應之外，2002年10月，一次性通過協議出讓的房地產用地近9000公頃，相當于從1992年至2002年的土地出讓總面積，按規劃可建設3億平方米以上的住房，按年3000萬增量供應可供10年以上。2004年“8?31大限”前，又大約有1300公頃額外的房地產用地提前投放到市場。所有這些，并沒有形成有效的住房供應。二是拖延中低價位住房建設，坐等升值。上海市為了調控房價，推出深得普通老百姓歡迎的“兩個1000萬工程”，到2005年項目落實71個，但這并沒有得到“為老百姓建房”的開發商們的積極響應，大部分項目一拖再拖，遲遲不開工。三是形成住房對供應市場的壟斷，成為價格的制定者。我國房地產開發企業逾萬家，本不應形成市場壟斷，但事實上已經被少數“巨頭”所壟斷，并形成聯盟。開發商們一方面以土地供應將長期偏緊為由，打造賣方市場，創造投機性和投資性需求，另一方面又將政府釋放出來的較充足供給的土地收入囊中，囤積土地，坐收暴利。
　　從目前形勢看，我國房地產市場已經步入高危邊緣。1999年以來，我國房地產投資開始迅速增長，年增長均在20％以上，而近幾年更是接近30％。快速增長的投資在為市場提供大量的住房供應的同時，也為社會積壓了1．23億平方米的空置房。在房價高漲的今天，大量空置商品房的存在，只能說明巨

大的利潤空間足以消除銀行利息及利率上調所帶來的成本，只能說明我國房地產業已經處于危險的邊緣?？焖偕蠞q并已居高位的房價已經明顯背離了房屋的實際價值，房地產泡沫已經出現。按經濟學理論，當房地產的現實價格與理論價格相差達到5％時。就可能認為出現了房地產泡沫。目前我國上海、北京、深圳等主要城市的房價，無論是從房價收入比較，還是房價與理論價值比較，都已表明了房價的虛高。從目前看，主要城市的現實房價至少高出理論房價20％。
　　如果現實的高位房價是由客觀的有效需求所引致的，那么，通過增加有效供給就能較好地平抑房價，并不致于造成對房地產市場甚至整個國民經濟的沖擊。但正如前文所分析，本輪房價高漲，主要是由于投資性需求和投機性需求所致，而這種需求又以銀行貸款為支撐。據央行分析，到2005年年底，我國房地產貸款達到3．07萬億元，占金融機構人民幣各項貸款余額的14．84％，與GDP的比率為16．75％。其中，商業性個人住房貸款余額為1．84萬億元，占金融機構人民幣貸款余額的8．9％。我們還清楚記得1993年?？谑泻捅焙Ｊ械姆康禺a市場泡沫破滅對地區經濟和金融的破壞，我們也了解日本的房地產泡沫給日本經濟所帶來的致命打擊，更了解亞洲金融風暴就是起源于房地產市場的過度投資和膨脹。如果我國現在開征嚴格財產稅意義上的物業稅，可以說大量的空置房將拋向市場，大量的投機性和投資性已購住房也將拋向市場，到時可能會出現全國性的“?？凇⒈焙ＮC”。
　　針對當前房地產市場的形勢，宏觀調控的土地政策除進一步規范合同外，還可從以下方面進行。
　　第一，繼續嚴格控制建設用地的總量。在市場經濟條件下，住房價格迅速升高，無非是供不應求，因此，調控過高房價的手段也無非是增加住房供應和抑制過度的住房需求。一些專家和開發商正是據此要求進一步增加住房用地的供應。但是，這次發生在我國的城市住房價格上漲，并不是由于土地供應偏緊而引致的住房供應較少，而是由于我國的稅費體制、財稅體制、投資體制等不健全所形成的。如前所分析，目前房地產市場的土地供應足以滿足社會對住房的正常需求，如果大量的空置商品房和囤積在開發商手中的土地投入市場，就如同2005年下半年上海市的情形一樣，住房價格就會下降。因此，無論某些專家如何分析，某些開發商如何吵鬧，嚴格控制建設用地供應總量的“閘門”不能松。在相關的市場體制未能有效建立的情況下，過量的供應將會對我國房地產行業甚至整個國民經濟帶來災難性后果。
　　第二，調整相關稅費。國土資源部已于2005年與國家稅務總局、財政部就土地增值稅和城鎮土地使用稅征收等有關問題聯合發文，意在通過稅收杠桿調控房地產市場。土地增值稅對投機性房地產需求有較好的作用，城鎮土地使用稅則對囤積土地和囤積房產有較好作用，但由于征收成本較大，這兩個稅的作用遠未得到發揮。我們應根據新形勢下的土地稅收體系建設戰略，充分利用城鎮土地分等定級、基準地價評估及農用地分等定級等成果，重新審定城鎮土地使用稅、土地增值稅和耕地占用稅的征收范圍、征收標準、計稅依據和免稅條件等。同時，還應進一步完善《閑置土地處置辦法》，可取消“改變土地用途，辦理有關手續后繼續開發建設”這一處理方案，目前有相當部分開發商正是通過取得工業用地，閑置后改變用途轉為居住用地開發的。增加征收閑置土地費的規定，并將已開發但仍處閑置狀態的商品房用地納入閑置土地范圍。
　　第三，加大市場配置土地資源的力度。自2002年7月嚴格實行經營性用地招拍掛出讓之后，市場配置土地資源的程度不斷加強。正是由于實行了招拍掛出讓，房地產市場才逐步走向公開、公正和公平，從前難以進入這一行業的投資者才有機會從事房地產投資，房地產業也從此成為支柱產業。那些否定招拍掛的開發商們，是在懷念協議出讓所帶來的暴利。但是，我們也應看到，以房地產開發為代表的經營性用地在整個土地供應總量只占一小部分，大部分土地供應仍是以協議出讓或劃撥方式進行。開發商無論是直接囤積土地，還是“閑置商品房”，都是建立在取得土地成本較低或相當低的基礎之上的，更明確地講，是建立在2004年8月31日之前大量的協議出讓房地產用地的基礎之上的。根據我國土地市場建設與整個社會主義市場體系建設相協調的基本方針，按國務院2004年28號文的要求，除了繼續嚴格實行經營性用地招拍掛出讓之外，還應盡快實施工業性用地招拍掛出讓和經營性基礎性設施用地有償出讓等政策，完善劃撥用地使用辦法，對改變劃撥用地性質，如直接將原劃撥工業用地轉為居住用地開發，或將原劃撥行政事業性質用地轉為商業或辦公用地等，應嚴格納入有償使用范圍。同時，還應進一步解決招拍掛出讓中的信息不公開、開發商結成聯盟等問題，對規避招拍掛方式，以劃撥或協議方式拿地再轉為商業性開發等行為，應完善相關規定，堅決予以制止。

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