房產租賃業務財稅問題分析
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摘要：房產出租業務中，會計和稅法對收入確認有不同的核算要求，不同稅種納稅義務時點也不盡相同，營改增之后又增加了簡征收計稅方式，本來就靈活多變的租賃業務，加上以上因素影響，加大了房租業務收入核算及稅費計算的難度，對會計和稅務人員的專業素養提出了更高的要求。本文將對上述問題做一些簡要分析和探討。
關鍵詞：房產租賃;收入確認;增值稅;房產稅
中圖分類號：F810.42
文獻識別碼：A
文章編號：1001-828X（2019）010-0197-02
前言
房產出租業務中，由于房產性質多樣，出租方和租賃方特點各有不同，導致租賃合同中租金支付方式靈活多變;會計和稅法對房租收入確認原則不同，加大了企業財務人員對房產租賃業務處理的難度;營改增以后，針對房地產租賃業務，又增加了關于簡易計稅的規定，給原本復雜的房租業務財稅又增添了疑問和難點。為加深大家對房租業務的理解，以下對房租業務收入確認及稅費計算中的幾個問題進行分析。
一、房產出租業務收入處理
（一）租金收入的確認（暫不考慮相關稅費）
由于會計與稅法對收入確認原則存在一定差異，這就給房產出租方租金收入的財務處理帶來了一些困惑。其中關鍵是如何恰當處理收取的租金與確認當期收入間的關系。我認為，原則上應依照權責發生制要求，通過恰當的往來款過渡科目，合理確認各期收入。具體來講，應依據收取租金時點的不同，按以下三種方法確認當期收入：
1.假設合同約定采取預收租金方式，應使用“預收賬款”科目進行核算。收到預交租金時：
借：銀行存款貸：預收賬款每個會計核算期間，按照直線法分期確認收入
借：預收賬款貸：主營業務收入
2.假設合同約定按會計核算期間分期支付租金，則所收房租直接確認為當期收入：
借：銀行存款貸：主營業務收入
3.假設合同約定租賃期滿而全款付清租金的，則通過“應收賬款”科目進行會計核算。每個會計核算期間，按照歸屬于當期的收入金額：
借：應收賬款貸：主營業務收入收到租金時，沖減前期確認的應收賬款：
借：銀行存款貸：應收賬款
?。ǘ┏鲎馊颂峁┓孔鈨灮輻l款時收入的處理
1.部分出租人為提高房產出租率，會對承租提供一定的優惠條件。例如：在租賃初期給予免租期，產生的問題是：免租期是否需要確認收入？按照會計準則要求，出租方在免租時間內也應確認租金收入，收入的計算方法為：將租金的總額在整個租賃期內根據直線法或其他合理的方法計算統計。需要值得注意的是，免租期也在所有租賃時間內。
2.出租人減少免承租人的相關費用，例如雙方約定承租期間水電費由出租人免費提供，則出租人可將約定租金扣除其實際承擔的水、電費用后，將剩余租金在相關租賃期間內進行平均分配。
3.部分企業存在承租方無租使用房產的情況，這種情形下，需要將其視為銷售行為，即使沒有租金收入，但也要參照該地區同等類型的房產租金水平計算繳納增值稅。
（三）或有租金的處理方式
一些租賃合同中存在或有租金的約定，例如：如果市場上同等類型的房產的月租金與上個月的租金提高了8%，那么從次月開始，本合同租金價格也在原租金基礎上同步上浮8%。由于或有租金存在不確定性，并且上浮金額不能準確計量，所以，只有在或有租金實際產生時，才將計算入當期損益。
二、房產出租業務稅費的財稅處理
在房租業務處理中，出租方財稅處理涉及包括增值稅、企業所得稅、房產稅、土地使用稅等多種財稅的核算。接下來將主要以一般納稅人對增值稅和房產稅的處理進行簡要分析。
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1.納稅義務時間
增值稅的納稅義務發生時間是在產生應納稅的行為并且收清銷售款項或取得索取銷售款依據的當天，如果是先進行了發票開具，那么納稅義務從在發票開具的當天開始。如果出租人的房產租賃采用的是預收款方式的話，那就是從收到預收款租金的那天就發生了納稅義務。所以，納稅義務遵守收付實現制的原則。
2.增值稅的計算方法
（1）計稅方式的選擇
營改增之后，不動產租計稅方式分為兩種。根據是否為申報“老項目”房產，可以選擇簡易計稅和一般計稅兩種方式，這兩種方法有其不同和優點。簡易計稅的稅率是5%，稅率較低，但房產經營過程中所發生成本的進項稅不能抵扣;一般計稅稅率為10%，稅率較高，但成本進項稅可以抵扣。所以，從計稅方式的選擇上，出租方應有所籌劃。如采取簡易計稅方式，將喪失抵扣進項稅的權利，但可以采取低稅率計算繳納增值稅。后期運營成本的高低與出租收入的規模的不同配比，將影響計稅方式的選擇。如果后續運營成本較高，租金收入相對較低，采取一般計稅方式可能會更有利。如果出租收入規模較大，運營成本很低，采取簡易計稅的方式可能對企業更有利。出租方需要結合本企業的實際情況，做整體的權衡和籌劃，來確定對公司更有利的計稅方式。
?。?）簡易計稅下，進項稅的抵扣
按照國家相關規定，選擇簡易計稅后，房產運營成本原則上不能夠抵扣進項稅。例如，假設某企業是一般的納稅人，出租一處2014年取得的房產，該房產申報了老項目并選擇了簡易計稅。這種情況下，房屋的裝修改造費用、日常維修費用等與房產無法分割成本或費用，所產生的進項稅費是不可以抵扣的。但是在實際當中，除了上述與房屋主體相關的費用外，對于水電費和物業費的進項費用是不是可以抵扣卻引發了思考，對此，本文認為需要分兩種情況來進行討論：
第一種情形：假如該企業在合同中約定，對物業費、暖氣費和水電費以及租金是分別進行收入核算，并且根據這四項業務性質分別按稅法規定稅率繳納了增值稅，則該與上述物業費、暖氣費、和水電費收入所對應成本的進項稅是允許進行抵扣的。 第二種情形：假如該企業在合同中沒有單獨約定物業費物業費、暖氣費、和水電費，或者對所出租的房屋的物業、水電、暖氣此三項沒有分別繳納銷項稅，而是全部視同為房租收入計稅，在這種情況下，上述三項收入的進項稅額是不能進行抵扣的。
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出租的人在取得相應的租金后，應該從轉交所出租的房產的下個月開始計算房產稅，計稅方法是根據租金收入的12%計算繳納，這個適用從租計征。按照國家頒布的財稅政策，房產出租時，增值稅不包含在計收房產稅的租金內。
1.房產稅的納稅期限
按照相關的規定：房產稅分為按年征收和分期繳納兩種。納稅期限是由省、自治區或者直轄市的政府決定的。此外，國家也規定：出租或者是出借房產的，應該從轉交出租或者是出借房產次月開始計算和征收房產稅。但是，對于跨年預收的房租如何計算房產稅，在相關文件當中沒有明確的規定，這就容易使企業在在實際操作中出現問題和疑慮。有人認為應將實際收到預收租金當天當作納稅義務的開始時間，并且應根據預收的所有租金收入為計稅基數計算、繳納房產稅，也有人認為應根據月房產租金收入分期來計算，而不是一次性計算和繳納房產稅。由于房產稅的納稅期限是由省和自治區或者直轄市的政府決定的，除上述納稅人對稅收政策理解的不一致外，不同地區的房產稅繳納期限也不一致，本文建議要以當地政府頒布的法律條規為標準實行。有政策約定不明或對政策理解有分歧的，可視實際情況向當地房產稅收部門咨詢。
2.當出租方提供了優惠的條例時，房產稅的處理方法
對于無租使用出租房產，按照相關規定，房產稅是需要由房產的使用者根據房產余值計算繳納增值稅。值得注意的是，房產稅是房產使用者來進行繳納的，而不是出租者。對于出租的房產，假設出租和承租雙方約定了免租期，那么產
權所有者需要在免租期內根據房產的余值計算繳納增值稅。
三、結語
從上述分析看出，由于房產租賃合同中租金條款的靈活多變，稅會處理的原則的諸多差異，加上近幾年財稅政策不斷的更新、調整，在這樣的背景下，企業人員如何準確、規范的進行房產租賃業務會計處理，并能同時及時、完整的繳納相關稅金，稅務機關人員如何合理的衡量、判斷企業計算繳納稅金是否準確，這些問題給企業會計人員和稅務機關提出了更高的要求。解決上述問題的一個途徑，是縮小會計和稅法處理的差異，希望國家日后稅收政策變化能對此有所涉及。
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