西安市二手房市場價格現狀及原因分析
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摘要：自西安市人才引進計劃實施以來，人口數量激增，市民對住房條件有著迫切的需求，除了自住需求，還有改善性需求，投資需求，及房屋租賃，新建商品房市場由于限購政策，開發商惜盤不售等等原因，無法滿足市民對住房的需求，這就激活了二手房市場。文章主要研究了西安市二手房市場引起價格上漲的原因，以及針對這些原因提出了相應的建議。
關鍵詞：二手房市場 限購 上漲
一、前言
近兩年來，全國二三線城市樓市價格持續增長，而西安市作為新一線城市，2016年以前的商品房價格一直低于全國省會城市平均水平，所以其價格上漲空間很大，隨著新建商品住宅價格不斷攀升的現象之外，西安市的二手房市場更加活躍，其價格周邊類似新房相比，增長更甚。雖然我國政府自2010年以來高度重視房地產市場的調控政策以抑制房價過度上漲，主要通過供給側的保障性住房建設以及需求側的提高貸款首付比例等渠道實現，但房價依然年年在漲。二手房市場作為新建商品住宅市場的有效補充，不但沒有起到抑制房價過快過高增長的作用，反而更加高漲，高房價已經嚴重超過了居民的支付能力和承受能力，故穩定房價勢在必行。
二、西安市二手房市場發展現狀
在新一輪房價上漲風潮還未來臨之前，西安市二手房價格一直是低于周邊同檔次和同類型新樓盤的，原因無外乎是新房更容易受到購房者的青睞，新建商品房市場供應較為充足，表1是2011年至2018年間西安市住宅商品房的平均銷售價格，由表1可知，房子在2013年出現拐點，2011年-2013年，平均銷售價格從5829元/㎡上漲至6435元/㎡，2014年跌至6105元/㎡，一方面，2011年實施“新國八條”限購政策對房價有一定的抑制作用，“新國八條”堪稱史上最嚴的樓市調控政策，在強調差別化住房信貸的同時還要求對個人購買商品房的數量進行限制，以控制本地人口及外來人員的投機投資性需求。除北上廣深四大一線城市外，其余城市于2014年相繼對房地產市場“松綁”并退出了限購政策。然而，中國樓市在經歷“史上最嚴”房地產調控政策的短暫降溫后又開始升溫發酵。另一方面，由于西安市人口數量沒有過快增長，政府也一直加大經濟適用房和保障房的供給量，商品房市場主要由中高收入家庭消費，經適房和保障房由中低收入家庭消費，合理分流，所以西安市商品房價格沒有出現過快增長。
然而，自從2017年下半年以來，西安市商品房價格增長速度驚人，以西安市未央區大明宮商圈附近的樓盤為例，此附近商品房位于西安市北二環，周邊輻射大明官商圈，世紀金花商圈、四海唐人街等時尚購物廣場，并有地鐵三號線（已開通），地鐵四、八號線（在建）等便利交通，在2016年上半年的新房的均價是6300元/㎡-6800元/㎡，二手房的均價在5000元/㎡左右，而2018年上半年，新房的均價為13000元/㎡左右（新房較少），舊房的價格已經在14000元/㎡～15000元/㎡之間。房價高漲的背后出現了一種現象，幾乎每個小區附近都出現了很多房產中介，如雨后春筍般，每一家：二手房中介掛出來的房子價格與新房價格持平，甚至一些地理位置較為便利（地鐵沿線）、使用時間較短（十年以內）、戶型較優，小區環境較好的二手房價格還略高于新建商品房價格。
三、二手房價格居高的原因分析
住房商品化和城鎮化進程的不斷加快使住宅一級市場非?；钴S，西安市作為新一線城市，無論人口數量還是發展空間，都處于上升階段。人口對于住房的需求也是極大的，二手房市場作為對住宅一級市場的補充，對F穩定住宅市場起到了重要的作用。但是，近一年來，西安市房地產市場出現了一個怪象，二手房價格居高不下，且明顯高于新房價格，已經不再是中低收入者的首選，究其原因，不過以下幾點：
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隨著我國出生人口數量遞減，人口紅利消失，各個地區都在爭奪人口，所謂的人才引進政策，就是各大城市爭奪人口最有利的武器。從2017年3月起，西安市對戶籍準入條件作出重大改革，2017年，全市人口增長20.15萬，2018年，僅8個月時間，戶籍人口就猛增了60萬，由于人口數量的不斷增加，主要是外來人口的增加，加大了對房地產的需求，尤其是在人口增長速度遠遠超過房地產供給量的增長速度時，住房價格上漲就愈發明顯和突出。
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由于生活的需要，人們通常希望居住地附近的設備設施較為完備，同時還要便于購物、子女上學、就醫、健身等，周邊配套設施的優劣將影響城市功能的發揮，影響居民的工作、學習和生活的方便程度。西安市目前重點開發西咸新區、瀘灞新區等區域，這些區域的新建住宅周邊的設備設施還未建設或正在完善中，與新建住宅相比，二手房周邊的配套設施較為齊全，很多年輕的購房者更加青睞學區房，故為了子女上學的方便性，二手房更加受到追捧。
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2018年上半年，西安市政策頻出，限購升級，房地產市場出現暫時性緊缺的現象，西安市的限購政策為：購房者必須持有西安市戶口；外地戶口持有者在限購區購房需提供2年以上社?；蚣{稅證明；“搖號”購房；按揭首付比例提高（非手套首付比例為40%），很多有購房需求的市民對這樣的限購政策望而生畏，故很多人開始將目光轉向二手房市場（二手房不需要搖號）。
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受禁土令、人才落戶等多重因素影響，西安房地產市場房源緊缺，大部分樓盤開盤即售罄：開發商只通知全款購房者，而部分房源首付比例也提升至四成。事實上，西安房地產市場房源緊張在3月初就已經初現端倪。3月初，西安房地產市場一共有3個項目開盤，其中融創西安宸院的洋房和三迪楓丹推出的高層房源開盤當時就售罄，位于未央湖板塊的華宇時間城也收獲了75%的高去化率。在2017年冬季，西安市政府致力于治污減霾，對各大工地下發停工令，工地開工數量少，加上房地產開發商捂盤不售，等待價高時再出手，導致新房庫存數量少，很多新樓盤的售樓中心處于整日關閉狀態，市場上的新房供給量難以滿足市民的購房需求。由于住房的供給遠小于需求，故價格住房價格上升。 ?。ㄎ澹┢惹械耐顿Y需求
二手房具有消費和投資的雙重屬性，購房者對二手房的使用功能（剛需）和投資功能（投機）的評價和預期是決定交易行為的兩個重要因素，二手房市場本應是典型的“檸檬市場”，由于信息不對稱而出現“劣品驅逐良品”，從而使得劣品占領市場，進而二手房市場出現萎縮甚至消失，但目前二手房市場不僅沒有低迷萎縮，甚至如此活躍。其中一個原因就是投資者對房子的未來充滿了預期，可能會因所持商品房持續上漲的價格的盲目樂觀的信心而進行購買，從而削弱了二手房因為信息不對稱的消極影響。
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二手房市場中介經營結構單一、分散，沒有形成規?；袌鼋洜I，組織混亂，入戶門檻低，缺乏嚴格的規范及規章制度，從業人員能力偏低，企業內部發展混亂，其利用買賣雙方之間信息的嚴重不對等，在經紀服務、估價服務、咨詢服務的質量方面沒有到位，只注重對于買賣雙方的收費服務，虛假和夸大廣告宣傳，故意抬高二手房價格，從中漁利，由于市場參與主體之間的信息不對稱，造成種種障礙阻礙二手房市場的良性發展。
四、政策建議
西安市二手房市場目前價格之高，并不是中低收入者目前的工資水平能夠承受和接受的價格，很多有效需求的購房者卻望而卻步，政府有責任在不斷提高居民的居住質量，滿足居民的住房需求的同時，而且還要促進商品房消費的公平性，為此提出一些建議：
?。ㄒ唬┕灿挟a權房的實施
共有產權房就是政府和購房者共同出資興建，房屋產權由政府和購房者共有，未來如果該房屋增值，增值額度由政府和購房者共同受益。共有產權房中政府和個人分別持有不同的該套住房產權份額，但實際居住者是個人，對于個人居住在共有產權房中，個人應支付政府所持有那部分產權額度的租金。此政策的推行能夠降低中低收入家庭的住房困難，共有產權住房能夠有效抑制商品房價格過快過高增長。
?。ǘ┨峁┭a助，控制房價
國家及西安市政府出臺了一系列調控政策，但是其效果是微乎其微，相反，越調越高，市場房價已經遠遠超出了西安市民的承受能力，高房價給居民帶來了巨大的心理壓力，也會給社會帶來一些不穩定因素。政府可以提供一些優惠性的政策，對于那些選擇二手住房而非新建住房的購買者，給予價格上的優惠或提供一筆住房補助，加大二手房市場的金融支持力度，對于降低二手房價格有很好的效果。
?。ㄈ┮幏抖址糠慨a中介
房地產中介的規范化程度決定著整個房地產市場環境的公平、公正程度，二手房市場的健康發展是建立在公平、開放的平臺上。西安市目前房產中介從業者素質水平良莠不齊，只有明確的法律文件支持，才能保證房地產中介獨立、客觀、公正地開展業務，真正實現其中介服務的職能。同時要重視房地產中介從業人員的職業培訓，通過培訓進一步提高從業者的職業素養，規范行業職業道德，建立接受社會監督的反饋機制，用法制的手段規范二手房中介市場。
?。ㄋ模┩貙捦顿Y渠道，有利于緩解高房價
房地產投資是指購房者購置房屋并不是為了自住或出租，而是為了再出售，利用房地產價格的變化，以期獲得差價。二手房具有消費和投資的雙重屬性，故其成為一些投資者和投機者的投資對象，房子價格被炒的很高，房地產市場泡沫跡象顯著，高房價不僅會影響國民經濟的健康發展，而且會抑制創業創新活動，甚至帶來企業家的尋租行為。其實在市場經濟中，除了投資商品房，還有其他很多的理財途徑，比如說股票、證券、期貨等等。
五、結束語
面對如此高昂的二手房房價，這樣不僅對于中低收入者的家庭所需有很大的影響，而且也影響了房地產市場的穩定和良好的發展態勢，新房與二手房價格也不一定非要合并但是政府調控新房價格的方式還需商榷，應避免新房與二手房價格倒掛拉得過大，從而激發投機炒房現象的重新抬頭，這樣房地產調控的效果適得其反。為此，政府部門、房地產開發公司以及中介機構應該協同合作，制定出有利于二手房市場發展的政策和制度，使二手房房價盡快回歸理性。
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